首先農村房屋在宅基地的基礎上建設的，但農村宅基地只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。

再次根據《合同法》的相關規定，簽訂房屋買賣合同，從主體、合同內容等有具體的要求的，合同詳細約定房屋、價格、支付方式及違約責任等內容。

1、當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。簽訂合同的時候首先要判斷對方主體是否具有具有相應的民事權利能力和民事行為能力。

2、合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款： （一） 當事人的名稱或者姓名和住所；

（二） 標的；

（三） 數量；

（四） 質量；

（五） 價款或者報酬；

（六） 履行期限、地點和方式；

（七） 違約責任；

（八） 解決爭議的方法。

當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

3、具體到買賣合同當中，可以參考商品房買賣合同的相關約定，為了防止一房二賣，我們在起草買賣合同或補充協議時可作出如下約定， “出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權向出賣人主張賠償，賠償金額為買受人重新購買 同地段其他商品房 所需購房款的差額。”這樣約定足以讓 因房價上漲而反悔的賣方獲得不到任何利益。

4、把違約責任在合同中明細清楚。

5、若有補充協議，要說明其他合同文本如與補充協議相沖突，以補充協議為準。

6、很多細節的問題與對方約定清晰，確認無誤簽字，實踐中若把握不清，可以咨詢專業的律師。

農村集體房屋買賣合同應注意：

1、農村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。

2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋、價格、支付方式及違約責任等內容。

3、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意，如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

4、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

5、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

6、辦理審批、過戶等手續。

【法律依據】

《土地管理法》第六十二條，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

隨著農村地區城市化建設的快速推進，近年來，因拆遷利益引發的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為，涉案農村房屋買賣發上于上世紀九十年代，且買賣雙方存在親屬關系，并未簽訂書面買賣合同，買受人實際占有、使用并控制爭議房屋，并主張因親屬關系并無購房款支付收據。本文分析上述事實背景下，事實農村房屋買賣協議是否成立的認定原則，并提出農村房屋買賣注意事項。

一、事實農村房屋買賣合同的成立

1.事實農村房屋買賣合同成立的要件

《中華人民共和國合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二條規定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此，是否簽訂書面合同并非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關系的絕對標準。

雙方未簽訂書面協議情況下，是否存在事實上的買賣合同關系，應當結合爭議雙方實施行為時的意思表示以及雙方是否實際履行爭議房屋買賣合同權利義務來考量，具體包括買受人付款情況、房屋實際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關事實的認知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎事實要件。

2.舉證責任

依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（“《民訴法解釋》”）第九十條以及第九十一條規定，買受人作為主張法律關系存在的一方，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任。具體到本爭議背景下，其核心證明責任在于購房款的支付。

雖然原則上“否認無需舉證”，但并不代表出賣人主張房屋買賣合同關系不存在無需舉證。法律關系是否存在取決于上述四方面事實要件的成立與否，尤其是付款以及交房。對于付款，買受人之舉證責任大于出賣人。然而，本爭議背景下，買受人實際占有使用并控制爭議房屋，即表示，買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下，就房屋交付事實要件的舉證責任已經轉移，出賣人主張并未基于買賣交付房屋，而系借用或者委托管理的，其應當承擔舉證責任。

3.證明標準

由于案涉糾紛并無書面協議，極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實，而法官不能拒絕裁判，應當以證據能夠證明的案件事實為依據依法作出裁判。對此，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定，“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認。”《民訴法解釋》第一百零八條規定，“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，認為待證事實真偽不明的，應當認定該事實不存在。”

買受人主張成立農村房屋買賣合同關系，其應當舉證證明基礎要件事實的存在具有高度可能性，出賣人主張不成立，應當充分舉證證明買受人實際占用、控制爭議房屋的權利依據，以對抗買受人之舉證。最終，裁判人員將結合雙方舉證情況，綜合判斷買受人之舉證是否達到高度可能性，從而認定事實房屋買賣合同是否成立。

雖然舉證以及證明標準相對清晰，然司法實踐中，該類糾紛的裁判結果具有較大的不可預期性。一方面，法官運用邏輯推理和日常經驗法則對雙方證據進行判斷時，由于經驗法則并無客觀標準可尋，不同裁判人員基于各自的背景所形成的經驗不同，基于相同證據對事實的認定中，亦存在較大偏差。另一方面，不同案件細節有所不同，用以佐證基本事實存在的細節可能影響裁判人員心證的形成。

二、農村房屋買賣注意事項

1.簽署書面協議并進行權利確認

未明確權利義務關系，建議買賣雙方簽署書面協議，并邀請村委會或村里老人見證。根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）政府審核，由縣級人民政府批準，對于非同一集體經濟組織內部成員之間買賣房屋的，應經過縣級土地管理部門進行權利確認。

2.留存相應證據

于買受人而言，在購買農村房屋時，除需簽訂規范的書面買賣合同外，還應當要求出賣人就收到購房款出具收款憑證，并及時要求出賣人交付土地使用權證等權屬證明文件。

于出賣人而言，如出借房屋或者委托親朋好友管理，應明確該意思表示，并通過書面協議或者錄音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦應當留存對房屋有控制權的證據，避免被認定為基于買賣的交付。

1，在農村的房屋買賣協議簽訂時還是比較簡單的，假如你是買房者得知誰家房屋要出賣，你就可以去聯系賣房屋的主人，問他的房屋價格是多少等相關信息？

2，當你確定要買這棟房屋時，你就要和賣房人雙方一起簽訂房屋買賣協議書，(房屋契約證)在雙方簽訂房屋買賣協議時一定要注意以下事項，在書面協議中要注明，房屋座落位置，建筑面積，層高，朝向，購房金額，房屋年限產權，村組干部簽字，買賣雙方簽字。

農村房屋可以買賣，但是農村的房基地不可以隨意買賣。

如果本人已經進城或者離開農村，要把老家在農村的房子出售，不可以買給有城市戶口的人但可以買給同村的村民，或經有關部門批準落戶的農民，當然只能算建筑物的錢了，土地是不能算錢的。

法律依據

《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續;還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

答：1.農村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。

2.要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋、價格、支付方式及違約責任等內容。

3.農村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續。

4.沒有房產證的，要經過委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產證時使用。

5.農村房屋買賣要謹慎，對于此類交易，法院是以認定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經濟組織成員，且經過審批(或符合審批條件，比如沒有宅基地等)。