按照我國現有法律規定，房屋屬于不動產，經過房管部門登記生效。但是現實中存在一些權屬與登記不一致的特殊情形，下面以夫妻共有房屋處分為例，鹿林律師為大家分析單方處分共有房產的效力：

一、有效情形

1、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，且支付了房款并辦理完畢過戶手續，則處分行為有效；

2、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、全部或部分房款但未辦理過戶手續，共有人同意出賣，則處分行為有效；

3、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，且支付了房款但未辦理完畢過戶手續，共有人同意的，合同有效；

二、無效情形

1、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，共有人不同意出賣，則處分行為無效。

2、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，如另一方不認可出賣行為，則合同無效。

3、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己名義出賣房屋，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，如另一方不認可出賣行為，則合同無效。

法律依據：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條　一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

對于這個問題，不一定，是需要看具體情況的。

一般來說，夫妻共同財產指的是夫妻婚后所購買的財產，那么有可能是登記在雙方名下，也有可能是登記在一方名下。

通常情況下，如果房產是登記在雙方名下，一方是很難擅自處分的，因為房產在兩個人名下，必須有兩個人都同意才可以出售，這個是很明顯的。但是如果房產只登記在一方名下，雖然從房屋產權證上看不出來是夫妻共同財產，但是如果從法律的角度上說，屬共同財產，當然也不能擅自處分。但在現實操作中，如果賣房人故意隱瞞自己已經已婚的事實，并且故意隱瞞這個房屋屬于夫妻共同財產的事實，如果買方不稍加注意的話，是由可能直接達成交易的。

這種情況下簽訂的合同，如果不違反合同法的相關規定是有效的。但是一方擅自處分的行為是無效的。如果買方存在善意取得的情況，該房產依然是不能要求返還的，除非買方明知該房產是夫妻共同財產，還故意買，那么這種情況下不符合善意取得制度，另一方配偶是有權要求返還的！

需要分情況處理，一般情況下是效力待定的合同，并不是一定無效。

有效情形：

1、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，且支付了房款并辦理完畢過戶手續，則處分行為有效，買受人可善意取得該房屋；

2、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、全部或部分房款但未辦理過戶手續，共有人同意出賣，則，合同有效，且處分行為有效；

3、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，且支付了房款但未辦理完畢過戶手續，共有人同意的，合同有效；

二、無效情形

1、房產登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，共有人不同意出賣，則合同有效，但處分行為無效。

2、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，此時買受人不是善意第三人，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，如另一方不認可出賣行為，則合同無效。

3、房產登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己名義出賣房屋，此時買受人不是善意第三人，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續，如另一方不認可出賣行為，則合同無效。

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。（京悅所袁康迪）

自然不是。

因為房產登記原因，導致原本屬于夫妻共同財產可能登記在配偶一方名下。而對于《物權法》來說，物權是以登記為準，導致配偶單方具有轉讓房產的現實可能性。

所以，對于單方出售房產的行為，在法律上屬于無權處分行為。《合同法》第五十一條規定：“無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。

所以，合同法規定的是追認生效。但是，司法解釋已經改變對無權處分的認定。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

所以，對于這個單方簽訂的買賣合同，屬于屬于無權處分，但仍然屬于有效合同。

之所以會作出改變，主要是為了維護買方的利益。因為對于這類無權處分行為，大都是賣方所致。而一旦認定為無效合同，那根據無效合同的法律后果，作為買方所能得到的賠償那邊相對較小。若合同有效，作為買方則可以主張賠償，獲得更大的利益。

您好！簡單來說，

• “不知者無罪“，若買方不知道有其他房產共有人，那么合同有效。
  
• “明知故犯者”承擔責任，若買方知道有其他房產共有人，但在僅有一方簽字的情況就購房，合同無效。

下面將從法律依據入手，并結合各種情況詳細說明具體賠償方法，最后將給所有購房者一些提示。

第一，相關法律依據

最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第89條：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”

《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一)》第17款規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

第二，詳細分析

1、若房子已經過戶至買方名下

1）“不知者無罪”。也就是說，當買方不知道原有房產是夫妻雙方共有的，也不知道除了簽字一方還有其他共有人，《買賣合同》有效。

具體賠償：對不知情共有人的賠償：房子無法要回來，其他經濟補償由擅自處置房產的一方承擔。善意第三方不需要承擔任何責任。

2）“知情者有罪”。也就是說，當買方在知道所購房產是雙方共有的，但在僅一方簽字的情況下，仍執意過戶《買賣合同》無效。

具體賠償：對不知情共有人的賠償：如要求，可要回房子。其他經濟補償由擅自處置房產的一方和買方共同承擔。

但這種情況，賣房有舉證責任。

2、若房子還沒過戶至買方名下，

也就是說，買方已經簽署《購房合同》，并支付了部分房款。

《買賣合同》仍有效，但終止購買過程。

具體賠償：對買方的賠償，若買方不知情，按照合同約定的違約條款進行賠償；若買方知情，則按照具體情況討論。

第三，注意事項

第一，所有購房者需要明確，如果房子是多人共有的，無論房產登記上是否體現，均需要所有國有人簽字。

第二，為避免事后麻煩，買房時必須詢問清楚房產性質（是單獨所有、還是共有），必須仔細核對產權人身份信息。如果有其他共有人，必須明確要求雙方均簽署《購房合同》后再進行房產過戶。

這個不一定，要看具體情況。如果夫妻共有的房產是登記在雙方名下，那么就需要雙方簽字，一方未簽字，合同肯定無效。如果夫妻共有房屋只是登記在一方名下，情況就略顯復雜。

從產權角度來說，房屋產權人只有一個，其簽訂的房屋交易合同肯定是有效的，但通常房屋產權交易中心對于已婚人士只登記一人名字的房產交易仍然要求必須夫妻雙方到場簽字才能交易。不過目前一些城市已經做了修改，比如長春市房管部門就規定，只要夫妻雙方事前一同到房產登記中心書面確認，登記在一方名字下的房屋歸產權人所有，那么日后該房產再進行交易或過戶變更登記時，只需產權人一人到場簽字即可辦理。

從合同法角度來說，如果夫妻共有的房屋登記在一人名下，即使一方簽字交易，另一方毫不知情，也不能對抗善意購買的第三人。所謂善意購買指的是購房人對房屋的隱形產權人不知情，且已按合理價格支付了購房款。

買賣合同是否有效要區別對待。

合同有效情形：

房產登記在夫妻雙方一人名下，當購房者通過查看房屋、審查房屋產權登記等情況盡到合理審慎的義務，且向出售方支付了合理的房屋價格，并辦理房屋轉移登記手續后，該房屋買賣合同有效。因為購房者在購房過程中已經盡到合理審慎的義務且支付了相應房屋對價，屬于善意第三人，所以該房屋買賣合同是有效的。

合同無效的情形：

房屋登記在夫妻雙方名下，出售房屋必須由夫妻雙方共同簽字確認，如果任意一方簽字，另一方不認可的話，即便買購房者支付合理對價，也無法構成善意第三人的情形，所以合同是無效的。

“出售夫妻共有房產，一方未簽字，合同一定無效嗎？”

房屋買賣合同并不一定無效。

舉一個簡單地例子來說明一下，我們知道就算是夫妻共有房產有些時候也可能只登記夫妻一方的名字，這個時候如果登記一方將房產出售，并被善意第三人購買并過戶，那么房屋買賣合同是有效的，另一方并不能追回房產，只能是由出售一方補償對方所占房產份額對應的資金。

善意第三人是指該第三人不知道法律關系雙方的真實情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經辦理了登記的權利人。