隨著離婚率的提高，夫妻矛盾越來越多，如果協議不成，只能起訴法院離婚解決，而房子作為生活中最大的資產，往往是夫妻爭奪的焦點，那么對于夫妻離婚時房產如何分割，上海法院會如何判決呢？

下面分別從【婚前婚后購買房屋不同】，【首付款是否個人出資還是父母出資不同】，【房產證是一個人名字還是夫妻共同名字不同】，【全款買房還是貸款買房不同】，婚后還貸增值補償如何計算等等方面，為你一一分析解答，以饗讀者。

第一章?總則

【分割原則】 人民法院審理訴訟離婚案件，要按照男女平等，照顧婦女、兒童、無過錯方的原則來分割夫妻共同財產。房屋作為夫妻共同財產也要按照這些原則來判決。

【考慮出資情況】有些人會說，夫妻購買房屋的時候男方出資多，或者首付款全部都是男方父母出的，那么離婚時候法院會怎么判?如果一人一半，豈不是對男方不公平嗎？法院判決首先按照一人一半的原則，其次適當考慮出資比例情況，但是大的原則不能改變。

【一人一半說法對嗎】根據最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見第8條規定：“夫妻共同財產，原則上均等分割。根據生產、生活的實際需要和財產的來源等情況，具體處理時也可以有所差別。屬于個人專用的物品，一般歸個人所有。”

律師解答：此處的原則上均等分割，就是大家所常說的夫妻離婚財產一人一半的法律根據。但是，夫妻離婚財產從來都不是簡單一人一半的原則來分割，除此之外還有男女平等，照顧子女和婦女的原則等等。所以，簡單的說一人一半并不嚴謹和準確。

【分家析產】如果房產證上除了夫妻以外，還有子女或者父母的名字，那么在離婚案件中法院無法處理，只能待離婚之后，另案提起分家析產訴訟。

【婚前婚后】結婚是按照領取結婚證的登記時間穩準，區分婚前婚后，和民間認可的舉辦婚禮沒有關系。

【個人財產永遠是個人財產】個人財產永遠是個人財產， 不因為結婚多少年就變為夫妻共同財產，財產價值形態改變，但是本質不變，如婚前存款，婚后買車，買房，只要證明資金來源于婚前，該部分對應的資產應該就屬于個人財產。

【婚前財產形態變化不影響性質】

雙方對婚前個人財產歸屬沒有約定的，該財產不因婚姻關系的持續或因財產存在形態的變化而轉化為夫妻共同財產。

【“孳息”、“自然增值”范圍的界定】

《婚姻法司法解釋三》第五條中的“孳息”、“自然增值”一般應理解為未經經營或投資行為所得之“孳息”、“自然增值”。

個人所有的古董、黃金、股票、債券、房屋等財產婚后自然增值部分應為個人財產，但上述財產婚后因經營或投資行為而產生的升值增值利益部分，應認為屬于《婚姻法》第十七條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法司法解釋二》）第十一條規定，一方經營或以個人財產投資取得的收益，應為共同財產。

【保護父母出資】以前對于父母出資，通常按照婚前婚后來區分，婚前父母出資視為對自己子女的贈與，婚后出資視為對夫妻的贈與，但是現在法律觀點在改變，傾向于保護父母出資，不管婚前婚后，父母出資都傾向于認定僅僅是對自己子女的贈與，不屬于對夫妻雙方的贈與。

【照顧無過錯方】對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧撫養子女方或無過錯方等原則分給一方所有。分得房屋的一方對另一方應給予相當于該房屋一半價值的補償。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

【父母出資算作贈與還是借款】根據婚姻法司法解釋二第二十三條 債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外。不少夫妻婚前或者婚后，房子首付款都是父母出資的，到底應該認定是對夫妻的贈與還是借款？法律上條文直接似乎有矛盾，有客戶認為該借款是為了購買夫妻共同居住生活住房所借的，所以應該認定為夫妻共同債務，有的人認為夫妻另一方不知情，該債務不排除偽造的可能性，主張按照贈與，不需要返還。律師認為，法律上確實還沒有統一，各地法院之間支持兩種觀點的判例都有。

【同居關系解除后財產分割原則】
男女雙方未辦理結婚登記手續以夫妻名義同居生活的，同居關系解除后要求分割同居期間共同勞動、經營或管理所得財產的，有約定從約定；無約定且上述同居期間財產混同的，推定為共同共有，但根據同居時間、各自貢獻、生活習慣等因素能認定為按份共有財產的除外。
男女雙方未辦理結婚登記手續亦不以夫妻名義同居生活的，同居關系解除后要求分割同居期間共同勞動、經營或管理所得財產的，有約定從約定；無約定且財產混同的，推定為按份共有，具體份額比列可依據同居時間、各自貢獻、生活習慣確定。

【離婚協議約定贈與之撤銷權限制】
夫妻雙方離婚時協議約定將夫妻個人財產或共有財產贈與對方或第三人，離婚后交付或變更登記之前，一方依據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款的規定請求撤銷贈與的，法院不予支持。

【分割方式】夫妻對于房子歸誰產生爭議，法院可以采取一方拿產權、一方拿折價款、拍賣或者出售所得價款分割。誰有錢，誰出資一半購買下另一半的產權份額，出資方取得房屋。如果夫妻都不想要房子，或者都拿不出錢買下一半產權，那么法院可以組織拍賣，拍賣后的價款進行分割，夫妻也可以自行到中介處掛牌出售分割。

《婚姻法司法解釋二》第二十條 雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理:

(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

當然最壞的情況， 對方不同意買房，也不同意競價，那么法院最終會按照評估價格，判決房屋歸一方所有，并且在30天內支付另一方對應的折價補償款。如果房屋價值比較大，折價款對方無力支付，也不同意出售房屋，那么一方只能拿著法院判決書，申請法院強制執行了。法院也可以拍賣。唯一一套住房，拍賣起來難度較大，法院通常都比較拖延。

【貸款房屋過戶去名困難】無論是商業貸款， 還是公積金貸款，要想在離婚以后變更貸款人，更好產權證人的名字，都是比較困難的，銀行從風險考慮，基本都是拒絕的，沒有銀行的書面同意說，即使有了法院判決，也根本無法執行。只能等待貸款還清的時候辦理了。如果法院在判決夫妻離婚的時候，無論房子需要判給哪一方，另一方的名字需要從產權證上去掉的時候，因為銀行抵押在先，所以需要征得抵押權人同意才能處分這個房子產權，而銀行呢，有的時候并不是很配合，磨磨唧唧的，因為法院管不著銀行，所以銀行有的時候不會出具同意產權證減去名字的書面文件，這樣房地產交易中心的人就不肯變更產權證，即使有法院的執行局的強制執行通知書也沒有用。這就是有貸款尚未還清的房產產權證過戶的麻煩之處，其中最不對的地方即使銀行的故意刁難，按照銀行的理解是要評估所謂的還款能力的風險，2個人的擔保，總比一個人的多，特別是牽扯到主貸人更換的問題，畢竟每個人收入水平不一樣風險肯定也不一樣。，所以他們基本上不肯答應。這樣就造成法院的執行實際上變得困難。你想，一方當事人判決房子歸他所有，他支付了房價款一半的金額，但是現在卻過不了戶，肯定要找法官評理，交易中心的人如果再推脫，換誰都會著急。

【唯一住房可以拍賣】《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封，扣押，凍結財產的規定》
第六條 對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣，變賣或者抵債.
第七條 對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行.
律師認為：這種“唯一一套住房不得執行”的說法，根本是對最高院規定的錯誤理解。該規定中沒有出現一次“唯一一套住房不得執行”的字眼，只出現“生活所必需的居住房屋……不得拍賣、變賣或者抵押”的規定。
律師再次澄清一個認識上的錯誤：最高人民法院的規定是“生活所必需的居住房屋”，而不是“唯一一套房屋”。意思完全不一樣。因為生活必需的房屋主要是結合每個省市的生活標準不同，人均居住面積不同自由確定的，你像上海市2009年的人均使用面積是人均16平方米。這個才是生活必需的居住房屋，低于這個面積的房屋不能拍賣，高于這個標準的房屋法院都可以拍賣。
被執行人的家庭人均住房面積（使用面積）低于16平方米的，法院是肯定不得執行的。被執行人家庭住房條件高于這一標準的，只要保障被執行人及其所扶養家屬必需的居住房屋，律師認為：就可以執行。

律師認為：法院可以拍賣房屋，把大房屋換成小房屋，也可以拿拍賣被執行人住房的錢，除去還債之外設立一個租房專項賬戶，專門用于支付被執行人租房生活的費用，讓其租房居住，都是法院允許的，并且上海市已經有執行案例的。對此，客戶不用擔心，如果房子不是很小，法院完全可以執行的。

現實中，不少唯一一套房屋都被法院執行拍賣了。也即是說，雖然現實中有執行難度，執行法官可能會拖延幾個月，一年，兩年，但是，法律上決定是可以執行的，也是有很多執行案例的。

如果真的到了拍賣這個地步，拿房的一方肯定是遭受損失最大，拍賣價格低于市場價，并且還要支付延期利息。

第二章?夫妻一方或者雙方出資買房

一、夫妻一方出資購買房屋，根據婚前或者婚后，全款還是貸款，是否添加另一方名字，區分不同情況。

1.?【如果是夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，用其個人財產全款買房，產權登記在出資方一個人名下】

夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個人財產全款支付買房，產權證無論是婚前取得，還是婚后取得，只登記在出資方一個人名下，該房屋屬于出資方個人房產，產權和增值部分都不屬于夫妻共同財產，離婚時另一方不參與分割。個人財產永遠都是個人財產，不存在婚后轉化為共同財產的情況。

2.?【如果是夫妻一方婚前或者婚后簽訂房屋買賣合同，用其個人財產全款買房，產權登記在未出資方一個人名下】

這種情況常見于一方被限購，暫時無法購房的情況。夫妻一方婚前或者婚后簽訂房屋買賣合同，以個人財產全款支付買房，產權證無論是婚前取得，還是婚后取得，只登記在未出資方一個人名下，該房屋應該認定為夫妻共同財產。那么離婚時，沒有出資的一方獲得份額比例在總房價的10%-30%之間。

3.?【如果是夫妻一方婚后簽訂房屋買賣合同，用其個人財產全款買房，產權登記在出資方一個人名下】

婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，應屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。這涉及夫妻一方用婚前個人積蓄或資金來源于個人婚前財產購買的房屋的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，既所謂“萬變不離其宗”，故應當認定為一方的個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。當然這個前提是在一方能夠證明購房款系婚前個人財產的情況下。反之如果婚前財產和婚后財產發生混同，無法證明資金完全來源于婚前財產，那么該房屋就可能認定為夫妻共同財產。

4.?【如果是夫妻一方婚后簽訂房屋買賣合同，用其個人財產出資首付款買房，產權登記在出資方一個人名下，婚后共同財產還貸】

婚后夫妻一方簽訂房屋買賣合同，如果不是婚前錢款全額出資買房，而是個人錢款出資首付款買房，一般都認定屬于夫妻婚后共同房產，離婚時在夫妻均等份額基礎之上，適當考慮出資方出資情況，酌情多分。

3、【如果是夫妻一方婚前，用其個人財產全款買房，產權原來登記在出資方一個人名下，結婚后把配偶一方的名字也添加到產權證上】

根據上述可知，原來出資方一個人購買，產權登記為個人，屬于其個人財產。但是如果把配偶的名字添加到產權證上，視為是一方對另一方的自愿贈與行為，已發生了變動房屋產權的法律效力，房產為雙方共同擁有。

4、【全款或者貸款購買的房屋，添加上配偶名字，離婚時份額如何分割？】

也即是說，如果該套房屋屬于夫妻共同財產，那么在考慮男女份額均等，照顧女方，兒童，無過錯方的原則下，可以根據上海市高院關于印發《關于審理分家析產案件若干問題的意見》的通知的規定，法官自由裁量權，進行份額比例調整。

1、根據婚姻法有關規定，不考慮婦女、兒童，無過錯的情況下，男方、女方的份額均等，也就是各得房屋總價的50%，但是法院有自由裁量權，進行適當調整。

2、如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購買，購房款是全款，沒有貸款。婚后添加女方名字，那么離婚時，沒有出資的女方獲得份額比例在總房價的10%-30%之間；

3、如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購買，出資首付款，加按揭貸款的方式，婚后無論是一方還貸，還是共同還貸。婚后添加女方名字后，在離婚時，女方獲得份額比例在總房價的30%-50%之間確定。

5、【婚姻關系期間，增加，減少產權證名字手續】

在婚姻期間，如需辦理房產證加名手續，夫妻只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產交易核心“變更登記”窗口辦理即可。婚后房產證加名、減名不增收契稅。

需要提醒的是，在合同備案、銀行抵押按揭期間，如果想要增加或者減少名字，實際是增加或者減少合同的當事人，實際是變更合同的主體，必須經過原有各方當事人的同意。所以，沒有銀行書面同意，無法變更。

6、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產權登記在出資方一個人名下，用婚后共同財產還貸部分，產權和增值部分如何分割】

律師認為，如果房產是夫妻一方個人在婚前購買，但是婚后有歸還貸款，無論是個人還貸，還是夫妻還貸，此房屋在法律實際上都傾向于認定屬于婚前個人財產，婚后還貸金額總額屬于夫妻共同財產，還貸部分資金對應的婚后升值部分也屬于夫妻共同財產。離婚后就此部分財產夫妻有權分割，由取得產權的夫妻一方對另一方提供折價款補償。

《婚姻法司法解釋三》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

【可以】該司法解釋三規定的是“人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方”，在法律上來說，可以是一種建議的意思，不是命令，必須尊守。也即是說法院在判決的時候，法律上傾向于判決首付款出資方擁有產權，但法官也可以判決產權歸夫妻雙方，或者歸首付款未出資方所有。

【婚后還貸增值補償計算】 關于補償的數額，應當考慮房屋購買時的價款、首付款及其在購房全款中的比例、按揭貸款數額及其利息數額、當事人以夫妻共同財產還款累計數額（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未償還的貸款及利息的數額。實踐中，法院采取計算公式有不同的計算方法，區別就在于，婚前首付款的增值是否算共同財產？是按照購買合同上的原始價格，還是按照結婚時房屋價格：

1、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第168頁確定的計算公式為：

房屋補償款=夫妻共同支付款項(包括本息)÷(房屋購買價+全部應付利息)×房屋評估現值(或夫妻認可房屋現值)×50%

2、《婚前個人房屋，婚后共同還貸離婚分割如何補償計算等》，浙江省婚姻法研究會微信公眾號，2018年8月8日微信推文（該方法得到了浙江省法學會婚姻法學研究會的支持，此公式的核心在于婚前房產的增值應與婚后一方無關。）

房屋補償款=夫妻共同支付款項(包括本息)÷(結婚時房屋價值+共同已還利息)×離婚時房屋價值×50%

6.1、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產權登記在未出資方一個人名下，用婚后共同財產還貸部分，產權和增值部分如何分割】

律師認為，如果房產是夫妻一方個人在婚前購買，產權確登記在未出資方一個人名下的，該房屋也會被認定屬于夫妻共同房產，但婚后有歸還貸款，無論是個人還貸，還是夫妻還貸，婚后還貸金額總額屬于夫妻共同財產，還貸部分資金對應的婚后升值部分也屬于夫妻共同財產。離婚后就此部分財產夫妻有權分割，由取得產權的夫妻一方對另一方提供折價款補償。分割時可考慮出資方出資情況，適當多分。

7、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，付首付款，產權登記在夫妻雙方名下，婚后共同財產還貸部分，產權和增值部分如何分割】

如房屋是婚前男方簽訂買賣合同購買，出資首付款，加按揭貸款的方式，婚后無論是一方還貸，還是共同還貸。婚后添加女方名字后，產權登記在雙方名下，為夫妻共同財產。在離婚時，女方獲得份額比例在總房價的30%-50%之間確定。

8、【婚后夫妻一方用婚前個人財產出資首付款，簽訂合同買房，產權登記在出資方一個人名下】。該房屋目前法律上并沒有單獨規定具體情況，但是可以參考婚姻法司法解釋三的第七條規定父母婚后出資買房登記自己子女名下條款的精神處理。通常來說，如果是全款購房，該房屋可以認定為婚后個人房產。但是如果是僅僅出資首付款，那么可以認定為屬于出資方個人財產，也可以認定屬于夫妻共同房產，不論哪種情況，婚后的還貸以及房屋增值部分屬于夫妻共同財產。

8.1【婚后夫妻一方用婚前個人財產出資首付款，簽訂合同買房，產權登記在夫妻雙方名下】只要該房屋產權證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產。關于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財產，不論貢獻大小，如果夫妻沒有約定，都可以均等分割。關于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財產，這個沒有多大爭議。但是關于一方用婚前個人財產支付首付款，因為買賣合同和產權證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個人財產，視為贈與給夫妻雙方，變為夫妻共同財產。所以離婚時，該房屋如何分割的，可按照房屋市價，對于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

8.2【婚后夫妻一方用婚前個人財產出資首付款，簽訂合同買房，產權登記在未出資方一個人名下】只要該房屋產權證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產。關于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財產，不論貢獻大小，如果夫妻沒有約定，都可以均等分割。關于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財產，這個沒有多大爭議。但是關于一方用婚前個人財產支付首付款，因為買賣合同和產權證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個人財產，視為贈與給夫妻雙方，變為夫妻共同財產。所以離婚時，該房屋如何分割的，可按照房屋市價，對于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

8.2【婚后夫妻用父母出資+個人出資混同的方式出資首付款，簽訂合同買房，產權登記在夫妻雙方名下】?只要該房屋產權證是夫妻雙方名字，那么肯定屬于夫妻共同房產。關于分割原則比例，婚姻法有婚后取得共同財產，不論貢獻大小，如果夫妻沒有約定，都可以均等分割。關于婚后還貸以及增值比例肯定屬于夫妻共同財產，這個沒有多大爭議。但是關于一方用婚前個人財產或者父母出資支付首付款，因為買賣合同和產權證均是夫妻雙方名字的情況，該首付款從個人財產，視為贈與給夫妻雙方，變為夫妻共同財產。所以離婚時，該房屋如何分割的，可按照房屋市價，對于另一方的分割比例，可以在30-50%之間確定。

9、【婚后夫妻雙方用共同財產購買的全款或者貸款房屋，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。】只要婚后是用夫妻共同財產購房的，不論全款購房，還是貸款購房，不論產權證是一個人名字， 還是夫妻2個人的名字，都屬于夫妻共同房產。

10、【一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋】.由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

在現實生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。

11、【父母名字購買的房改房】 婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

12、【離婚時沒有取得房產證的房屋】 離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。

當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

第三章?涉及一方或雙方父母出資的情形

【父母出資保護原則】在婚姻法司法解釋二和司法解釋三之間，對于夫妻出資是有個態度改變的過錯，因為現在房價高漲，傾向于保護父母的出資，把父母出資認定為借款給夫妻，或只對自己子女的贈與的觀點也得到不少法院的支持。

13、【父母全款購房】無論是婚前，或者婚后，父母出資錢款，購買房屋，【產權如果只登記在出資方子女一個人名下的】，均視為只對自己子女的個人贈與，不是對夫妻雙方的贈與，不屬于夫妻共同財產。但是如果后來又加上配偶名字到產權證上，就變為夫妻共同房產，分割原則參考前邊解釋。

【 但是如果產權登記在夫妻雙方名字下】，那么視為父母對夫妻雙方的贈與，該房子屬于夫妻共同房產。

14、【婚前父母出資首付款，出資方子女一個人簽訂房屋買賣合同，婚后用個人財產還貸。】夫妻婚前父母幫助出資首付款，婚后夫妻用婚前個人財產還貸，這個情況比較少見，婚后還貸一般都是用的個人收入或者公積金之類的，而婚后收入和公積金都應該屬于夫妻共同財產。但是如果某個人婚前存款特別多，或者有的人是婚前房屋出售，用售房款來進行婚后還貸， 那么從法律精神上來說，這套房屋從首付款，到婚后還貸額，都是屬于一方個人財產支付的，并沒有用到任何婚后夫妻共同財產，或者個人收入，公積金，那么該房屋產權應該認定為屬于一方個人產權，婚后還貸以及對應的增值比例也不屬于夫妻共同財產，另一方無權分割。

15、【如果是一方婚前簽訂買賣合同，父母首付款，產權登記在出資方一個人名下，婚后出資方父母幫助還貸，產權和增值部分如何分割】

這個情況和婚姻法司法解釋三規定，用夫妻共同財產還貸不同，從首付款，到婚后還貸， 如果均是一方父母出資的 ，夫妻沒有出資，也沒有參與還貸。法律上并沒有明文規定，但是根據司法保護出資方利益的精神，該房屋視為父母對自己子女的單方面贈與，該房屋產權應該屬于出資方個人所有，不屬于夫妻共同財產，婚后貸款以及增值比例也是屬于個人財產，不屬于夫妻共同財產。和上邊情況幾乎一樣。

16、【婚前父母出資首付款，出資方子女一個人簽訂房屋買賣合同，產權登記在出資方個人名下，婚后用共同財產還貸。】

婚前由一方父母出首付款購買房產，產權登記在出資人子女一個人名下，貸款是用的一方婚后收入或者夫妻共同財產的。由夫妻雙方償還。參照婚姻法司法解釋三規定，離婚時先由夫妻協議處理，無法協商一致的，法院可以認定產權為出資人子女所有，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，屬于夫妻共同財產，由產權登記一方對另一方進行補償。

律師提醒注意，司法解釋這里用的是“可以”認定產權屬于出資方個人，言外之意就是法官也可以認定屬于夫妻共同財產，具體決定權在法官，因為每個案情并不 相同。

《婚姻法司法解釋三》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

17、【婚后父母一方出資首付款，產權登記在出資方子女一個人名下，用一方婚前個人財產還貸的】

《婚姻法司法解釋三》第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

產權應該認定屬于出資方個人所有，同時因為婚后還貸也是個人婚前財產，那么對應的增值比例也和夫妻沒有關系，不屬于夫妻共同財產，離婚時不需要補償對方。

17.1、【婚后父母部分出資購房的認定】

婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定的情形，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。

（另：本條來源于北京高院參閱案例第19號）

一方父母承租的公房，婚姻關系存續期間以夫妻共同財產依成本價購買，登記在夫妻一方或雙方名下，應認定為夫妻共有財產，公房承租權所對應的利益系作為對夫妻雙方的贈與，在離婚處理房產時綜合考慮公房承租權利益來源等因素予以公平分割。

17.2、【婚前借款買房婚后共同償還的處理】

夫妻一方婚前對外借款支付全款購買房屋，房屋登記于付款方名下，婚后夫妻雙方共同償還借款，離婚分割財產時，可參考《婚姻法解釋三》第十條的規定予以處理。

18、【婚后父母一方和自己子女共同出資首付款，產權登記在出資方子女一個人名下，婚后用夫妻共同財產還貸的】婚后由一方父母和自己子女共同出首付款購買房產，產權登記在出資人子女名下，貸款由使用夫妻共同財產償還的。對此情況法律上并沒有單獨規定處理規則，可以按照婚后取得認定為夫妻共同財產，也可以參考婚姻法司法解釋三規定，房屋登記在出資方子女名下的，房屋可以認定為出資方個人房產，父母出資部分視為對自己子女個人的贈與，婚后還貸額以及對應的增值比例視為夫妻共同財產，離婚時另一方可以獲得折價款。

《婚姻法司法解釋三》第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

《婚姻法司法解釋二》第二十二條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

19、【婚后父母一方出資首付款，產權登記在夫妻雙方名下，婚后用夫妻共同財產還貸的】婚后由一方父母出首付款購買房產，產權登記在夫妻雙方名下，貸款由使用夫妻共同財產償還的，參考婚姻法司法解釋二規定，房屋登記在夫妻雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以對出資父母的子女一方適當多分。

20.婚后由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。。

21.當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚時房屋分割比例可以不考慮出資。

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第四章?戀愛期間購房，后續沒有登記結婚的

22、【男女戀愛期間購買房屋，登記結婚與否影響房產分割？】

律師按：現在不少男女雙方共同在上海工作，已經同居多年，甚至共同買房，那么如果在登記結婚前，一方另結新歡，那么共同購買的房屋如何分割呢？

律師解答：如果房產證登記兩個人的姓名，以后“準夫妻”結婚的話，那么房屋將被認定為夫妻的共有財產，貸款也認定是夫妻的共同債務。如果沒有“借條”等其他證據，父母的出資被認定為是贈與夫妻兩人的財產，歸雙方共有。

但如果購房后，“準夫妻”并沒有進行婚姻登記，而是分手的話，“準婚房”為雙方的共有財產，如無特殊約定，則按各自出資比例(含還貸比例)進行分割，此種情況下，出資及還貸的相關證據應注意保存好。但對于父母出資，如果有相應的證據顯示，父母出資是基于“準夫妻”雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，條件就是雙方結婚，如果沒有結婚，父母有權索回出資的錢款。

23、【戀人分手所購期房也可分割】男女雙方談戀愛，并且共同購買房屋，如果后來分手，那么如何分割此房屋呢？沒有辦理出產權證的房屋如何分割呢？

律師解答：戀人之間為結婚而購買房產，之后因感情不合而分手，對房產的分割產生爭議，這種情況在上海比較的多。分2中情況來看，如果這類房產已經取得了房產證，分割起來就相對簡單一些。但是如果分手時，期房尚未取得產權證書，分割起來就很容易產生分歧。

按照物權法的規定，產權證是房屋唯一憑證。而最高人民法院對此沒有辦理出產權證的房屋認為可以暫時不分割，待產權明確后再行起訴分割。但是時間生活中，如果戀人或者夫妻感情出現問題，肯定不愿意共同去辦理產權證，而不辦理產權證又不能分割，因此陷入死循環，造成當事人無法分割的怪圈了，上海法院對此也在積極的探索，對于已經支付首付款，而沒有辦理產權證的情況，可以分割合同權利，而不是分割房屋產權。

上海法院可以判決對“預售合同的權利”進行分割，綜合考慮出資以及對房屋的貢獻大小和使用情況，判決由一方繼續履行預售合同，并支付價款給另一方，將來辦理產權證的時候根據判決書就可以只辦理一個人的名下了。

第五章?產權證上有父母或者未成年子女等第三方名字分割

24、【產證上有未成年子女名字的房產離婚如何分割？】

律師按：夫妻雙方共同出資購買房屋時，出于各種因素的考慮，會將未成年子女登記為產權人，有時會將房屋產權只登記為未成年子女一人。鑒于未成年人不承擔義務，因此，在確認未成年人權利份額時應區別不同情況：

1、夫妻雙方共同出資購房，產權人登記為夫妻及未成年子女三人，除有相反的證據外，該房屋視為三人共有財產。在產權登記中未約定共同共有的，應認定按份共有。

2、夫妻雙方出資購房，產權人只登記為未成年子女一人的，應該綜合考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思 （可以從夫妻名下是否有其他住房、夫妻的經濟狀況等予以考量），除有相反的證據外，該房屋視為夫妻及未成年子女的共同財產；

3、鑒于未成年子女無經濟來源，因房屋產生的債務，應由夫妻負責償還。又因未成年子女未出資，也不承擔還貸義務，在處理房產權利時可適當調整子女所得的比例；

4、未成年子女享有產權的房屋被出售，所得售房款應保留未成年子女應享有的份額。

25、【需要在離婚之后另行提前分家析產案件。】

現實生活中，經常涉及的是夫妻雙方與一方父母共同所有的財產。例如，父母出資購買房屋，房產證登記在夫妻和父母共同名下。夫妻離婚的時候如果涉及第三人，法院都不會處理此類財產，只解決夫妻其他財產糾紛，告知夫妻雙方另案起訴。

分家析產案件中，列其他財產共有人作為共同被告，并且只有在夫妻離婚判決離婚之后法院才會受理分家析產案件的審理。

26、【如果老公將房子抵押給銀行貸款，此債務是夫妻共同債務嗎？】

如果向銀行貸款用于夫妻共同的公司經營或者承包項目，那么此筆債務屬于夫妻共同債務，需要夫妻共同償還，即使協議離婚或者法院判決離婚，夫妻也應該共同償還。

如果老公貸款資金用于其它用途，妻子并不知情，那么，此筆債務是否屬于夫妻共同財產，如果面臨離婚該如何承擔呢？

律師認為：最高人民法院對于夫妻婚姻關系期間的債務是否屬于夫妻共同債務進行了規定，其中，如果在婚姻期間，妻子主張此筆債務不屬于共同生活所貸債務，那么必須提供一定的證據，證明此筆債務的不合理性。丈夫一方如果主張此次債務用于夫妻生活，那么要提供合理的用途證據來說明。否則法院不會采納。

但是如如果夫妻假借協議離婚或者訴訟離婚的方式，將此筆債務讓一個人承擔，另一方卻拿走全部夫妻共同財產，法院如何處理呢?

律師認為根據相關法律精神，夫妻雙方的離婚協議書或者法院的離婚判決書對只對夫妻雙方有約束力，不能對抗其他案外債權人。

如果夫妻離婚之后，債權人依然可以申請追究夫妻雙方為共同執行人，執行共同財產。

27、【夫妻協議書中贈與子女房產的協議條款不能任意撤銷】離婚協議書中對于贈與房產財務等條款，一方沒有權利隨時撤銷，因為離婚協議是和離婚，子女撫養捆綁一起，綜合考慮的，比一般贈與協議要求要高很多。

其實，關于離婚協議中的贈與條款是否可以隨時撤銷，法律界存在2中不同的看法，有的人認為贈與屬于單方合同，只要產權沒有轉移，又不是救災等道德義務，當然可以隨時撤銷了。另外一些人認為，離婚協議具有身份特性，是和離婚，子女撫養綜合考慮的，當初因為你同意贈與財產，我才能同意和你順利離婚，甚至放棄其他方面的要求，那么現在離婚了，你說反悔就反悔，那么大家都這樣搞，豈不是太吃虧了，所有的事情能夠推到重來嗎，肯定不可以的。

律師認為，夫妻離婚的時候，提出把財產贈與給子女，該離婚協議系雙方當事人真實意思表示，沒有欺詐、脅迫的情形。子女撫養、房產贈與等與協議解除婚姻關系是一個整體問題，在雙方離婚已成事實的情況下，不能推翻協議，不能主張撤銷贈與，而是必須履行。

夫妻離婚的時候，首要問題是是否離婚，然后是子女歸誰撫養，之后是財產分割問題，這個是一個整體考慮的， 如果說一分為了快速離婚，把孩子給對方，財產贈與給孩子，以此來換取撫養孩子一方的同意，快速離婚了，然后再允許贈與方任意撤銷這個贈與行為，那么豈不是很不公平，離婚和子女撫養應該推倒重來來分割，難度也太大了，不能助長這樣利用漏洞的行為，因此，最高人民法院對離婚協議的態度就是如果沒有欺詐，脅迫的情況下，屬于自愿達成的協議內容，不支持一方任意反悔。也是包含家庭的穩定，不能說離婚后就一切不承認了。

北京市高級人民法院關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見（2016）

【離婚協議約定贈與之撤銷權限制】

夫妻雙方離婚時協議約定將夫妻個人財產或共有財產贈與對方或第三人，離婚后交付或變更登記之前，一方依據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款的規定請求撤銷贈與的，法院不予支持。

28、【成本價購買公房的分割】

婚姻關系存續期間用夫妻共同財產以成本價購買的登記在一方名下的公有住房應認定為夫妻共有財產，在離婚時應綜合考慮房產來源、夫妻雙方工齡折扣、是否影響另一方福利分房資格等因素予以公平分割。

29、【經濟適用房、兩限房的分割】

限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進行分割。

經濟適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚后取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款，離婚后取得房產證的，應認定為夫妻共同財產。

30、【標準價購買公房的分割】

婚姻關系存續期間以夫妻共同財產出資以標準價購買公有住房而獲得的“部分產權”，該“部分產權”應認定為夫妻共同財產，可以在綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，并征求原產權單位意見確定產權單位權利比例后，予以公平分割。

31、【約定服務條件房產的分割】

夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務條件取得的房產為夫妻共同財產，但離婚時服務條件尚未實現的一般應判歸約定服務條件的一方。

32、【小產權房分割】

對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。

對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可采用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。

在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。

33、【公房承租權的分割】

離婚案件中涉及到公房承租權處理，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權以及承租關系的變更。

屬于自管公房的，夫妻只有一方在產權單位工作，一般應把承租權確定在產權單位工作的人名下，另一方獲得補償；但經產權單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。

34、【優惠購房權性質與折算】

農村拆遷補償中按所涉人口數取得的優惠購房權系基于特定身份獲得的優惠安置利益，但并非優惠取得的物權本身。

離婚時優惠購房權價值折算可考慮優惠取得的房產性質、能否上市交易、能否取得產權證等因素，在不高于市場價格與優惠價格的差價范圍之內予以確定。

第六章?婚后還貸以及房產增值補償計算公式

【婚后還貸增值補償計算】 關于補償的數額，應當考慮房屋購買時的價款、首付款及其在購房全款中的比例、按揭貸款數額及其利息數額、當事人以夫妻共同財產還款累計數額（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未償還的貸款及利息的數額。實踐中，法院采取計算公式有不同的計算方法，區別就在于，婚前首付款的增值是否算共同財產？是按照購買合同上的原始價格，還是按照結婚時房屋價格：

1、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第168頁確定的計算公式為：

房屋補償款=夫妻共同支付款項(包括本息)÷(房屋購買價+全部應付利息)×房屋評估現值(或夫妻認可房屋現值)×50%

2、《婚前個人房屋，婚后共同還貸離婚分割如何補償計算等》，浙江省婚姻法研究會微信公眾號，2018年8月8日微信推文（該方法得到了浙江省法學會婚姻法學研究會的支持，此公式的核心在于婚前房產的增值應與婚后一方無關。）

房屋補償款=夫妻共同支付款項(包括本息)÷(結婚時房屋價值+共同已還利息)×離婚時房屋價值×50%

1、 上述2種增值比例計算公式都有一定的道理，但是計算出來的結果實際上是不同的，一個是從房屋購買合同之日起算增值部分，一個是考慮從結婚之日起算，婚前首付款排除在增值共有部分以外。法律上并沒有統一計算公示，各地法院適用標準不同意。

2、房屋評估市場價值以法院委托時確定的時間為準，對銀行貸款歸還情況和剩余情況可向貸款銀行查詢流水記錄和貸款記錄等方式確定。

3、上述計算標準是只是考慮增值情況，實際判決離婚案件的時候，法院還有綜合考慮購房與結婚時間、為購房支付的稅費等各項支出、婦女及子女權益等多種因素，充分保護雙方當事人利益，酌情判定補償數額。

4、法院會判決由取得房子產權的一方付給未拿房一方增值價值的應得折價款，剩余的貸款及利息由拿房一方償還。

以上只是大興區離婚律師總結的，關于夫妻婚前，婚后，父母是否出資，產權登記誰名下等等不同情況，根據法律規定和法院判決實際案例，得出的夫妻離婚房產分割指南大全。希望對你在協議離婚談判，或者法院訴訟離婚判決時有一個清晰的認識和主張，如果你還有疑問，可以聯系律師當面咨詢、策劃。