購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)

二手房交易相比新房交易要復(fù)雜的多，購(gòu)房人既要保證房屋產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議、可交易，還要保證資金安全、過戶交割順利，稍有不慎就可能入坑。關(guān)于二手房交易中的常見風(fēng)險(xiǎn)以及如何規(guī)避問題，筆者曾有相關(guān)解答，可到筆者的主頁(yè)查閱。

二手房交易過程中，除了要做詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查之外，最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了，很多交易風(fēng)險(xiǎn)均需要通過合同條款來約束和化解，房屋買賣合同也是日后出現(xiàn)合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據(jù)。因此，合同條款應(yīng)盡量全面、詳細(xì)、具體，這個(gè)房屋買賣合同不同于在交易中心的網(wǎng)簽的交易合同，前者是雙方意思的真實(shí)表示，而后者只是為了辦理手續(xù)，在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，法庭一般會(huì)采信前者。

二手房的房屋買賣合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容和條款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號(hào)、房號(hào)、戶型、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人（有共有人的要全部列出）等，上述信息應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記內(nèi)容表述一致。此外，還需要明確交易標(biāo)的裝修狀態(tài)，是否包括附送的花園、露臺(tái)、車位、車庫(kù)等。

2、房屋交易成交價(jià)款。一般是總價(jià)成交，但要清晰表明交易價(jià)格是否已經(jīng)包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫(kù)在內(nèi)。如果包含家具家電，應(yīng)將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫(kù)需要表明具體位置及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

3、付款方式及付款時(shí)間。要明確是一次性付款、分期付款，還是按揭方式，首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式，要明確首付金額和貸款具體金額。

還應(yīng)明確支付價(jià)款是否由銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，如果是直接支付，要約定付款的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)及支付的前提條件。

4、交易稅費(fèi)的分擔(dān)。要明確交易產(chǎn)生的買賣雙方的相關(guān)稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)？是按照法律規(guī)定各自承擔(dān)，還是全部由買方承擔(dān)。目前的行規(guī)一般是全部由買方承擔(dān)。

交易過程中賣方涉及的稅費(fèi)主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個(gè)人所得稅（符合滿二、滿五唯一可減免），如果是房改房、經(jīng)適房、解困房、安置房、回遷房等，可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費(fèi)、辦證費(fèi)等。

5、過戶手續(xù)辦理。對(duì)于按揭購(gòu)房，由于是首付之后先過戶，為了保證尾款安全，應(yīng)約定過戶后的產(chǎn)權(quán)證由原房主持有并負(fù)責(zé)遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司，也要這樣做，以防止中介過失將產(chǎn)權(quán)證直接交給購(gòu)房人，從而增加尾款的風(fēng)險(xiǎn)。

雙方應(yīng)就辦理過戶的具體事項(xiàng)做出約定，比如過戶條件、辦理期限等。

6、交房時(shí)間及交房條件。應(yīng)約定具體的交房期限及交房應(yīng)具備的條件。

7、物業(yè)交割及費(fèi)用結(jié)算。應(yīng)明確物業(yè)費(fèi)、水電氣熱費(fèi)等費(fèi)用的具體結(jié)算方式，以及歷史欠費(fèi)如何清繳。

8、戶口遷移。合同應(yīng)約定賣方將戶口遷出的具體期限。

9、賣方的承諾條款。賣方應(yīng)承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產(chǎn)權(quán)人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在長(zhǎng)租情形，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛及債務(wù)糾紛，不存在未告知買方的刑事案件，如有虛假承諾，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

10、違約條款。合同應(yīng)就雙方的違約責(zé)任及賠償金額做出具體約定，包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項(xiàng)的違約賠償數(shù)額。

總之，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)大，合同條款要盡量全面、詳細(xì)、具體，即使是中介提供的合同文本也要認(rèn)真審閱，并根據(jù)具體情況加以補(bǔ)充。合同條款越完善，后期履行就會(huì)越順利，風(fēng)險(xiǎn)也就越低。

大致的環(huán)節(jié)圍繞以下的這幾點(diǎn)，流程圖看著比較清晰。

要強(qiáng)調(diào)，看重房子，一定要先去交易中心做產(chǎn)調(diào)，就是調(diào)查交易房屋的產(chǎn)權(quán)信息，比如有沒有房產(chǎn)證？房產(chǎn)證上的房主，是否與賣方一致，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司等等，否則風(fēng)險(xiǎn)不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細(xì)了，在這里就不贅述了，主要就這幾個(gè)步驟：簽訂買賣合同→辦理貸款手續(xù)、支付首款→產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過戶，房屋交割→領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說的給了錢不過戶之類的，辦理貸款手續(xù)、支付首款之后都是對(duì)公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒太大問題：

提醒一下，簽合同時(shí)候就要先明確違約責(zé)任，每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金，另外就是合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。

房東出售房屋無非就是兩個(gè)問題，自己的利益，和別人的利益。自己出手賣房是為了得到資金，買家買房主要圖個(gè)安全可靠。

首先關(guān)于個(gè)人利益方面：簽合同時(shí)約定好金錢方面的東西，我凈拿多少錢，稅費(fèi)誰(shuí)出，中介費(fèi)誰(shuí)出，另外一點(diǎn)很重要的，為了自己能在合適的時(shí)間內(nèi)拿到該拿的錢，必須告知中介方和買主我的銀行貸款有多少，產(chǎn)證滿幾年，有沒有糾紛，抵押，名字是誰(shuí)的名字，自己的一些情況如實(shí)告知，如果自己有隱瞞情況，到時(shí)候買家反悔打官司自己會(huì)很被動(dòng)。最后’要強(qiáng)調(diào)的是，所有要出費(fèi)用，我凈拿的錢都要有在合同上明確的顯示，以及什么時(shí)候拿錢，拿多少，什么時(shí)候過戶都要寫上去。

自己的錢保證了，另外買家的利益也要保證，做人的最基本的原則，損人利己的事情堅(jiān)決不做，損人害己，最終難免會(huì)遭厄運(yùn)。房子本身就是大金額的交易，交易時(shí)要盡可能的和買房達(dá)到信息的透明化，如果一些地方自作聰明故意隱瞞，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息對(duì)稱，態(tài)度謙和，詳細(xì)告知房屋情況，房屋內(nèi)會(huì)留下哪些東西，物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，如何清算，中介費(fèi)誰(shuí)來，稅費(fèi)誰(shuí)來，交易過程中的小的費(fèi)用誰(shuí)來，都要做到買賣雙方心里有數(shù)。做一筆生意，交一個(gè)朋友，怒氣傷肝，與彼于己都不好。

二手房賣買，買家應(yīng)注意如下問題：

一，請(qǐng)賣家出示房屋產(chǎn)權(quán)登記證，買家一定要認(rèn)真審核，看看房屋產(chǎn)權(quán)登記證上有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)共有人，是否有抵押貸款等。

二，向賣家咨詢未在房屋產(chǎn)權(quán)登記證上署名的共有產(chǎn)權(quán)人情況。賣房必須所有共有產(chǎn)權(quán)同意方可。

三，買家要多渠道了解賣家的房屋是否有法院查封或刑事案件以及債務(wù)糾紛。

四，買家要多渠道了解賣家房屋是否有很不吉利的事發(fā)生。

五，買家要知道賣家賣房的真實(shí)原因，以便后續(xù)談價(jià)格。

六，買家在簽訂賣買合同前一定要確認(rèn)好購(gòu)房貸款的事。

七，買家的購(gòu)房資金一定要存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，等房屋過戶好之后一次性付款給賣方。

二手房買賣注意事項(xiàng)及詳細(xì)流程

二手房買賣的注意事項(xiàng)有很多，所以大家都希望委托中介來進(jìn)行房屋買賣，這樣在辦理的事情也是比較多的，不過風(fēng)險(xiǎn)也是也有的。

１、如果是委托中介進(jìn)行房屋買賣，需要辦理的事情就簡(jiǎn)單很多，風(fēng)險(xiǎn)也在其中。如果是出售房屋：

第一步需要將房屋詳細(xì)信息交與中介進(jìn)行掛牌出售，在中介留下自己的聯(lián)系方式。

第二步是找到買家后，委托中介辦理交易過程，在此之前需要到公證部門為中介開一份委托證明，這樣中介才有資格代辦交易。

第三步是繳費(fèi)，需要繳納的費(fèi)用有房屋的中介費(fèi)•委托費(fèi)•房屋交易的稅費(fèi)。

第四步是交易過程中需要親自辦理的事情。

第五是收取房款完成交易。

２、購(gòu)買房屋需要委托中介辦理。

首先需要到中介咨詢，向中介登記自己的購(gòu)房需求，并且留下聯(lián)系方式。第二步是交易開始之前，買家需要到公證部門開具委托中介辦理交易的證明，然后在委托中介進(jìn)行交易。第三步就是繳費(fèi)•費(fèi)用有中介費(fèi)•委托費(fèi)•房屋交易稅費(fèi)。第四步是自己親自辦理的交易手續(xù)。第五步是交齊房款拿到房產(chǎn)證。

３、不需要委托房屋交易，當(dāng)事人親自辦理房產(chǎn)交易。

第一步買家需要與賣家會(huì)面商談房屋的交易事宜，達(dá)成交易意向后簽訂房屋的購(gòu)房合同，預(yù)交一部分費(fèi)用。

第二步是到房產(chǎn)交易辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，去之前需要雙方準(zhǔn)備好自己的相關(guān)資料與錢。在辦理窗口進(jìn)行登記后，拿到相關(guān)的表格登記，登記后進(jìn)行網(wǎng)簽。

第三步是繳納稅費(fèi)，到稅務(wù)部門繳納各自的交易費(fèi)用，繳納費(fèi)用之后拿回稅費(fèi)完稅憑證。

第四步是在房產(chǎn)交易拿著稅費(fèi)憑證進(jìn)行后的過戶手續(xù)。

第五步是買家交齊房款，拿到新的房產(chǎn)證。

二手房交易注意事項(xiàng)

1、房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)，對(duì)買家來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。因此查看房屋手續(xù)是否齊全非常重要，也是二手房買賣方必須重視的問題。

2、有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買家應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買家與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以簽訂合約時(shí)一定要所有房產(chǎn)證上的人簽名才能生效。

3、有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。所以為了少花冤枉錢，你必須了解清楚房屋物管費(fèi)用是否拖欠。

我買的是二手毛坯房，從我個(gè)人看，買房前一定要對(duì)房子實(shí)地考察，看看房子內(nèi)部有沒有問題，當(dāng)時(shí)我買的房子管道漏水，付了定金才發(fā)現(xiàn)，賣家不修，然后我也沒繼續(xù)付錢，也沒說不要，就這么拖著，誰(shuí)先開口誰(shuí)違約啊，最后賣家主動(dòng)修好了。還要問下小區(qū)住戶，看看口碑如何，夜晚治安之類的。

過戶前考慮自己用什么貸款公積金，商貸還是全款，我開始打算用公積金，這個(gè)需要買賣雙方過戶前去銀行申請(qǐng)的，當(dāng)時(shí)中介帶著我們省略了這個(gè)步驟直接過戶了，最后公積金管理處批準(zhǔn)了使用公積金但是銀行不放款，因?yàn)闆]有按照銀行要求來，然后因?yàn)檫^戶了，商貸也辦不了，最后走的抵押貸款。所以過戶前一定要去銀行咨詢清楚。

因?yàn)槲屹I的二手毛坯房，所以水電物業(yè)維修基金這些后來另開戶，沒有過，聽說裝修過的是需要過戶的。

至于材料，就是身份證，戶口本，結(jié)婚證這些材料，中介都會(huì)讓準(zhǔn)備的。

其他也不太清楚了，希望有幫助！

二手房交易通過中介首先談好價(jià)錢，雙方通過中介簽好協(xié)議，進(jìn)行各方面的約定，付款方式，戶口遷移。

二手房交易，不管買家，賣家，一定找一家，有實(shí)力有誠(chéng)信公司，做好事先調(diào)查，周圍房?jī)r(jià)，簽訂合同，等款到后進(jìn)行移交！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。