土地價格計算方法

一、土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。 二、土地價格 高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。 1、用公式表示：土地價格=地租÷利息率。 2、所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會有相應不同的土地價格。 3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎(chǔ)不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

樓面價的計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。樓面價是指房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關(guān)系，一是土地本身的價格，二是規(guī)劃容積率。計算時要包括各種購買土地是所發(fā)生的費用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，樓面價簡介;樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價和房價的關(guān)系;1、樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包括了樓面價，開發(fā)商在拿地的時候指出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。2、而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關(guān)系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2～3倍。但實際情況中也會有不成比例的情況：

劃撥土地無年限，出讓土地有年限。土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式：P=a/r.P為土地價格，a為土地純收益，r為土地還原率。土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式為：P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

答：(1)基準地價修正法

基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：

基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2

式中：K1——期日修正系數(shù)

∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和

K2——年期修正系數(shù)

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

其基本計算公式為：

土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

(3)市場法

市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

土地價格根據(jù)該地塊三年來的產(chǎn)出，地面作物，地區(qū)價值評估算出。

根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民的耕地被征收的，補償項目應該包括以下幾項。

1.土地補償費，計算方法是被征收的土地前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，在農(nóng)村每畝地年產(chǎn)值大概在2000元左右，拿最高的10倍算下來，土地補償可以得到2萬元。2.安置補助費，計算方法是需要安置的人口數(shù)乘以土地年產(chǎn)值乘以征收倍數(shù)，征收倍數(shù)是4-6倍。3.青苗補助費，這個各省規(guī)定都不一樣，大概也都是每畝1000元左右。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

土地價格估算，您肯定結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，周邊環(huán)境，進行踩盤，縱觀橫觀，進行對比，千萬不可盲目定位定價！這可是一個經(jīng)驗數(shù)值哦！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”土地價格計算方法“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。