今天，一個朋友打電話，他通過中介公司租的房子，一年的房租都給了中介公司。但是，住了三個月后，房東要收回房子，趕朋友走。原來，中介公司只給了房東三個月房租，后面的房租沒給，跑路了。

朋友說，中介公司欺詐的不只是他一戶，還有很多租戶和房東都是這種情況。其實，不僅只是朋友有這個遭遇，隨著房產租賃市場的井噴發展，中介公司高價拿房后，隨后運營成本增加，難以維系后跑路的現象層出不窮。

一)中介公司跑路，房東是否有權要求租客騰退房屋?

判斷“房東能否要求租客騰退”的關鍵在于中介公司與房東之間構成“租賃關系”還是“委托代理關系”。

1.租賃關系–房東有權要求租客騰退房屋

若中介公司與房東之間系租賃關系，當中介欠付租客租金時，房東有權根據其與中介公司之間房屋租賃合同中的違約條款，解除雙方之間的房屋租賃合同。中介公司與房東之間的房屋租賃合同被解除后，中介公司作為承租人已經喪失了轉租房屋的權利，租客與中介公司的租賃關系基礎亦不存在。因此，房東有權要求租客騰退房屋，若租客繼續占有，將產生房屋占用費等。但若租客愿意向房東重新支付租金，則可繼續居住。

租客因無法承租房屋造成損失的，可根據其與中介公司之間的房屋租賃合同，通過訴訟等途徑向中介公司主張賠償損失。

法律依據：

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

2.委托代理關系–房東無權要求租客騰退房屋

若中介公司與房東之間系委托代理關系，租客向有代理權限的中介公司交付租金后可視為對房東履行了支付義務，中介公司與租客簽署的房屋租賃合同將直接約束委托人房東與租客。此時，房東不得以中介公司收取租金后跑路而自己沒有收到租金為由要求租客另行支付租金，房東亦不得以其對房屋具有絕對支配的所有權為由來要求租客騰房。房東所受之損害應另行向中介公司主張。

法律依據：

《民法總則》第一百六十二條：代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。

《合同法》第四百零二條：受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

(二)房東通過斷水斷電、更換門鎖等形式逼使租客搬離，租客該怎樣維護權利?

委托代理模式下，雖然中介公司跑路，租客仍有權繼續占有租賃房屋，房東不得強制要求租客搬離房屋。

租客可與房東進行協商，向房東釋明法律關系，如未能達成一致意見，當房東采取斷水斷電、更換門鎖等行為時，應當先將房屋內的財物拍照取證，也可以直接撥打報警電話，請求民警以及居委會的幫助。

如果實在無法正常居住，由于上文已經提及由于房東已經授權中介公司代收房租，因此將租金交付中介公司的行為已經等同于交給業主，可通過向法院主張解除合同，請求房東返還剩余房租。

三、律師建議

(一)當發現中介公司跑路時，房東與租客應相互配合前往公安機關報案，并提供相關證據材料，若中介公司有刑事犯罪之實，待刑事案件終結后，被追回的贓款將被退還。

(二)中介公司跑路后，房東與租客可根據已簽署的合同明確各方的法律關系。雙方可積極進行協商，商議出合理的比例共同承擔損失并簽署新的租賃合同。

(三)租賃關系模式下，如房東執意要解除合同，趕走租客，建議房東在要求租客搬離前，先向租客發出書面通知等，詢問其是否愿意代中介公司支付租金，如其不愿意，則可給予其合理的搬離時間，告知其所受損失應向中介公司主張。

(四)租客應盡量與房東本人直接簽訂租賃合同。在簽訂合同前要查看租賃房屋的產權證書、房產證上所有權人的身份證件，詢問房東房屋是否存在抵押等。并且留存復印件以備后期發生糾紛起訴提供信息方便立案。

(五)租客若選擇與中介公司簽署協議，在簽訂合同前查詢中介公司的成立時間、經營狀況、訴訟情況等。簽訂合同時要求中介公司出示并留存房東明確授權其可以出租該房屋的委托書及房屋登記信息，并與房東進行核實。盡量不要和中介公司簽一次性交滿一年房租的合同，最好是按月支付或者季度支付。

(六)租客支付租金時盡量給房東或者中介公司實名銀行賬戶轉賬，不要轉賬給公司工作人員，避免使用現金結算。并且及時要求中介開具收款憑據。

那么，租戶和房東如何保護自己的利益呢?

首先說租戶。

租戶要保護自己的利益，需要知道兩個法律關系：一是委托代理關系;二是房屋租賃關系。

如果中介和房東是委托代理關系，那么，中介是代表房東行使房屋出租行為的，租戶和中介簽訂的合同，就相當于和房東簽的合同;租戶給了中介房租，就相當于給了房東房租。

如果中介和房東是房屋租賃關系，那么，中介租給租戶的行為就是轉租行為，而轉租必須經過房東同意，否則視為無效。

綜上所述，如果中介和房東是第一種關系，那么，房東無權收回房屋，無權趕走租戶;如果中介和房東是第二種關系，那么，房東有權收回房屋，有權趕走租戶。

因此，租戶通過中介租房子的時候，要保護好自己的利益：一是看中介和房東簽訂的合同，確保是委托代理合同，并拍照保存;二是聯系房東，當面或者微信電話問清楚，并通過錄音截圖等保存;三是盡量找成立時間長，經營規模大，品牌信用度好的中介公司。

現實中，中介公司一般和房東簽訂的都是委托代理合同，俗稱托管房。但是即使這樣，萬一中介跑了，房東因為損失問題，也會和租戶出現沖突，所以，上面建議中的后兩條很重要。

至于房東如何保護自身利益。關鍵的就一條：中介公司托管幾年，必須一次性支付幾年的托管費(房租)，哪怕托管費適當讓一點，但絕對不要分期支付。有的房東可能擔心房子租不出去，而采取了分期支付的的方式，但其實風險更大，最后得不償失。就像現在很多高利貸，貪圖高額利息，但最終沒了本金。

而且，現在很多中介公司為了跑馬圈地，都急于拿房源，甚至為了拿房源，不惜高出行業平均價格，因為這個市場競爭極其激烈，所以，中介其實比房東更著急，房東一定要有點心學常識，穩住心態。

最后，不管是租戶還是房東，保護自身權益最保險的方法，就是雙方直接簽合同，即使中介參與，也只是起居間作用，支付點中介費而已。

總之，要保護好自身權益，關鍵還在于事前的學法和用法。