如何買小產(chǎn)權(quán)房才有效

小產(chǎn)權(quán)無法辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)無法過戶

買小產(chǎn)權(quán)房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質(zhì)量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房需要注意的問題：

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)小產(chǎn)權(quán)房的法律風險

第一種就是農(nóng)民的住宅房交易，有的城市居民喜歡農(nóng)村傳統(tǒng)的平房大院，前幾年幾萬元就能買到，近兩年隨著征地的急速擴張，近郊區(qū)的平房大院動遷補助費標準很高，出現(xiàn)了大量賣房村民反悔要求確認買賣合同無效的案件，如何發(fā)配動遷補償費和買房款之間的巨額差價成了司法審判中的難題，國內(nèi)的大部分法院還是確認集體土地上房屋買賣合同無效，只是保護購房者的購房款及翻新改造和裝修的費用，增值補償部分還是歸村民所有。

第二種就是各類農(nóng)業(yè)園或者養(yǎng)老院的別墅，這類房屋一般成規(guī)模開發(fā)，如果這類房屋的買賣發(fā)生糾紛，例如，逾期交房或交房標準、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等出現(xiàn)問題，合同中約定的違約賠償條款都不能得到支持，因為前提買賣合同是無效的，其結(jié)果一般是退房退款。所以，此類房屋在尚未建成階段風險很大，如果是購買已建成使用的，買房人對現(xiàn)狀已經(jīng)認可，發(fā)生爭議的風險較小。

第三種就是集體土地上的樓房交易。集體土地上的樓房大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設(shè)時，超建形成的。有相當多的購房者持有房產(chǎn)執(zhí)照和契稅完稅證明，使這類房屋的交易在表面上看上去已經(jīng)得到政府的認可。實際上這部分房產(chǎn)執(zhí)照是八十年代套印市政府紅印印刷的類似于獎狀式樣的一種產(chǎn)權(quán)證，當時有一部分流失在鄉(xiāng)村土地辦公室，后來市政府已經(jīng)公告停止使用這種獎狀式產(chǎn)權(quán)證，但一部分違法建設(shè)的集體土地上的住宅購買人在九十年代仍然從售房企業(yè)或村委會獲取了這類產(chǎn)權(quán)證，并且繳納了契稅。

第四種小產(chǎn)權(quán)房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是沒有辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金。不僅合同會被確認為無效，未來面臨再次動遷補償費標準較低的風險，由于購買時相對于國有土地上的商品房比較便宜，將來動遷時的補償費標準相對低于同地段的商品房也是正常。

(四)小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正

目前小產(chǎn)權(quán)房的情況比較復雜，不排除個別建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋因補足相關(guān)土地、規(guī)劃等手續(xù)而取得城市房屋產(chǎn)權(quán)的情況，但該情況并不是普遍現(xiàn)象。因為目前開發(fā)建設(shè)這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)單位基本都是些“小家”，房屋建成銷售后，開發(fā)單位得到銷售款后，也都撤走了。而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正時，需要這些開發(fā)單位再掏錢來補辦相關(guān)手續(xù)，而此時房屋已經(jīng)銷售完畢，小產(chǎn)權(quán)房即使轉(zhuǎn)正了，開發(fā)單位也沒有任何收益，所以絕大多數(shù)的開發(fā)單位不會為已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房補辦轉(zhuǎn)正手續(xù)。因此購房者不要認為“小產(chǎn)權(quán)房”將來都能轉(zhuǎn)正，才決定購買小產(chǎn)權(quán)房。

一般來說，國家政策在那里，什么叫小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是沒有紅色的房產(chǎn)證，只有綠本，像這樣的房子就是國家一般不認可的，不比商品房，可以買賣交易，這種小產(chǎn)權(quán)房一般一棟樓只有一個房產(chǎn)證，可以住，就是一般不能交易，不過這種小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜，居住是沒有問題的，一般家里經(jīng)濟不是特別寬裕的話，我覺得買小產(chǎn)權(quán)房也沒有什么，就算到時候政府想拆也得案住房面積好像是1:0.8的比例，商品房就是1:1，甚至更高的比例來賠償。

非商品房買賣合同引發(fā)的糾紛，認定協(xié)議無效后，如果出賣人一方有錯，應(yīng)承擔補償對方差價的過錯責任。”鄭州市高新區(qū)法院法官樊永鴻說，不過，還應(yīng)區(qū)別對待：如購買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補償差價，法院不應(yīng)支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應(yīng)該支持。

看到這個標題： 不懷好意的笑了：

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既然想占盡了別人便宜：又想自己的利益最大化不受一點點損失：

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天上不僅僅會下蛋糕

以上是律師為大家講解的關(guān)于”如何買小產(chǎn)權(quán)房才有效“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。