小產權購房合同有效嗎

非商品房買賣合同引發的糾紛，認定協議無效后，如果出賣人一方有錯，應承擔補償對方差價的過錯責任。”鄭州市高新區法院法官樊永鴻說，不過，還應區別對待：如購買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補償差價，法院不應支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應該支持。

小產權房最大的問題是沒有房本，產權不受法律保護，簽再周全的合同，產權也不是你的。

小產權房子分為很多種

有村民自行籌資興建的農民房，有村委會和村民在集體土地上自行開發的統建房，還有開發商出錢村集體出地合作建設的，但不管哪一種，都是無法取得正規的房產證的，由于沒有備案，也無法避免一房多賣的現象，監管不到位，質量也無法保證，同時如果買小產權是無法貸款的，以后出手也更不容易，如果趕上拆遷更面臨著原業主違約的風險。

那么簽合同到底有什么作用呢

市面上常見的有小產權買賣合同和合資建房協議，但不管哪一種，規范的也只是合同雙方的債權關系，無法對產權進行約定。

日前，深圳市一則小產權房買賣合同被法院認定有效的新聞也引發了社會的關注，但多名律師均表示，法院判決合同有效已不是個案，但合同是否有效和產權的合法并不是一回事兒。

所以，買小產權房存在相當大的風險，雖然價格可能會有一些優勢 ，但無法過戶，拿不到房本始終也不能讓人真正的放心。

看了很多回答，都勸你不要買，各種理由吧。我來給你個意見，大膽買就是了。因為，我買過，并且在里面住了八年，沒有住夠，今天我老婆還說她懷念住小產權房的那幾年。幾個理由，第一，大多數人擔心的房產手續不全的問題。我當時也只有一個買賣合同，其他啥證也沒有，可是，這又有什么關系呢，非要多花幾十萬買個證你就安心了嗎，沒有證誰還敢把你房子扒了嗎，不要忘了在小產權里住的都是什么人，百分之八九十是村民，這幫人誰也惹不起，你不用擔心。第二，戶口和孩子上學問題，我當時買小產權是把戶口直接落到了房子里，并且我們兩口子都是非農業戶口，照樣落。不過后來聽說不好辦了，這也不是問題，現在很多買大產權的戶口依然在農村，享受村里農民的一些福利，不愿簽到城市來。孩子上學會根據居住地劃片，實在不行上私立啊，我家老大上的就是私利，一年幾千塊學費，沒啥大不了。第三，將來賣的時候沒證件不好賣，大錯特錯，我的就賣了啊，并且比買時翻了差不多三倍的價格，去村委會拿著合同過戶，村里收一定的費用改合同，就可以了，一點也不麻煩。說一下優點啊，便宜啊，太便宜啦，沒錢的時候就買這種，比背一身房貸強太多，物業等各種費用幾乎沒有，周邊物價也低，總之，太爽了。第二大優點，也是我老婆念念不忘的，鄰里關系好，一堆娘們一堆孩子天天在門口玩，有好吃的互相分，需要幫忙吆喝一聲，好幾家人湊一起燒烤，簡直不要太爽。搬到我現在這小區可好，一幫人都端著裝模作樣，互相說點表面客氣話，人情冷漠。最后說為什么我會賣掉那房子換到現在的小區住，也就是小產權最大的缺點，檔次低啊，我們虛榮心作怪啊，一說住小產權低人一等啊。所以啊，我打了這么多字就是想好好告訴你，沒必要一身債買個大產權，省下幾十萬的那本證的錢，買肉吃他不香嗎？

您好，小產權，所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

既然不是合法的，就不會受到法律保護。

首先小產權房并不是一個法律上的概念，它是相對于大產權而言的。所謂大產權就是在合法的土地上所建造的房屋，并且繳納土地出讓金，由國家房管部門頒發房產證書的房屋。而小產權房屋一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，沒有繳納土地出讓金，所以不會得到國家正式頒布的大產權證。那么顯然這樣的房屋在流轉上會出現一些問題。

一般來說，如果是在農村集體土地上所建造的房屋，該房屋只能由本村集體經濟組織的成員之間才能進行轉讓和購買，這種房屋是不能轉讓給城鎮居民戶口或者不是本村的集體經濟組織成員的。

而由于這類房屋在出售上會比正規的商品房價格要低，而且很多房屋有可能會面臨拆遷，所以很多城鎮居民戶口的人樂于去購買。一是因為便宜，二是有可能指望將來拆遷而獲得大筆的拆遷款。

但是很多購買人卻忽略了一點就是，如果這樣的房屋將來真的漲價了，或者真的遇到了拆遷可以獲得大額的拆遷款，面對巨額資金的誘惑，原來的房屋出售人有可能會反悔，而想辦法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是認為該房屋買賣合同無效。而通常根據法律規定，這樣的房屋本身就不得對外進行流轉，所以被判決無效的案例是占絕大多數的。

最近全國各地陸續出臺相關政策，每個地區將有每個地區的試點，至于這樣的房屋買賣合同是否會判決無效，將根據每個地區的不同試點政策來進行裁判。

總之，這樣的房屋依然是存在很大的買賣風險，建議不符合購買條件的人一定要慎重購買，而不要圖一時便宜。

（一）法律效力 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。

但也區分不同情況： 1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。（二）房產轉讓 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。（三）政策風險 購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。（四）監管缺位 鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

答：買賣及抵押均無效。

對于小產權房：

1、在法律層面上，因小產權房嚴重違反土地管理法、規劃法、物權法等法律規定而持否定的態度。

2、在國家政策層面上，持禁止、遏制態度的。

建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。

3、在司法層面上，法院一般會確認小產權房買賣合同為無效。

山東省高院的司法文件（魯高法〔2011〕297號）規定：對于因買賣在集體所有的土地上開發的“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。

海南省高院2011年司法文件規定，城鎮居民就農村集體土地上修建的“小產權房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。

相關小產權房合同無效的案例：

天津市第一中級人民法院；天津恒拓房地產投資有限公司與王桂英房屋買賣合同糾紛上訴案 ；(2018)津01民終3159號

黑龍江省雞東縣人民法院；于桂榮訴雞東縣雞東灌區管理處雞林鄉分站等房屋買賣合同糾紛案；(2017)黑0321民初2201號

河南省三門峽市中級人民法院；劉剛柱與靈寶市鯤鵬房地產置業有限責任公司房屋買賣合同糾紛上訴案；(2017)豫12民終2150號

河南省焦作市中級人民法院；閃麗梅與焦作市解放區上白作街道獅澗村民委員會等確認合同無效糾紛上訴案；(2017)豫08民終3619號

您好！

小產權分為幾種類型的

1、村民集資房，有的發綠本

2、個人宅基地合法報建，有的有綠本，有的有地皮單，有的補完稅，可以辦理紅本！

3、沒有經過合法報建，私自加建或經過報建沒有按照國家報建手續加建或者搶建的

這幾種目前市場上比較多的是第一種和第三種，這兩種購買起來風險系數太高，因為小產權房是不允許在市場上交易的，所謂的合同，一般為律師見證，大業主與小業主制定的合同，不具備法律效益，第一種還好點，被拆的可能性較小，第三種隨時可能會被拆，如果是第二種有合法報建手續的，買賣起來相對好一些，盡量購買有紅本的那種，要過戶，有綠本的那種不能過戶，面臨拆遷的時候，老業主有的會反悔！到時候會存在爭議或者法律糾紛！建議能買商品房就買商品房！小產權買賣看自己運氣，遇到好的大業主，也能自住或者賺錢，遇到缺心眼的大業主，基本就很麻煩！

個人觀點不喜勿噴

以上是律師為大家講解的關于”小產權購房合同有效嗎“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。