小產權房私下合同有效嗎

依據我國《土地管理法》條款規定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只擁有使用權，不擁有所有權，村民將房屋轉讓給外村人員的買賣行為得不到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，故小產權房買賣合同按常理來說是無效的。

　　購買小產權房最大的風險來源于賣家的反悔，小產權房買賣合同更像是一種君子協議，法律承認度低。但實際上，小產權房買賣中，賣家反悔的情況還是少數，盡管賣家反悔，法律也會保護買家最基本的利益，收回購房本金不是問題。

完全可以買，存在即合理。違建？能拆掉嗎？顯然是不能拆也不可能拆，那為什么不能買？小產權房解決了多少人剛需，貢獻巨大，功不可沒。

首先小產權房并不是一個法律上的概念，它是相對于大產權而言的。所謂大產權就是在合法的土地上所建造的房屋，并且繳納土地出讓金，由國家房管部門頒發房產證書的房屋。而小產權房屋一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，沒有繳納土地出讓金，所以不會得到國家正式頒布的大產權證。那么顯然這樣的房屋在流轉上會出現一些問題。

一般來說，如果是在農村集體土地上所建造的房屋，該房屋只能由本村集體經濟組織的成員之間才能進行轉讓和購買，這種房屋是不能轉讓給城鎮居民戶口或者不是本村的集體經濟組織成員的。

而由于這類房屋在出售上會比正規的商品房價格要低，而且很多房屋有可能會面臨拆遷，所以很多城鎮居民戶口的人樂于去購買。一是因為便宜，二是有可能指望將來拆遷而獲得大筆的拆遷款。

但是很多購買人卻忽略了一點就是，如果這樣的房屋將來真的漲價了，或者真的遇到了拆遷可以獲得大額的拆遷款，面對巨額資金的誘惑，原來的房屋出售人有可能會反悔，而想辦法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是認為該房屋買賣合同無效。而通常根據法律規定，這樣的房屋本身就不得對外進行流轉，所以被判決無效的案例是占絕大多數的。

最近全國各地陸續出臺相關政策，每個地區將有每個地區的試點，至于這樣的房屋買賣合同是否會判決無效，將根據每個地區的不同試點政策來進行裁判。

總之，這樣的房屋依然是存在很大的買賣風險，建議不符合購買條件的人一定要慎重購買，而不要圖一時便宜。

答：買賣及抵押均無效。

對于小產權房：

1、在法律層面上，因小產權房嚴重違反土地管理法、規劃法、物權法等法律規定而持否定的態度。

2、在國家政策層面上，持禁止、遏制態度的。

建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。

3、在司法層面上，法院一般會確認小產權房買賣合同為無效。

山東省高院的司法文件（魯高法〔2011〕297號）規定：對于因買賣在集體所有的土地上開發的“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。

海南省高院2011年司法文件規定，城鎮居民就農村集體土地上修建的“小產權房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。

相關小產權房合同無效的案例：

天津市第一中級人民法院；天津恒拓房地產投資有限公司與王桂英房屋買賣合同糾紛上訴案 ；(2018)津01民終3159號

黑龍江省雞東縣人民法院；于桂榮訴雞東縣雞東灌區管理處雞林鄉分站等房屋買賣合同糾紛案；(2017)黑0321民初2201號

河南省三門峽市中級人民法院；劉剛柱與靈寶市鯤鵬房地產置業有限責任公司房屋買賣合同糾紛上訴案；(2017)豫12民終2150號

河南省焦作市中級人民法院；閃麗梅與焦作市解放區上白作街道獅澗村民委員會等確認合同無效糾紛上訴案；(2017)豫08民終3619號

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