按揭中的房子怎么過戶

如果夫妻離婚時房子還有銀行按揭抵押貸款尚未還清，那么夫妻協(xié)議離婚（或法院調解、判決離婚）后辦理房子過戶手續(xù)就相當麻煩。麻煩的主要原因就是根據(jù)我國物權法規(guī)定對設置抵押登記的房子限制辦理過戶手續(xù)，其目的就是要保護房產(chǎn)抵押權人的利益。

司法實踐中，按揭抵押貸款的房子離婚后辦理過戶手續(xù)只有兩種途徑：

一、其中最為簡單的途徑就是提前還貸，消除銀行按揭抵押貸款的抵押登記；

二、在當事人尚沒有能力一次性清償銀行按揭抵押貸款的情況下，可以與貸款銀行協(xié)商，變更貸款人，重新簽訂住房抵押貸款合同。

只有滿足上述條件，房地產(chǎn)交易中心才會給予按揭抵押貸款的房子離婚過戶。

如果擔心離婚后男方不配合過戶，作者認為最好的辦法就是到法院調解離婚。將來貸款還清或滿足過戶條件時，如果男方不配合，可以直接申請法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行可以實現(xiàn)單方面強制過戶。

既然雙方能夠達成離婚協(xié)議，讓法院出具離婚調解書，走一下訴訟程序，并不復雜。

希望上述回答可以幫助你。

法律上不可以，實際上能操作。

按揭買房子能不能轉讓，一句話里面，其實是三件事情：買房、貸款、賣房，我來一一說明。

買房：按揭付款其實你已經(jīng)付了全款。

買賣合同是和開發(fā)商簽訂的，在簽完合同之后，買家付款開發(fā)商交房以后，交易就完成了，后期開發(fā)商也只是部分維修義務，這是買房的房屋買賣合同關系，跟賣房已經(jīng)沒關系，但是跟貸款有關系，因為按揭貸款買房，你的有一部分錢是銀行替你直接給開發(fā)商的，盡管是按揭，但其實你已經(jīng)付完了全部房款。

貸款：還貸還的是銀行的抵押貸款。

買房時，銀行替你顛覆了首付款以外的房款，所以你從開發(fā)商處全款買房，但又將房子抵押給銀行，形成了抵押借貸的關系，銀行制定還款計劃讓你按時還款，是為了消除你房本上的抵押登記，這樣你的房子就自由了。

賣房：銀行不管那么多只接受提前還貸。

在你沒消除抵押登記以前，銀行叫抵押權人，而處分已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)是必須經(jīng)過抵押權人同意的，也就是說你想賣房子就得銀行點頭，但銀行業(yè)務太多了，沒有時間聽你為什么要賣房，因而不會先同意你賣房再讓你還貸，房子賣了之后你就沒東西抵給銀行，銀行不愿意承擔這樣的風險。所以在賣房子的時候，都需要提前還貸，因而在二手房交易中，提前還貸的款項由買家還是賣家出，都會明確寫在合同里。

轉讓：法律上不可以，實際上能操作。

抵押權人同意是不可能了，所以要通過提前還貸來實現(xiàn)。實際上就是在二手房買賣合同簽訂以后，約定買家支付首付款時會多出來一筆，用于償還銀行，這樣房子消除抵押就可以自由處分，這樣就可以賣出去。

總之一句話，房子有抵押也是可以賣的，但要注意合同流程要明確，以免產(chǎn)生糾紛。

房子能不能過戶取決的條件，不是你有沒有還完按揭貸款，沒有，還完按揭貸款都是可以通過其他渠道解決，而是有沒有房產(chǎn)證的問題，無法解決？

由于目前的政策采用的是房產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，如果沒有房產(chǎn)證是絕對不能過戶的，從目前判別的情況來看，你的這個房子到現(xiàn)在目前為止還沒有交工，由于房產(chǎn)證只有在交工驗收合格之后，房管局才會為其辦理房產(chǎn)證，以及分戶分割。

第一，沒有房產(chǎn)證的房子，不能進行過戶的交易。

所以你的這個房子現(xiàn)在想買賣，條件還不夠成熟，當然，市場上也有另外一種交易方式，那就是先簽訂合同，或者公證之后，房產(chǎn)證下來再交易。

這樣做有很大的風險，因為買賣雙方，都有違約的可能，比如房價漲了，賣家不想賣了，怎么辦？

例如房價降了，買家不想買了，怎么辦？

例如，房產(chǎn)證下來之后，賣家將房屋抵押了，怎么辦，這都會損失損害雙方的利益，而且走訴訟程序，即使有公證，也會有失效的限制。

關于這樣房子，或者類似問題的交易，要注意。

第二，按揭沒有完成的房子，需要提前還款，還款完畢之后才能進行交易，必須得擁有不動產(chǎn)證。

如果自己沒有那么多錢，可以采用，提前收首付，找中介公司進行，資金過橋這樣的一些借款行為，來完成按揭貸款還款的事情，之后才能進行交易。

交易的過程當中，如果對方也需要按揭，那么就需要簽訂合同繳納首付之后，開始評估以及買家開始進行按揭審批工作，一直到最后交易成功。

但是在這中間不可控的因素很多，比如買家按揭貸款，沒有審批下來，或者是時間比較長，這都會增加過橋資金的使用成本，還有更多的因素等等。

阿永哥點評：

一是做過公正的這種交易，公證的有效保護期是兩年，如果兩年之內(nèi)房產(chǎn)證還不能下來，那么將面臨著更多的不可控問題，所以要謹慎一些。

二是如果房產(chǎn)證還沒有下來，之前，有一天進行拆遷，勢必不會得到合法的補償，當然這種情況會比較渺茫，出現(xiàn)的幾率也不是很大，但是要知道。

好了就不多說了，買房有任何難題，可以隨時找我，隨時搜索關注公眾號，樂福居，我會直言不諱，有問必答，最后祝朋友們，都擁有一個完美的家。

一：你們簽定一個買賣合同，對交易流程做出約定，同時你交定金給房東。二、房東自行申請銀行結按（也有用你首付款結按的，這個有一定風險，必須要做一個順位抵押），同時你也準備資料向銀行申請按揭貸款。三、房東結按注銷成功之后，同時你的貸款申請銀行也通過之后，你們到房管局過戶，過戶完成一般是3個工作日左右，各地可能不一樣，過戶過程中你需要把應付房東的大部分款項進行資金監(jiān)管，待過戶成功則支付房東。四、過戶成功取得新產(chǎn)權證立馬辦理抵押登記，領取他項權證交銀行。五、銀行見他項權證安排放款。六、房東收到銀行放款，你們進行物業(yè)交割，房東結清水電氣等相關費用，清點附屬物品、核驗裝修等無誤，你把最后尾款（水電氣物業(yè)裝修押金一般一萬元左右）付與房東，房東鑰匙水電氣物業(yè)卡過戶與你，房屋交易完成。

以上是律師為大家講解的關于”按揭中的房子怎么過戶“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。