法律規定城鎮居民是不可以購買農村宅基地以及在農村宅基地上建設的房屋的。你們當初買賣宅基地的合同因為違反了國家法律法規，所以該合同是無效的。對于無效的合同應當恢復原狀，因為履行無效合同而導致的損失雙方應當根據各自在締約過程中的過錯程度分擔。具體到你說的情況，你仍然是這塊宅基地的使用權人，國家征收土地的各種補償金應當給你。而你應當退回買宅基地的人13000元，同時將宅基地上由對方出資建設的建筑物對應的拆遷補償給人家。除了以上這兩項該給人家的錢以外，如果土地在過去10年當中價值提升幅度很大，你可能要額外支付給對方一定的土地升值補償，這在北京宋莊畫家村的案件中曾經有過先例，但是不一定會推廣到全國。

關于宅基地轉讓協議是否有效問題，同樣需要區分具體情形，一般而言，如果交易雙方都是同一集體經濟組織內部成員，也沒有違反地方有關限制性規定的情形，協議原則上是有效的。如果交易雙方不屬于同一集體經濟組織，在沒有特殊規定的前提下，那么協議原則上是無效的。

為一名基層三農工作者的“農策分析”，在看到這個問題后，覺得很有必要來解答一下。

對于宅基地，因為村民沒有所有權，只有使用權，所以沒有“買賣”一說，只能說是“使用權轉讓”，使用權轉讓的行為是否合法，不能一概而論，而要分情況對待。

大興區農村宅基地買賣合同有效嗎？什么情況下合法有效？

1.受讓人是本村集體成員。也就是說，轉讓人和受讓人雙方的戶籍必須在一個行政村，而且，必須是農業戶口。

2.受讓人沒有宅基地，符合“一戶一宅”的宅基地政策。需要注意的是，這里的沒有宅基地，既包括在本村沒有宅基地，也包括在其他村沒有宅基地。

3.必須取得村委會的同意。因為村民只享有宅基地的使用權，所有權屬于村集體所有，所以，宅基地使用權轉讓的時候，必須取得村委會的同意，要不然，則屬于非法行為。

4.宅基地不能單獨轉讓，必須是連同地上房屋一并轉讓。此條件是為了限制那些在城里購置了商品房，因為自己在農村沒有宅基地，符合宅基地申請條件，想著申請宅基地，然后轉讓給他人獲得一定的經濟利益的利己損人不當行為。

哪些情形非法無效？

1.轉讓給城鎮居民、法人或其他組織、本村集體成員以外的人。《憲法》第十條規定“宅基地屬于集體所有”，《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。而且宅基地使用權具有人身屬性，也就是說，只有本集體經濟組織的成員才享有使用權，非本集體經濟組織成員是無法取得使用權的，所以，此行為無效。

2.受讓人已有宅基地。不管是在本村還是其他村，只要受讓人名下，或者其戶內成員名下擁有宅基地，就不符合“一戶一宅”的宅基地政策，轉讓行為無效。

3.未取得村委會的同意。因為村委會擁有宅基地的所有權，村民只享有使用權，此情形下轉讓宅基地使用權，就相當于將自己從車輛租賃公司租借的，僅僅享有使用權，而無所有權的車輛賣給其他人，行為當然非法無效。

需要注意的問題

雖然說，相關規定對符合一戶一宅的村民轉讓宅基地使用權沒有明確的限制，但是，《土地管理法》第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，所以，不能貪圖眼前的利益而隨意處置自己的宅基地，因為以后想要再次申請宅基地，是不可能的。

1.答案是：可以買賣。其實，更準確的說法是有償調劑。買賣能夠成立的前提是：在村集體經濟組織同意的前提下，將宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有償調劑給本村符合宅基地申請條件的村民，可以辦理過戶登記手續。

2.一般情況下，外村人與本村人之間的宅基地買賣無效（除非是經過政府批準或同意的，比如地質災害搬遷戶、下山移民戶、水庫移民戶、舊村改造拆遷戶等）。城里人到農村買宅基地或者房屋則是國家政策明文禁止的。

3.那外村人或者城里人與村民簽訂的宅基地買賣合同效力如何呢？1999年之前簽的合同，還要具體情況具體分析，可能有效（禁止城里人到農村買宅基地或者房屋的政策就是那時候出的）。1999年之后簽的合同，基本上無效。

4.合同無效，但是買賣雙方如果沒有人反悔的，那也沒事。買的人照樣可以住下去，不強制要求把房子退回去，也不強制要求賣的人把錢退回去。這在法律上叫做“不告不理”原則。

5.但總的來說，還是買方風險和隱患比較大。一是辦不了過戶登記手續，手上拿不到權證；二是只能以賣方的名義辦理審批手續進行重建，不能以自己的名義重建。其實，買賣雙方一般還是會講誠信的。但是遇到拆遷或繼承等情況就難說了。一是涉及的利益比較大，二是可能出現子女不買賬問題，畢竟產權還沒過戶。

6.合同有效，那反悔無效；合同無效，那反悔有效。如果反悔有效的話，怎么處理？在司法實務中，普遍都是認定，雙方都有過錯。但一般情況下，如果是賣方反悔的話，責任“三七開”，賣方負主要責任，除了相互返回宅基地房屋和錢外，賣方要給予買方相應的補償。

大興區農村宅基地買賣合同有效嗎？農村宅基地的使用權可以進行轉讓，但需滿足以下四點：

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批準;

2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

宅基地申請的條件：

1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;

2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;

3、因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

1、年齡未滿十八周歲的;

2、原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;

3、出賣或者出租村內住房的。