農村宅基地互換協議

您好，同村村民之間可以互換宅基地，由于法律沒有明確規定禁止本集體村民之間互換宅基地的行為，在雙方自愿的前提下，村民之間經過批準可以互換宅基地，我國的相關法律和政策雖然禁止宅基地對外流轉，但是沒有禁止宅基地及住房在本集體內部轉讓和互換，我國禁止宅基地向本集體經濟組織以外的人員轉讓，特別禁止向城鎮居民轉讓，但是，我國的法律法規政策和實踐并不禁止對于本集體內符合新申請宅基地條件的成員，在本集體內部流轉宅基地，也不禁止本集體內村民之間互換宅基地。

宅基地是農村村民才可以享受的一項福利性政策，其權屬的穩定性、流轉的安全性會對社會秩序及人們的生活產生重大的影響，在農村，村民之間置換宅基地的事情時有發生，還會經常因置換宅基地造成村民之間產生爭議、糾紛，因此，國家才規定通過登記的形式，把這種特殊物權的存在與流轉的過程記載下來，以向社會公示，用以預防和減少糾紛發生，便于土地主管部門進行監督和管理，這有利于保護當事人交易的安全，如果從物權變動的原因分析交換轉讓合同是物權變動的原因，而登記則是確定物權變動的效力，土地使用權未做變更登記，只產生所有權轉移，不得對抗第三人的效力，但并不排斥轉讓交換合同的成立和效力，下面小編舉一個案例來講解一下：

某村村民姜某和劉某在2001年各自申請了一塊宅基地，并同時辦理了宅基地使用證，兩塊宅基地相鄰、占地面積相同；在2002年3月，村民姜某要建新房，而劉某則不急于建房，于是兩人商議后簽訂了一份《宅基地置換位置協議書》，協議書約定雙方互換宅基地位置，雙方宅基地的占地面積不變，簽訂該協議后，兩人均未去當地土地管理部門辦理土地使用證變更登記手續，

在2003年5月，姜某在調換位置后的宅基地上建起了一棟兩層住宅，房屋建好后由于某些原因雙方產生了糾紛；2005年4月劉某向當地縣級人民法院提起訴訟，請求法院判令被告人姜某退出其被侵占的宅基地，賠償購地款18萬元以及利息1萬元；

被告人姜某辯稱:“《宅基地調換位置協議書》是雙方均同意情況下簽訂的，沒有到有關部門辦理變更登記手續，只是手續欠缺，不能影響調換宅基地的效力，自己是在調換后屬于自己的宅基地上修建的房，根本沒有對劉某的宅基地造成損害，建房的過程中，劉某從未制止自己建房，也沒有提出任何異議，因此要求法院駁回劉某的訴訟請求。”

當地人民法院審理后，根據《民法通則》54條，55條，57條，85條，88條第一款，《民事訴訟法》第153條第一款第二項以及《中華人民共和國土地管理法》第12條規定，作出判決:“判決上訴人劉某與被上訴人姜某的換地行為有效，在本判決生效之日起15日內，到當地土地管理部門辦理各自宅基地使用權屬變更手續，駁回上訴人劉某請求上訴人姜某賠償購地款以及利息的訴訟請求。”

案情分析:

本案爭議的法律問題主要是:農村村民之間簽訂的宅基地互換協議是否有法律效力？

根據《中華人民共和國合同法》合同效力的規則，當事人自愿達成的協議，只要不違背法律的強制性規，該合同就是有效；本案中姜某與劉某用于交換的宅基地辦理了宅基地使用證書，因此雙方都擁有各自宅基地的使用權，雙方經過協商，將各自合法擁有的宅基地互相交換，并簽訂了《調換宅基地協議書》，這是雙方自行處分其民事權利的行為，其行為未給國家、村集體或他人的合法權益造成損害，也沒有違背法律強制性的規定，故其行為是有效的民事法律行為，因此雙方簽訂的協議是有效協議。

對于該協議，雙方必須依照誠實、信用的原則，自覺、全面地行使權利和履行義務，濫用權力違背義務；既然雙方簽訂的換地協議有效，雙方既應當履行合同義務。

對于此案小編認為，當地人民法院在該案實際處理過程中，完全可以裁定中止審理，并向當地土地行政主管部門提出司法建議，由當地土地行政主管部門作出決定書，責令姜某和劉某限期補辦宅基地權屬變更登記之后，由劉某自行撤訴；如劉某未在責令期限內補辦宅基地權益變更登記，其宅基地使用權將不受法律保護，屆時應恢復本案的審理，并依據土地行政主管部門作出的決定書，判定姜某與劉某的換地協議有效，并駁回劉某的訴訟請求。

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農村的宅基地依照法律規定屬于集體所有，農民依法對宅基地擁有使用權，但沒有所有權。宅基地既然不屬于某個個人所有，所以，自己就無權進行買賣。

現在的農村，由于土地已經承包到戶，有些農戶從意識里認為自己承包的土地就歸自己所有，其實，這是于法無據的。雖然是自己承包的土地，其所有權仍歸集體，自己不能隨意處置，更不能買賣。

然而，在現實當中，有的農戶沒有合適的土地建房，就私下與有合適建房的土地承包戶達成買賣協議，購買建房宅基地，這已經違犯了《土地管理法》的相關規定。上級土地管理部門有權追究，并責令改正；對于拒不改正的，將依法追究責任。

土地口頭互換糾紛案例：農村承包土地互換口頭協議應認定有效 – 土流網

屬于同一集體經濟組織的當事人口頭協議互換土地使用權的，按照《中華人民共和國農村土地承包經營法》第37條規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。”

但現實中，土地互換很少簽訂書面合同，雙方當事人大多以口頭協議的形式互換土地。在這種情況下，一方當事人要求收回互換土地，就涉及口頭協議的效力該如何認定的問題。

對此，實踐中有不同的意見，有的認為雙方當事人未依法簽訂書面合同，其口頭協議無效。有的認為按照農村的習慣，土地互換往往以口頭方式約定，相互交付互換物是合同已得到履行。只要土地互換是雙方當事人真實意思表示，且不損害他人利益，其口頭協議應當認定為合法有效。因此，本著從實際出發，尊重歷史，面對現實的處理原則，對于農村村民之間互換土地的口頭協議，應確認其效力，維持農村良好的秩序。

以上是律師為大家講解的關于”農村宅基地互換協議“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。