一方出資的共同共有分割

案情

　　王某與李某于2010年5月8日舉行結婚典禮，于2012年10月10日登記結婚。李某曾于2010年4月21日與張某簽訂房屋買賣合同購買A房屋（系單位集資房屋，未辦理產權登記）一套，約定房屋價款為20萬元。2010年4月20日王某向李某銀行卡內匯入20萬元，李某于當日將上述20萬元匯入張某賬戶。該房屋購買后一直由王某與李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，該房屋由王某居住。該房屋經鑒定現價為38萬元。李某去世之后，李某母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向王某要求分割房產，王某拒絕，二人遂起訴至法院，要求繼承該房屋2/3 的份額。

爭議焦點

　　A房屋是否屬于李某的遺產，是否屬于李某婚前的個人財產，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。

審判

　　河南省滑縣人民法院經審理后認為，王某雖向李某銀行卡內匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該房屋應認定為李某的婚前個人財產，該20萬元為李某對王某所負的債務。因李某死亡，故其雙方作為李某的近親屬均享有繼承權，但其雙方繼承遺產應先在遺產范圍內償還被繼承人即李某的債務，故原被告雙方對涉案房屋所繼承的份額為18萬元。因雙方均系同一順序繼承人，三人應對該繼承房屋份額均分。

　　結合案件實際情況，該房屋一直由王某占有并使用，本院酌定該房屋歸王某所有為宜，由王某給付李大某、李小某房款12萬元。王某雖辯稱A房屋系其個人財產，但未舉出相應的證據予以證明，故對該意見不予采信。綜上所述，依照繼承法第九條、第十條、第三十三條，民事訴訟法第六十四條之規定，判決A房屋歸王某所有，由王某在判決生效后給付李大某、李小某房款12萬元。

　　判決后，雙方均對該判決不服，提起上訴。經河南省安陽市中級人民法院審理，判決駁回上訴，維持原判。

評析

　　這是一起典型的繼承案件。婚姻法第二十四條規定：“夫妻有相互繼承遺產的權利。父母和子女有相互繼承遺產的權利。”毋庸置疑，被繼承人李某的母親李大某、女兒李小某、妻子王某作為同一順序的繼承人，均享有繼承李某遺產的權利。而遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，它應是被繼承人死亡時遺留的歸被繼承人所有的具有經濟價值和使用價值的財產和財產權利，且可能隨著時間和市場等因素而導致其實際價值發生變化，出現增值或貶值的情況。因此，對遺產進行分割時，應按照實際分割時的遺產價值而非被繼承人死亡時或購買時的遺產價值進行分割。故本案中的關鍵性問題就在于涉案的A房屋是否屬于李某的遺產，是否屬于李某婚前的個人財產，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。

夫妻一方出資、另一方簽訂合同的房產歸屬

　　物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有規定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。該條確立基于法律行為不動產物權變動的區分原則，即未經登記不發生不動產物權變動的效果，但不因此影響合同的效力。本案中，雖然是王某向李某銀行卡內匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該合同系雙方真實意思表示，雖涉案房屋屬于單位集資房屋，但李某與張某均系同一單位內部職工，故該合同并未違反法律強制性規定，系合法有效合同，因此，該房屋應認定為李某的婚前個人財產。

　　本案中李某與張某簽訂書面的房屋買賣合同，該房屋未能辦理房屋登記，那么能否作為李某的遺產處理？物權法第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。物權法第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。根據上述規定，不動產所有權的取得依據是登記。依據物權法規定，涉案房屋因未辦理登記，死者李某沒有取得房屋所有權而不能將其作為遺產處理，但遺產包括被繼承人死亡時遺留的個人合法財產和財產權利，被繼承人李某雖未取得房屋的所有權，但享有處分權以外的其他所有權權能，即涉案房屋的占有、使用、收益的財產權利，可作為遺產繼承。本案系家庭財產繼承糾紛，并不涉及對涉案房屋的出賣、互易、出資等處分行為，被繼承人的父母、配偶、子女可依法繼承涉案房屋處分權之外的其他權能。且該房屋系單位集資房屋，在房屋具備辦理登記條件時單位負有為員工辦理房屋登記的義務。最高人民法院《關于貫徹執行繼承法若干問題的意見》第三條的規定：“公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等，該債權為財產性權利，可予繼承。”

王某給付房款的性質認定

　　最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第10條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

　　遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產，涉案房屋系李某生前個人財產，屬于李某的遺產，繼承開始后，沒有遺囑或者遺贈扶養協議的，遺產按照法定繼承辦理，即由第一順序繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一順序繼承人，有權繼承被繼承人的遺產。處理涉案房屋的繼承時，需考慮王某向李某匯款20萬元的性質問題。參照《婚姻法解釋（三）》第10條，該20萬元可視為王某對李某的借款，即王某對李某享有這20萬元的債權。根據繼承法之規定，繼承遺產系概括繼承，既包含財產也包含債務，繼承人繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，清償稅款和債務后，對剩余財產進行分割。

非基于法律行為的物權變動

　　根據繼承法的規定，配偶、父母、子女同為第一順序繼承人，繼承遺產的份額，一般應當均等。本案中原、被告均系第一順序繼承人，李某之母雖年事已高，但有子女，且有退休金，不屬于生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人；李小某與王某分別系李某之女和妻，均與李某生前共同居住，且李小某已成年。考慮雙方具體情況，對其三人均分遺產為宜。該涉案房屋總價值為38萬，則三人可分得的遺產數額人均為6萬元。鑒于該房屋一直由王某居住，且王某可共得房款總額為26萬元，該房屋可判令由王某所有，王某分別給付李小某、李大某人民幣6萬元。

　　物權法第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。最高人民法院《關于物權法適用若干問題的解釋（一）》第7條規定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。根據繼承法第十條、第十三條的規定，同一順序法定繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。即本案中繼承開始后、遺產分割前，原告作為被繼承人的母親和女兒，被告作為被繼承人的配偶，對涉案房屋A享有的財產權利處于共同共有狀態，法院依法對該不動產作出分割的判決生效后，王某即取得涉案房屋A的物權。

同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規定，解除同居關系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。何謂“共同所得”，一般認為形成同居雙方共有財產的“共同所得”必須同時具備兩個條件，一是雙方共同生活，這是形成共有關系的基礎；二是雙方共同勞動、經營或管理，這是產生共有關系的前提條件。只有同時具備這兩個條件，才能構成共同所得，否則應視為個人所得。

韓先生與曹小姐相戀已久，因曹小姐提出要先買房后結婚，于是韓先生拿出了60萬元交給曹小姐買房，并囑咐曹小姐把產權證辦理到倆人名下。曹小姐據此購買了一套55萬元的房屋，余款5萬元用在了房屋裝修上。之后倆人結婚，三年后雙方離婚。

爭議焦點：該套房屋是否作為夫妻共同財產分割?

房地產律師解答：

雖然該套房屋的購房資金全部由韓先生承擔，但房產證辦理到雙方名下的事實表明，韓先生已與曹小姐就本來屬于自己的個人婚前房產作了特殊約定，因此，該套房產應屬于雙方的夫妻共同財產。如果房產證上已經載明了各自的房產份額，則雙方應按此份額分割房產。如果房產證上沒有載明各自的房產份額，則該房產應作為共同共有財產，由雙方各半分割。

由于房產證是表明房產所有人的最重要的證據，因此，若無足以推翻房產證記載的相反證據，一般情況下均應以房產證的記載確認房產的歸屬。同時，我國婚姻法規定了雙方可以就婚前財產和婚后財產進行自由約定。基于此，一方在婚前出資并以雙方的名義購房的，由于此時房產證也會相應地辦理到雙方名下，故應視為雙方已將一方的婚前財產約定為夫妻共有財產。這就提醒實際出資人在以雙方的名義購房時，一定要對因此產生的法律后果有一個清醒的認識，并在做出決定前能夠從心里確認：我已經想好了，就這樣辦!

對于婚前雙方購買的房產，可以根據具體出資情況和登記產權人的不同情形，分別做出不同的處理。對于由雙方共同出資并以雙方的名義購買的房產，由于名實相符，故處理時爭議較少，也較為簡單。此種情況下，對于房產證上已載明房產份額的，則按照份額由雙方按份共有。如果沒有載明份額，則除了雙方出資比例懸殊，而共同生活時間又較短的情形外，一般推定為由夫妻共同共有，各半分割。

對于由雙方共同出資但以一方的名義購買的房產，由于名實不符，一般發生爭議的概率較大。此種情形下，首先由產權人的配偶證明其實際出資情況，若舉證不能，則認定房產屬于產權人的個人婚前房產。若證明確系雙方婚前基于共同所有的目的而共同出資的，則認定為夫妻共同財產。若不能證明另一方是基于共同所有的目的而出資的，則只能作為另一方對產權人的債權處理，由產權人向其返還出資款。

對于雖以雙方的名義購買但實際上是由一方出資的房產，一般將產權證上載明的份額視為夫妻雙方就婚前財產已進行了特別約定，沒有房產份額的，則推定為共同共有、各半分割。當然，如前所述，對于共同生活時間很短或者根本就沒有共同生活的，則法院也可能根據實際情況酌情決定雙方的房產份額。

在認定雙方的出資時，不一定局限于支付的房價款范圍，對于一方支付房價款，另一方支付裝修款的也應視為出資的情形，如果雙方是基于房屋為共同所有的前提下出資的，亦可將房產認定為夫妻共同財產。如果不是基于共同所有的目的而出資的，則房產歸產權人所有，并由產權人返還另一方已付的裝修款。

特別提示：

1、如果房產證登記在雙方名下，可提供房產證作為證明房產系夫妻共同財產的證據。如果婚前是以雙方的名義共同購房的，則認定婚前房產屬于夫妻共同財產時只需要提供房產證即可。如果房產證上記載了雙方的產權份額，則該房產份額一般是雙方按照實際出資比例來約定的。即使該房產份額不是按照出資比例來約定的，也應視為雙方當時已對婚前財產做了特殊約定，因此可以直接將該登記份額作為房產分割的基本依據。如果房產證上沒有載明數額，則需要雙方繼續舉證實際出資情況。

2、提供出資證據。如果購房時開發商已在發票上分別注明了雙方交納房價款的實際金額，則雙方出資情況即得到了有效證明。如果購房發票上沒有分別寫明雙方的出資金額，則需要出資多的一方提供自己通過銀行交納房價款的原始交易憑證，比如銀行轉帳單、取款憑證等書證，以作為解決紛爭的有效證據。

3、提供訂立的夫妻財產協議。如果雙方曾訂立了夫妻財產協議或做過夫妻財產公證，則在提供了該協議或公證書的基礎上，即使雙方的出資情況與房產證載明的房產份額情況不一致，法院一般也會依據協議來解決雙方關于房產分割問題的爭議。

戀愛期間共同出資購房，分手里可能有人很受傷害！

楊文戰律師提示：戀愛期間購房，如果缺乏必要的證據和約定，很可能造成分手里未在房產上記名的一方損失巨大！

先講一個案例：一男一女在北京戀愛同居，共同出首付購買了一套房，由于男方沒有北京戶口，房子登記在女方名下，同居期間還貸是女方工資卡還錢，男方的收入就用于生活開銷了。幾年后雙方分手，女方答應給男方一筆錢做補償，但暫時沒錢也沒有正式的書面協議。男方內心還希望有機會復合也就顯得比較大度，然后就去外地工作了。兩年后女方和別人結婚了，男方復合無望就找女方要錢，可女方不給。

男方到法院起訴，女方承認雙方戀愛，但不承認雙方同居也不承認男方對購房有出資或參與還貸。由于當初購房和分手時都沒有出資的證據和書面文件，最后法院駁回了男方的訴求，男方一分錢沒分到！

戀愛期間購房和婚后購房的區別就在這兒！婚后購房無特殊證據則認定為共同出資、共同還貸。而戀愛期間以一方名義購房，無特殊約定則算該方個人財產，另一方沒有證據證明有出資，沒有任何利益可分。即使另一方有證據出資的證據，在既未署名也無特殊約定的情況下，法律上最多認定為借款，在分手時返還，不可能享受房產升值的利益，甚至萬一認定為贈與，連返還都不用了！

劃重點：戀愛期間如果男女雙方共同購房，共同出資共同署名也就罷了，如果只登記在一方名下，建議對出資事實及雙方將來婚后或分手時房屋產權的認定和分割補償方案作書面的明確約定，以免發生糾紛時說不清楚！

（本文由 北京楊文戰律師 提供，首發于）

婚前男方一人出資購房屬于男方個人婚前財產，但是加女方姓名視為贈與行為，但是這種贈與是以結婚為條件的贈與，如果雙方沒有領證結婚，可以要求女方全額退還財物或者配合男方到房產部門辦理合同變更手續，女方對房產沒有任何權利。

以上是律師為大家講解的關于”一方出資的共同共有分割“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。