書面合同在房屋買賣交易中，本質(zhì)上只是一種形式要件，其目的為固定證據(jù)或規(guī)范交易，但是在合同是否成立的問題上，實質(zhì)要件為當事人真實的意思表示，在不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定下，未采取書面形式的房屋買賣合同(包含補充協(xié)議)一般認定為成立并生效。

1、理論上除非當事人約定或法律強制性規(guī)定合同必須采用書面形式，否則合同在其附條件或附期限之日生效，沒有其他條件的，合同自成立之時生效。

2、實踐中一些合同即使沒有簽訂書面的合同，但是根據(jù)實際履行情況，也可以被認定成立并生效，但是對于違反效力性強制規(guī)定的合同，人民法院應(yīng)該認定其無效，在認定時，要綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相關(guān)沖突的權(quán)益，比如權(quán)益的種類，交易安全以及其所規(guī)制的對象等，尤其注意的是，強制性規(guī)定的是當事人“市場準入”資格而不是某種類型的合同行為，或者規(guī)制的某種合同的履行行為而不是某種合同行為。

典型案例

(一)基本案情：2012年12月16日，東部分局與鑫馬公司簽訂《合作建設(shè)民警職工住宅小區(qū)協(xié)議書》，雙方約定由東部分局負責(zé)按工程進度及時收取購房人應(yīng)交納的房款，并按協(xié)議約定的付款方式向鑫馬公司撥付建設(shè)工程款。2014年12月11日，鑫馬公司取得怡和佳苑小區(qū)商品房預(yù)銷售許可證。原告付愛民在東部分局的組織下，于2012年11月交納房款10000元，2013年6月17日，交納房款28000元，2013年6月28日，交納房款9800元，共計47800元。原告作為購房人已確定購房面積及樓層。2013年8月份，原告從包商銀行貸款60000元，該款直接匯至被告賬戶。

(二)法院認為：依法成立的合同，對當事人具有約束力，當事人應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。本案中，原告在東部分局的組織下，購買由東部分局與鑫馬公司合作開發(fā)建設(shè)的房屋，雙方雖未采用書面形式訂立合同，但原告已經(jīng)履行給付部分購樓款的義務(wù)，鑫馬公司接受該款，該合同成立。鑫馬公司于2014年取得該樓房的《商品房預(yù)銷售許可證》，故原、被告之間的商品房買賣合同有效。

(三)判決結(jié)果：對原告要求解除房屋買賣合同及退還購房款與利息的主張，本院不予支持。

對于租賃協(xié)議，如果租賃期限在6個月以上的合同，法律有特別形式的要求，故在房地產(chǎn)領(lǐng)域的合同形式要求中，法律要求采用書面形式的合同但是未使用，似乎在成立并生效的問題上沒有異議(前提是不違反合同法關(guān)于效力性強制規(guī)范的要求)，但是對于其效力會產(chǎn)生一定影響。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國合同法》

第十條 【合同的形式】當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。

第三十六條 【書面合同與合同成立】法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

第三十七條 【合同書與合同成立】采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

要求)，但是對于其效力會產(chǎn)生一定影響。