摘要：實踐中，出租人或承租人會以各種各樣的理由主張解除合同，那何種情況下可以解除合同？因此產(chǎn)生的違約責任和損失如何承擔？我們以一個案子為例進行解析：

案情簡要：2014年5月18日甲方（出租人）將自有廠房出租給乙方（承租人）使用，租期10年，約定租賃廠房若因不可抗力導致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任，且承租人需立即書面通知出租人。2017年8月23日發(fā)生臺風致租賃廠房損壞嚴重。2017年8月31日，出租人向承租人發(fā)出《通知》，內(nèi)容為承租人將租賃廠房轉(zhuǎn)交出租人修復，一個月修復完正常使用。同日，承租人向出租人發(fā)出《通知》，內(nèi)容為：鑒于目前廠房受損嚴重，已不能使用，租賃目的無法實現(xiàn)，我方?jīng)Q定將臺風殘留后的廠房交給你方自行處理，請即日自行接收。自即日起解除雙方之間的租賃關(guān)系，并請你方退回我方已付的押金。由于你方的維修時間無法適應(yīng)我方目前的生產(chǎn)貨期，故對于你方的通知不予采納。2017年9月13日，出租人向承租人發(fā)出《通知》，內(nèi)容為廠房于2017年9月13日已維修好，可以正常生產(chǎn)經(jīng)營，請你方使用。2017年9月16日，承租人向出租人發(fā)出《通知》，內(nèi)容為：因臺風導致廠房無法使用，我方已通知你方解除租賃合同關(guān)系并搬離及歸還場地，如何處置由你方自行決定等。2017年10月24日，出租人向承租人發(fā)出《再次通知》，內(nèi)容為：因臺風導致的廠房無法使用的情況已修復，我方也在2017年9月13日書面通知你方使用。2017年11月6日，承租人向出租人發(fā)出《再次回復》，內(nèi)容為：再次明示，租賃關(guān)系已解除，場地已歸還，我方不可能搬回，請依法律途徑處理。出租人起訴承租人稱租賃合同未解除，承租人應(yīng)繼續(xù)履行，并支付2017年9月16日之后的租金；出租人反訴合同已解除，請求退還押金、賠償損失。

本案法律分析：

一、本案租賃合同承租人是否可以解除？

《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）項：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”及第二百三十三條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”。具體到本案，臺風屬于不可抗力，但合同目的是否無法實現(xiàn)，應(yīng)綜合廠房的受損情況、修復效果、修復時間，以及當事人如繼續(xù)履行合同是否會導致利益嚴重失衡等因素來認定。

1.臺風致涉案廠房建筑面損壞嚴重，不可能立即完全修復。而承租人的全部物品均暴露于風雨下，其在原場地不能繼續(xù)正常經(jīng)營。承租人為了減少損失，在廠房建筑面損壞后立即轉(zhuǎn)移財物至其他場地。2.單憑出租人提交的合同、轉(zhuǎn)賬憑證、營業(yè)執(zhí)照、提貨單、收據(jù)等證據(jù)不足以證明修復后廠房符合出租的安全條件，且承租人也并不確認修復后廠房符合出租的安全條件。3.至2017年9月13日出租人向承租人發(fā)出《通知》時，離臺風發(fā)生日過去已有20多日，且承租人已自費搬離涉案廠房，并租賃其他場地繼續(xù)經(jīng)營及之后辦理了住所地的工商登記變更手續(xù)，承租人已明確表示租賃合同解除，沒有再繼續(xù)承租的意愿，如強行要求繼續(xù)履行租賃合同會導致承租人不但需要安排人員和財物搬遷，另需花費搬遷費、機器調(diào)試費等較高費用，還要重新辦理住所地的工商登記變更手續(xù)，嚴重影響其正常經(jīng)營，顯然導致其利益重大損失。4.在承租人因臺風已遭受較大損失情況下，這種情況下如再強行判令繼續(xù)履行合同則承租人損失較重大，而出租人對履行合同而言沒什么損失，雙方利益顯然失衡。因此，法院認為涉案租賃合同依法可予以解除。

二、關(guān)于本案租賃合同的解除時間？

《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”本案中，承租人分別于2017年8月31日、2017年9月16日及2017年11月6日向出租人發(fā)出書面通知，主張解除合同，法院認為應(yīng)以2017年9月16日為準，理由是：2017年8月31日臺風過后才幾天，能否繼續(xù)履行合同應(yīng)綜合考慮上述因素，臺風剛登陸就立即主張解除理據(jù)不成立。2017年9月16日系承租人在出租人于2017年9月13日發(fā)出可以使用廠房的《通知》后所發(fā)出的反通知時間，當時承租人已搬離了涉案廠房。在查看了修復后的廠房，承租人認為不符合租賃條件，明確提出解除合同，該解除合同的意思表示也到達對方，符合上述解除合同的法律規(guī)定。鑒于已確認合同于2017年9月16日解除，則2017年11月6日所發(fā)通知已無實際法律意義。

三、解除租賃合同的違約責任和損失如何承擔？

《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”本案中，對于租賃合同解除后損失的承擔問題，應(yīng)從公平合理角度及實際處理效果出發(fā)，充分考量雙方在臺風中遭受的損失、合同已履行等情況。1.臺風導致出租人廠房受損（但領(lǐng)取了保險理賠款損失得到一定彌補）、合同解除導致不能如期收取租金；另臺風導致承租人財物受淋受損，被迫搬遷，經(jīng)營受阻，花費了搬遷費等費用，雙方都有損失。2.至租賃合同解除時，合同已履行了3年多，還有6年多租期。3.由于雙方對于是否解除合同存在爭議，雙方無正式交接，致使出租人不能在承租人搬離后正常出租涉案廠房而遭受一定的租金經(jīng)濟損失。4.雖然單憑出租人提交的證據(jù)不足以證明修復后廠房符合出租的安全條件，承租人也不予確認，但承租人并未與出租人進一步磋商如何處理解除合同事宜及進行合同清算，也未協(xié)商委托有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行鑒定修復后廠房是否符合出租的安全條件，其在解除合同當中也存在一定的過錯。因此，1.鑒于本案已確認合同于2017年9月16日解除，之后的租金等費用不應(yīng)再計付。另由于2017年8月23日至2017年9月16日期間承租人事實上無法正常使用（或無使用）涉案廠房，此期間也不應(yīng)計付租金等費用。2.考慮到承租人在解除合同當中也存在一定的過錯，雖然本案中出租人未明確提出賠償損失的請求，但其已明確表示不同意退回押金，最后法院視為出租人提出了用押金抵頂其損失的主張。鑒于雙方對于是否解除合同存在爭議致使遭受一定的租金經(jīng)濟損失以及雙方曾經(jīng)協(xié)商的內(nèi)容等實際情況，從公平合理角度及實際處理效果考慮，法院判令酌情以承租人支付的押金抵扣出租人的租金損失，即出租人無需退回押金；3.因出租人的廠房是被臺風破壞，屬于不可抗力，不屬于出租人違約，出租人無需賠償承租人因不可抗力導致的損失。

律師分析法律風險和建議：

一、因解除租賃合同產(chǎn)生訴訟的，案件爭議焦點和風險點一般為：1、租賃合同是否可以解除；2、租賃合同的解除時間；3、租金支付到什么時間；4、損失如何承擔。

二、出現(xiàn)臺風不可抗力事件，并不一定會導致合同目的不能實現(xiàn)，所以對承租人在合同能繼續(xù)履行的情況下解除合同有承擔違約責任風險。本案出租人已將房屋修復交付承租人使用，但承租人認為不符合使用條件不同意繼續(xù)租用，不符合安全使用條件不能僅依承租人的單方說法，承租人也有義務(wù)找專業(yè)機構(gòu)鑒定，本案租期還有6年多，所以法院判定承租人不能退回押金的解除合同責任。如果是因不可抗力導致合同目的無法實現(xiàn)的則不需要承擔此違約責任。因此，承租人解除合同要謹慎，最好聽取專業(yè)律師意見。對租金和損失的承擔，法院也是依據(jù)了公平原則綜合分析。每個案子情況不一樣，都是根據(jù)具體案件綜合分析雙方責任大小，依公平原則協(xié)調(diào)雙方的利益。

三、出現(xiàn)合同的法定解除或約定解除事由時，一方想解除合同的，應(yīng)立即通知另一方解除合同，且應(yīng)保留相應(yīng)的證據(jù)以證實法定和約定解除事由的存在，如承租人以不可抗力為由主張解除房屋租賃合同的，需提供臺風給房屋造成的損壞已導致承租人無法繼續(xù)經(jīng)營使用，合同目的無法實現(xiàn)的證據(jù)，包括拍照、錄像臺風后的房屋現(xiàn)狀，請專業(yè)的鑒定機構(gòu)進行鑒定等。解除租賃合同糾紛，對承租人來說，更重要的是要提供證據(jù)證明已交還租賃房屋，沒有再繼續(xù)占用房屋的證據(jù)，避免要支付后續(xù)租金，承租人可以向法院起訴以能達到防范這個風險的目的。

如果承租人或出租人不得不在合同期內(nèi)解除租賃合同，除了做好通知工作外，一定要采取必要措施減少己方或他人的損失，避免因違約承擔過多的損失。而守約方在對方明確表示或以其行為表示不履行合同的情況下，也要采取積極措施（如另找租戶），防止損失的進一步擴大，否則對擴大的損失有自行承擔的法律風險。