離婚后的房屋所有權(quán)和使用權(quán)及注意事項(xiàng)
即將離婚的前配偶在離婚時(shí)面臨的一個(gè)普遍問題是如何處理婚姻財(cái)產(chǎn)的分配。紐約州是一個(gè)公平的分配州，這意味著在離婚時(shí)，婚姻財(cái)產(chǎn)應(yīng)公平分配。
在離婚調(diào)解中，目標(biāo)是努力達(dá)成對(duì)雙方都公平且雙方都可以同意的安排。當(dāng)配偶擁有房屋時(shí)，很難解決與婚姻房屋有關(guān)的問題。面對(duì)這種常見情況，配偶可以考慮幾種不同的選擇。

如果您的配偶想買斷您的
財(cái)產(chǎn)對(duì)于婚姻財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，計(jì)算婚姻住房分配的一種方法是讓一個(gè)配偶購(gòu)買另一個(gè)配偶。通常，這是通過配偶之一為房屋再融資并獲得用于買斷的資金來完成的。購(gòu)買配偶負(fù)責(zé)現(xiàn)有抵押以及購(gòu)買所需的額外資金。如果這是不可能的，或者是由于配偶不能被批準(zhǔn)進(jìn)行新的抵押貸款，或者因?yàn)闊o法負(fù)擔(dān)較大的抵押貸款，那么被收購(gòu)的配偶獲得更多其他資產(chǎn)（例如投資帳戶，或退休帳戶。
如果您有孩子，則房屋通常是由父母（將作為住所的父母）購(gòu)買的，因?yàn)槿绻軌蚶^續(xù)在家庭住宅中居住，對(duì)孩子的破壞較小。考慮是否將房屋中的股權(quán)分割不足以使任何一方都能用作安置孩子的新房屋的預(yù)付款是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
如果住房市場(chǎng)的狀況對(duì)于出售不理想，并且配偶雙方最終蒙受損失，這也是一個(gè)明智的解決方案。
當(dāng)然，雙方都應(yīng)意識(shí)到做出這一選擇的后果。婚房將來可能會(huì)升值，您將因此失去額外的利益。但是，如果房屋貶值，您的配偶將獨(dú)自承擔(dān)該損失。對(duì)于他/她購(gòu)置房屋的資產(chǎn)也是如此。因此，風(fēng)險(xiǎn)是雙向的。

確定婚姻住房的價(jià)值并獲得公平的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估
如果您和您的配偶正在考慮買斷，您將需要知道房屋的價(jià)值。如果您和您的配偶就該價(jià)值達(dá)成協(xié)議，或者最近進(jìn)行了評(píng)估，則可能不太復(fù)雜。但是，在關(guān)于房屋價(jià)值存在分歧的地方，人們常常會(huì)轉(zhuǎn)向在線站點(diǎn)以獲取房屋價(jià)值的估計(jì)值。不幸的是，這些站點(diǎn)通常不如人們所相信的那樣有用。他們沒有考慮正確評(píng)估房屋的許多因素。更好的選擇是聘請(qǐng)?jiān)u估學(xué)院成員的中立房地產(chǎn)評(píng)估師來確定房屋的公平市場(chǎng)價(jià)值。聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估師會(huì)產(chǎn)生一些額外費(fèi)用，

如何在買斷后從抵押貸款中刪除您的名字
為了在配偶將您買斷后從抵押貸款中刪除您的名字，通常，您的配偶只需要以其名字為房屋再融資。如果您的名字沒有從抵押貸款中刪除，如果您的配偶在離婚后未支付抵押貸款，則貸方仍可以要求您承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。
此過程的時(shí)間范圍取決于您和您的配偶同意的內(nèi)容。您的配偶需要自己申請(qǐng)融資。獲得批準(zhǔn)后，作為再融資過程的一部分，您的姓名可以從標(biāo)題移至物業(yè)。通常，這是在您結(jié)束再融資時(shí)，由您倆簽署一份將你們雙方的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買配偶的名字的契約。

再融資與合格貸款的假設(shè)
盡管再融資可能是配偶將另一人從抵押貸款和房屋所有權(quán)中移除的最常見方法，但是還有另一種方法。另一種方法是對(duì)貸款的合格承擔(dān)。為此，準(zhǔn)備保留房屋的配偶可以要求貸方從抵押中刪除對(duì)方的名字。選擇此選項(xiàng)的好處是再融資可能會(huì)很昂貴，因此可以節(jié)省大量的交易費(fèi)用。這也意味著保持與現(xiàn)有抵押貸款相同的利率和其他條件。
請(qǐng)記住，此選項(xiàng)并非始終可用。一些銀行和抵押貸款人不提供此選項(xiàng)。即使他們這樣做，他們可能也要求最低信用評(píng)分，并且您目前正在進(jìn)行抵押貸款付款。如果您和您的配偶可以選擇合格的貸款承擔(dān)，那么為了節(jié)省再融資成本，這是值得考慮的事情。

如果您無法從抵押中提取姓名怎么辦？
在某些情況下，您可能無法將自己的名字從抵押貸款中刪除。發(fā)生這種情況的原因之一是，如果您和您的配偶不按揭還款。您的配偶可能無法以他/她的名字獲得貸款的再融資。如果您遇到這種挫折，則不妨考慮其他選擇，例如出售房屋。

何時(shí)才有合適的婚姻住所？
在紐約離婚案件中，法官有權(quán)授予配偶獨(dú)占婚姻家庭的權(quán)利。法官可以授予一位配偶獨(dú)占權(quán)（通常是臨時(shí)的），即使另一位配偶擁有產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)。法官會(huì)考慮的一些因素是孩子的年齡，他們的年級(jí)，房屋的承受能力以及房屋的凈資產(chǎn)。您也可以在調(diào)解中考慮這些因素。有時(shí)，如果住宅配偶無力購(gòu)買房屋，或者如果住宅配偶無法以抵押方式將他人的名字從抵押貸款中刪除，則他們會(huì)繼續(xù)在固定時(shí)間內(nèi)成為合伙人。通常，居住在該房屋中的人負(fù)責(zé)抵押和經(jīng)營(yíng)房屋的費(fèi)用，以及他們可能會(huì)收到的自己的收入補(bǔ)助金。可以在他們的協(xié)議中做出規(guī)定，如果付款遲到了，不住在家里的配偶可以要求將房子投放市場(chǎng)，以保護(hù)其信譽(yù)。

交易是解決婚姻住房分配的一種手段
，以公平分配婚姻財(cái)產(chǎn)的另一種方式是將您的住房份額換成更大份額的其他資產(chǎn)。這通常可以與買斷方式相同。在調(diào)解過程中，您和您的配偶將對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行分割，以使放棄房屋所有權(quán)的配偶通過獲取更多份額的其他資產(chǎn)來平衡資產(chǎn)，從而獲得其公平的住房份額。這是確定哪個(gè)配偶獲得哪些資產(chǎn)的簡(jiǎn)單方法，尤其是在房屋和其他資產(chǎn)的價(jià)值達(dá)成一致的情況下，尤其如此。

出售婚姻住房
解決夫妻雙方在離婚中獲得哪種資產(chǎn)的最后選擇是出售住房，并根據(jù)你們倆都認(rèn)為住房和其他資產(chǎn)的公平分配來分享收益。分享。這種方法有優(yōu)缺點(diǎn)。如果在房屋待售時(shí)是賣方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則配偶雙方均可從該決定中受益。同樣，如果家庭在婚姻中積累了大量債務(wù)，則出售所得的部分收入可用于清算債務(wù)，并在不增加這些債務(wù)負(fù)擔(dān)的情況下為雙方提供了更強(qiáng)有力的起點(diǎn)。