二手房實際面積小于房產證面積

這個不符是什么意思呢，是實際的大了還是小了，一般都不一樣，但是都作出過補償的，就是房開的房子的證和房子實際大小從來都是不符的。但是買賣雙方都是作出過補償的。所以到你二手了。只要價格你接受就行了，不用怎么辦的。覺得賺了你要補償人家，虧了要人家補償你，不愿意這事就可能談不成。

房產證面積與實際面積不符可以申請辦理更正登記根據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。利害關系人申請更正登記的，應當提交利害關系材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。不動產權屬證書或者不動產登記證明填制錯誤以及不動產登記機構在辦理更正登記中，需要更正不動產權屬證書或者不動產登記證明內容的，應當書面通知權利人換發，并把換發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于登記簿。不動產登記簿記載無誤的，不動產登記機構不予更正，并書面通知申請人。第八十一條：不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。擴展資料權利人申請更正登記的，應當提交下列材料：（一）不動產權屬證書；（二）證實登記確有錯誤的材料；（三）其他必要材料。利害關系人申請更正登記的，應當提交利害關系材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。參考資料來源河南省自然資源廳-不動產登記暫行條例實施細則

這個是正常的情況，房產證上的面積是建筑面積，實際面積是使用面積。建筑面積肯定大于使用面積。比如你的房子有電梯，小區有綠化，這些房地產建筑商都會給你公攤的，少的面積就是公攤面積，一般都在百分之二十左右。同樣的，房產證的年代肯定要后于房子的建造年份。比如2008年買的房子，那時候可能是期房，到交房，房產證下來可能就是2010年，這個也是正常的，現在都是這樣走的，不必擔心，可以放心購買

1-房產證面積=房屋建筑面積+公攤面積；

2-房屋建筑面積=套內面積+墻體面積；

3-你自己測量20平左右，再加上墻體面積后估計就有28平左右，小戶型公攤大很正常。

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