二手房買賣存在的風險

小超解答為您解答您的疑惑

從事了3年二手房產工作的我，對于如何挑選房子、購買房子是再了解不過了。這里我就為您詳細描述一番。

《禮記•大學》中提到：“修身齊家治國平天下”。不必多說，那一定要有一所房子才行！

那么在購買二手房的過程中，要想不被別人牽著鼻子走，就一定要懂得以下幾點才行：

一、二手房屋產權問題：

1.私產：私產房也是大家接觸最多的一類房型，是可以上市自由買賣的房產。

2.公產：公產房不允許進行交易。產權歸單位所有，個人只有使用權。個人無產權證，只有單位發的房票（房產使用證）。

3.軍產：不可上市交易，可繼承，如要賣出必須賣給部隊。

注意：購買房屋時要看清房產證上面的信息，私產房有標識。

二、二手房屋稅費問題：

稅費主要是：契稅、個稅、增值稅及附加

1.契稅：

契稅是房產交易中必然存在的一項稅費，其收費標準如下：

首套房或者二套房，房屋面積≤90平方米，契稅為1％

首套房房屋面積＞90平方米，契稅為1.5％

二套房房屋面積＞90平方米，契稅為2％

其中北上廣深：首套房契稅政策同上；二套房和非普通住宅，契稅為3％

注意：二手房的契稅，是按照房屋的評估價來計算的，而非房屋的成交價格。

2.增值稅及附加稅

房子成交日期起到再次出售日期未滿2年的，即要收取增值稅（老百姓常說的大稅，以前是滿5年沒有大稅，現在是滿2年即可）。按規定增值稅及附加應該是由賣家承擔的，不過一切都決定房子的價格，即使賣家承擔了稅費，但是房價提高了，也是一樣的，所以交易時可以雙方協商，在合同中寫清楚即可。

3.個稅

滿五唯一免征個稅。滿五是指房產證從下證日期開始計算到最后交易日期滿5年，唯一是指賣家在本地區的交易記錄里只有這一套房子。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省不少的個稅征收。

三、二手房屋自身性質：

1.商品房：商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。

2.回遷房：回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

注意：買房子強烈建議購買——正規商品房！正規商品房！正規商品房！

四、二手房屋是否存在糾紛：

1.抵賬房：房屋是否有抵押貸款和抵賬行為，購買前請查清，以免受騙上當。

2.家庭糾紛：房屋是否存在家庭糾紛，比如房屋所有人并沒有全部同意出售住房等。

五、二手房屋客觀因素

1.所在位置：房子所在位置很重要，主要看是屬于郊區還是市區內，內環外環等，根據不同省市略有不同。

2.周邊設施：周邊建設情況，是否有地鐵、車站、學校、醫院、商場、超市等。如果建設不齊全，要看日后是否有建設發展的可能。

3.小區規劃：小區封閉與否，管理是否到位，綠化面積占比，是否人車分離等。

4.物業情況：物業要找好，以免以后出現問題叫天不應，叫地不靈可就麻煩了。

5.樓層：高層以15層為最優，10層以下要注意是否出現擋光，光線不足等。多層以3層為最優，所謂“金3銀4”，當然如果是老年人住房，在沒有電梯的情況下，可以適當選擇。

6.朝向：板樓中南北為最優，東西次之，同時也有南北東、南北西、東西南（少見）、東西北（很少見）以及單南、單東、單西。單朝向的房子要注意：單南向是最好的，俗稱“小三陽房”，全天有光；單東早上有太陽，單西則為“夕照日”，夏天會很熱。點式樓中以東南為最優，西南次之，同時也有東北、西北、單東、單西、單南、單北。單北向不建議購買，因為全年不見太陽，會很壓抑。

7.是否臨街/臨橋：房子如果臨著大街或者大橋會很吵，極度影響人們休息，高層15層以上還能好一些，如果是多層樓房，估計白天想睡個午覺都成了夢想。

8.格局：房屋的格局很重要，通透戶型一般面積較大，多為2室住宅，下圖是正規“H”戶型圖，是通透戶型里很好的格局。

9.裝修：裝修主要看個人喜好，如果想自己裝修，那最好選擇沒有裝修的毛坯或者簡裝房，可以適當節省資金。

10.風水：風水還是很重要的一個問題。有的人絕不購買18層的住房，原因就是有“18層地獄之說”。也有人很在意房子周邊的情況， 本人曾經帶一位客戶去看房，結果房子窗戶外面有一個很高的大煙囪，客戶當場表示不滿意。

六、二手房屋交易流程：

在大家大體了解之后，就再也不用害怕買房子不懂被人忽悠了，是不是呢？

大家還有什么見解和看法，一起討論吧！

風險一：來自房屋本身方面的風險。

1、對房屋所在片區考察不仔細。對居住影響比較大的不利因素比如，小區距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場，陵園墓地。如果不慎購買了這些片區的房子，從風水角度來看也是很不利的，即使以后賣房也會很難升值的。無論這樣的房子多便宜，我們都要避免購買。2、房屋有嚴重的質量問題。如年代久的單板房（預制板）頂樓的房子已發生漏水問題。3、房屋產權問題。比如交易的房屋為非法建筑或者已經被列入拆遷的范圍；房屋權屬存在爭議；房屋為共有，出賣人未經共有權人同意。房屋已經出租，沒有得到承租人放棄優先購買權的聲明；房屋已經抵押，沒有得到抵押權人書面同意轉讓的聲明；依法被查封的房屋。風險二：來自中介方面的風險 二手房交易比較復雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業，通常大家購買二手房都是通過二手房中介公司，通過正規的信譽好的公司來交易，為買賣雙方規避很多風險，也為買賣雙方節約大量的時間精力。但是有些不法二手房中介機構設置圈套，坑害消費者，從而為交易雙方帶來不必要的麻煩和損失。現在我將二手房中介機構經常存在的問題總結以下幾個方面。1、中介公司不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。為牟取最大的利益，某些二手房中介公司在沒見到出售方時會要求購買方先以較高的價格下取一定數量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個客戶約見房東以較低的價格簽下定金合同，中介公司以全部購房款支付給出售方后要求出售方在公證部門做委托授權書，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產過戶給真正的購房方。這樣中介公司的差價就賺到了。這部分差價通常遠遠高于中介費的收益，所以某些小公司會以較低的中介費為誘餌來吸引客戶，實際上小公司又以賺取差價的形式讓購房者買單。2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購房者的規劃情況和房屋質量問題。職業道德差的經紀人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經紀人也是很重要的。3、簽訂不公平合同。中介公司在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經驗往往予以認可，一旦發生糾紛，購房者則有苦難言。4、中介公司操作流程不規范。如在未查詢交易房屋的產權是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。風險三：來自交易主體雙方的風險 1、來自出賣方的風險。非真實的房屋所有權人，如假人假證，偽造產權證；出售方已收取定金后，有其他買方出更高價格，出售方有利可圖時違約。2、來自購買方的風險。購房前未了解自己的貸款資格而導致貸款審批不過。買方無購房資格，不符合目前現行的限購政策。

的確。買二手房可能存在的風險太多了。

抵押查封風險。如果原業主用房屋來抵押借款，在辦理過戶前借款沒有還清并解除抵押，可能導致房屋因債務糾紛而被查封。

房款支付風險。二手房交易由買賣雙方自行支付房款，所以很有可能發生糾紛。

共有權人簽約風險。在交易中如果產權的另一方不同意，不配合簽字，那簽了的合同也是無效的。

違約風險。交易中如果任何一方反悔，則要承擔違約責任，支付違約金。

物業交割風險。哪怕簽了買賣合同，出售方若拖欠物業費等，也會存在問題。

因此，在買賣二手房時，一定要明確稅費，是否存在抵押風險，房款支付方式，共有產權人簽約，是否拖欠水電物業費等問題。

大致的環節圍繞以下的這幾點，流程圖看著比較清晰。

要強調，看重房子，一定要先去交易中心做產調，就是調查交易房屋的產權信息，比如有沒有房產證？房產證上的房主，是否與賣方一致，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司等等，否則風險不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細了，在這里就不贅述了，主要就這幾個步驟：簽訂買賣合同→辦理貸款手續、支付首款→產權（房產、地產）過戶，房屋交割→領房產證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說的給了錢不過戶之類的，辦理貸款手續、支付首款之后都是對公環節，只要前面合同訂好，基本沒太大問題：

提醒一下，簽合同時候就要先明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金，另外就是合同上的時間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。

以上是律師為大家講解的關于”二手房買賣存在的風險“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。