二手房風(fēng)險(xiǎn)及避免

二手房的交易本身會(huì)存在交易風(fēng)險(xiǎn)，不可能避免風(fēng)險(xiǎn)，只能說交易的風(fēng)險(xiǎn)是大或者小，怎么來降低交易風(fēng)險(xiǎn)的問題。

那怎么來降低交易風(fēng)險(xiǎn)呢？我個(gè)人的觀點(diǎn)是有以下幾點(diǎn)可以來降低交易的風(fēng)險(xiǎn)。

交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里

二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)在產(chǎn)權(quán)，首付的支付和產(chǎn)權(quán)交易。

①、產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)就是你購買的這套二手房產(chǎn)權(quán)是不是滿足產(chǎn)權(quán)交易的條件。

比如是否被法院查封，因?yàn)楦鞣N債務(wù)原因，債權(quán)人起訴業(yè)主而被法院查封后，是無法交易的。

是否有政府方面限制交易，比如業(yè)主在裝修中，由于不符合規(guī)劃要求，亂搭亂建，被規(guī)劃局限制交易。這種情況下必須把你的違規(guī)的建筑拆除后才能交易。

銀行抵押的產(chǎn)權(quán)是二手房交易中常見的交易方式，業(yè)主自己是否能夠到銀行還款解押來交易，事先在簽定買賣合同的時(shí)候，就要溝通好。

②、首付的支付。我是重慶的，重慶一般二手房的交易是在簽定合同的時(shí)候，支付賣家一定的定金，在產(chǎn)權(quán)過戶的當(dāng)天再支付余下的首付款，這樣就避免了你交太多定金而業(yè)主失蹤的可能或者業(yè)主把錢用在其他地方，以減少交易的風(fēng)險(xiǎn)。

③、滿足產(chǎn)權(quán)交易的條件后，要盡快的產(chǎn)權(quán)交易，以免中途時(shí)間長了，出現(xiàn)意外。只要產(chǎn)權(quán)交易完成，你作為購房人的交易風(fēng)險(xiǎn)就減少90%了。

是否支付首付款給業(yè)主解押

為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，一般來說不建議買家支付首付款的方式給業(yè)主銀行解押贖證。

如果業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證在銀行，自己無法償還銀行的按揭貸款，我是不建議買家用自己的首付歀來替業(yè)主解押的。如果業(yè)主把你解押的錢拿到其它地方去做其它的用途而不到銀行解押，或者業(yè)主還款贖證的時(shí)間拖延的比較長，那你的首付款就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

遇到這種情況，業(yè)主可以尋求第三方墊資公司墊資來解押贖證，把銀行的產(chǎn)權(quán)證贖出后再產(chǎn)權(quán)交易。

墊資公司經(jīng)歷過若干例替業(yè)主解押的案例，對(duì)這方面經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠有效的降低風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，墊資公司墊資是需要收費(fèi)的。

物業(yè)的交割

產(chǎn)權(quán)過戶后什么時(shí)候交房，什么時(shí)候水電氣過戶，這些要在簽定合同的時(shí)候?qū)懬宄?/span>

物業(yè)交割是二手房交易中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，你支付首付款了，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶了，下一步就是等待銀行放款（全款交易就沒有這一步），簡(jiǎn)單的說，過戶后做了產(chǎn)權(quán)抵押，房子就大部分是你的了。

在什么時(shí)候交房要寫清楚，是產(chǎn)權(quán)交易、支付首付款后就交房還是銀行放款后交房？這直接關(guān)系到你的利益。

在交房的同時(shí)，要把水電氣和物業(yè)管理費(fèi)等附在這套房上所有的費(fèi)用都要結(jié)清。從上面三點(diǎn)分析來看，二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)來自前期的產(chǎn)權(quán)是否符合產(chǎn)權(quán)交易的條件，物業(yè)交割是否順利等方面，只要這些地方注意到，交易就比較安全的。

當(dāng)然，這是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對(duì)這個(gè)問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)；也可以點(diǎn)擊關(guān)注我的賬號(hào)，方便以后交流這類似的問題。

相比新建商品房，購買二手房要復(fù)雜一些，不但名堂多，風(fēng)險(xiǎn)也大，稍有不慎，可能就會(huì)掉坑，或者給自己帶來意想不到的麻煩。無論是直接交易，還是通過中介，都需要格外謹(jǐn)慎。

二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

在二手房交易過程中，主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

二手房的產(chǎn)權(quán)透明度低，遠(yuǎn)不如新建商品房清晰，房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未必只有產(chǎn)權(quán)證上的登記人，可能存在隱形產(chǎn)權(quán)人，比如夫妻之間共有的房屋只登記一人名字，借名購房的產(chǎn)權(quán)登記人并非實(shí)際產(chǎn)權(quán)人等。如果登記的產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人或?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)人同意，擅自出售房屋，可能就會(huì)出現(xiàn)交易糾紛。

另有一些尚未取得產(chǎn)權(quán)證的二手房交易，由于各種原因，可能導(dǎo)致最后無法辦理產(chǎn)權(quán)的情況，也會(huì)給購房人帶來財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)不能交易風(fēng)險(xiǎn)

有些房屋處于被抵押或被查封狀態(tài)，但是產(chǎn)權(quán)人仍惡意出售房屋，簽訂房屋買賣合同，騙取定金或者房款。

3、賣方不配合過戶或不按時(shí)交房風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易中，如果操作不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)賣方收到全款后不積極配合辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，或者故意拖延交房的情況。

4、房屋存在長租的風(fēng)險(xiǎn)

有些賣方故意隱瞞房屋存在長租的事實(shí)，或者惡意串通他人虛構(gòu)長租的事實(shí)，致使購房人在支付全款并辦理過戶手續(xù)后，無法收房。曾經(jīng)有個(gè)房屋交易后十幾年無法入住的類似案例。

5、無法落戶的風(fēng)險(xiǎn)

有些二手房交易后原房主不及時(shí)遷移戶口，可能會(huì)給購房人落戶或者子女上學(xué)帶來麻煩。

6、歷史欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

有些二手房由于長期無人居住，可能存在長期拖欠供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況，如果買方在購房時(shí)沒有與賣方做交割清欠，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。

7、買到兇宅的風(fēng)險(xiǎn)

有些賣方可能會(huì)刻意隱瞞房屋發(fā)生過刑事案件的事實(shí)，如果買方疏于背景調(diào)查，可能使自己陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地。

8、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

二手房由于房齡不同，質(zhì)量方面可能存在問題，比如漏水、管道管線老化、用電負(fù)荷不足等，沒有專業(yè)知識(shí)，在交房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)，一旦入住，就會(huì)麻煩不斷。

如何避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)？

買二手房一定要做足功課，自己不懂，一定要請(qǐng)個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的朋友幫助把關(guān)，對(duì)中介也要謹(jǐn)慎選擇，不能完全相信他們。畢竟在現(xiàn)實(shí)生活中，像《安家》中安家天下那樣真正為客戶著想的中介少之又少，關(guān)鍵還是要靠自己把握。

購買二手房應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：

1、做好房屋背景調(diào)查。主要摸清房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在隱形共有人？是否存在長租情況？是否發(fā)生過刑事案件或其他異常情況？房屋的性質(zhì)是商品房，還是安置房、房改房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)住房？土地使用權(quán)性質(zhì)是國有劃撥還是出讓？房屋是否存在按揭貸款及還款情況？產(chǎn)權(quán)證是否“滿二”或者“滿五唯一”？

要認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看房，了解掌握有關(guān)房屋質(zhì)量的現(xiàn)狀，根據(jù)以上信息評(píng)估購買和稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。

2、到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查冊(cè)。這個(gè)必須邀請(qǐng)?jiān)恐饕煌巴饕强捶课菔欠裉幱诳山灰谞顟B(tài)？是否存在抵押、查封、凍結(jié)或限制交易狀態(tài)？有問題的房屋絕對(duì)不要買。

3、及時(shí)簽訂房屋買賣合同。這個(gè)房屋買賣合同不是指網(wǎng)簽合同，但卻是買賣雙方真實(shí)意思的約定，是日后出現(xiàn)交易糾紛時(shí)維權(quán)的重要證據(jù)。而網(wǎng)簽合同由于避稅的需要，可能做低交易價(jià)格。根據(jù)房產(chǎn)交易糾紛案件的有關(guān)司法解釋，像這樣出現(xiàn)兩個(gè)合同時(shí)，法院一般會(huì)采信雙方簽訂的房屋買賣合同，而不是網(wǎng)簽交易合同。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同必須內(nèi)容詳盡，對(duì)于房屋坐落、產(chǎn)權(quán)情況、戶型結(jié)構(gòu)、交易價(jià)格、交房時(shí)間、交房條件、稅費(fèi)分擔(dān)、費(fèi)用清欠、付款方式、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、戶口遷移、違約責(zé)任等做出具體、明確的約定。

4、控制好付款風(fēng)險(xiǎn)。要盡量避免在辦理過戶交易前支付全額房款，最好是在窗口提交資料經(jīng)初審合格后，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬交易。由于二手房交易分為房產(chǎn)交易和過戶辦證兩個(gè)環(huán)節(jié)，需要買賣雙方兩次簽字，一般網(wǎng)簽交易的審核時(shí)間為7個(gè)工作日以內(nèi)，然后才能進(jìn)入過戶辦證環(huán)節(jié)。可以留少量尾款在過戶辦證時(shí)現(xiàn)場(chǎng)支付。

當(dāng)然，也可以找一家銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，這樣雙方都比較容易接受，但可能需要支付一定的費(fèi)用。

要堅(jiān)決避免由中介監(jiān)管交易資金的做法，這也是很多地方明令禁止的行為，這種做法不但不靠譜，反而會(huì)增加資金風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹薪楣緲O有可能挪用、占用資金或者拖延付款，最后導(dǎo)致合同無法正常履行或者扯皮。

5、做好物業(yè)交割。交易過戶后及時(shí)交割物業(yè)，清欠費(fèi)用，查詢戶口遷移情況，并辦理專項(xiàng)物業(yè)維修資金的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

6、不買有問題的二手房。以下幾種二手房不要買：

（1）產(chǎn)權(quán)不清的房屋；

（2）被查封、抵押、凍結(jié)的房屋；

（3）限制交易的房屋，比如限售期內(nèi)的商品房或者安置房；

（4）共有產(chǎn)權(quán)住房；

（5）尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋；

（6）小產(chǎn)權(quán)房。

（7）房齡在30年以上的非商品住宅；

（8）商住公寓；

（9）產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房屋；

（10）轉(zhuǎn)讓多手沒過戶的房屋。

結(jié)束語：買二手房只要遵循以上原則，就會(huì)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)，保證資金和財(cái)產(chǎn)安全。

購買二手房，主要風(fēng)險(xiǎn)都在買方。見證過很多糾紛啊，給大家提醒一下。

1.房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。一定要到房地產(chǎn)中心去打印對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)情況，這是首先要抓住的要點(diǎn)。從房屋產(chǎn)權(quán)信息，可以清楚的看到產(chǎn)權(quán)人有幾個(gè)，是否有抵押登記，以往買賣過戶情況。從而確定房屋狀況，是否在限購之內(nèi)？稅費(fèi)多少？產(chǎn)權(quán)是否完整？

風(fēng)險(xiǎn):很多時(shí)候房屋沒有仔細(xì)了解產(chǎn)權(quán)情況，買賣做到一半，才得知還有抵押情況等他項(xiàng)權(quán)利登記信息。如果想繼續(xù)下去，必須要將抵押解除，那就要給對(duì)方墊款。如果首付款對(duì)方?jīng)]有給全抵押方，房屋買賣程序就無法繼續(xù)下去。

2.房屋產(chǎn)權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)。一定要見到賣方，而且是房屋產(chǎn)權(quán)證書上的所有賣方，驗(yàn)明身份信息。而且所有房屋產(chǎn)權(quán)人都一致表示出賣此房屋，或者有書面授權(quán)的手續(xù)和完整的簽字信息。

風(fēng)險(xiǎn):很多房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻倆，或者一家人，有時(shí)一方賣房，而另一方在其中不配合做手續(xù)，很多流程就無法進(jìn)展下去。或者一方已經(jīng)收了首付款，但另一方明確表示拒絕賣房。

另外如果碰到老人賣房，最好要取得其子女的同意，且一定要問清楚老人最后安置所在有沒有。否則有時(shí)候房屋賣掉之后，老人表示無房可住，遲遲不肯搬離。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

3.資金交付風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在買賣房產(chǎn)，一般交由房產(chǎn)中介辦理，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降低很多。但是記住，所有付款都必須在合同協(xié)議中寫清楚， 每次付款都必須在房產(chǎn)中介的見證下進(jìn)行付款，或者轉(zhuǎn)賬后，要求對(duì)方出具書面收款憑證或電子收款憑證。尤其給付現(xiàn)金更要小心，最少要有兩個(gè)三方，才能確保將來沒有糾紛了。

風(fēng)險(xiǎn):收款后沒有及時(shí)打收條，有可能出現(xiàn)抵賴情況。尤其現(xiàn)金交易，更加風(fēng)險(xiǎn)巨大。不要違背協(xié)議資金安排時(shí)間，給付款項(xiàng)，將來可能會(huì)有巨大糾紛。

4.房產(chǎn)中介風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在房產(chǎn)中介基本包攬房屋買賣過程，但是其為了促成交易，有時(shí)候會(huì)采取兩邊瞞騙的情況。所以也不要太過相信中介，每進(jìn)一步都要向買賣雙方和中介進(jìn)行確認(rèn)留下證據(jù)。同時(shí)資金給付一定要按照房產(chǎn)中心的要求，放到保證金戶內(nèi)，不要交付中介代為繳納。

風(fēng)險(xiǎn):中介代為繳納資金，有時(shí)候會(huì)挪用資金。買賣過程繁瑣，有時(shí)候中介會(huì)隨口開河，隨便許諾或答應(yīng)什么，沒有得到買賣雙方確認(rèn)。說一方面要相信中介，另一方面每一步都要留下證據(jù)，三方確認(rèn)。

5.協(xié)議制定及交房風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在二手房買賣協(xié)議一般都是格式合同，但是其中也有許多細(xì)節(jié)需要雙方確認(rèn)。例如付款的安排、收房時(shí)間的安排、違約懲罰的安排，買賣失敗退款的安排，房貸申請(qǐng)成與不成的安排。當(dāng)然還有一個(gè)定金與訂金的巨大區(qū)別。

風(fēng)險(xiǎn):主要在于交房和違約的約定。例如房屋哪些設(shè)備必須保留給后面房主，買賣過程中出了各種問題，如何約定雙方責(zé)任和違約賠償。雖然可能涉及的錢數(shù)都不大，但是風(fēng)險(xiǎn)挺大。

以上是二手房買賣過程中的最重要的幾類風(fēng)險(xiǎn)。如涉及具體買賣糾紛詢問，可以留言或私信我，進(jìn)一步溝通。

德先生將金融和理財(cái)，由專業(yè)變得通俗。覺得好，關(guān)注我，再多點(diǎn)點(diǎn)贊。

二手房巿場(chǎng)，是個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的巿場(chǎng)。

①、但因?yàn)槎址慨a(chǎn)權(quán)很快歸屬自己，不象期房會(huì)有爛尾的現(xiàn)象。②、還有二手房的可看性，可真正看到房子的細(xì)節(jié)，讓購房者一目了然，不像是期房買了也看不上自己的房子是什么樣子的。③、二手房周期短，買上以后契稅交上以后，如果有緊急情況的話，需要資金，可以拿房子來變現(xiàn)，或者是做抵押，資金周轉(zhuǎn)快。

所以說這幾年二手房市場(chǎng)生意也挺好的，很多人為了規(guī)避爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，選擇二手房，還有急于入住的等不及期房的也是會(huì)選擇二手房。

二手房買賣也有很多風(fēng)險(xiǎn)在里面，因?yàn)橘I二手房產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛的案例很多。

二手房都有什么風(fēng)險(xiǎn)存在呢？

一、如果是有產(chǎn)權(quán)的房子，那房子的產(chǎn)權(quán)一定得確定和確認(rèn)，賣房人和產(chǎn)權(quán)證上的人名字一定要一致，簽合同一定要是當(dāng)事人簽才可以。

簽合同決定賣房人的意愿，當(dāng)事人簽合同，很多可以約定的條款，一定要寫清楚，當(dāng)事人在場(chǎng)，很多約定基本上都會(huì)起到法律的約束。現(xiàn)在很多信息都聯(lián)網(wǎng)了，所以說當(dāng)事人簽合同，可以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、還有一個(gè)是按揭的問題，如果業(yè)主是按揭買的房子，簽完合同給業(yè)主首付款，肯定要解壓還那個(gè)尾款，這是個(gè)細(xì)節(jié)問題，如果業(yè)主有問題，業(yè)主想作文章，也可能他把這個(gè)尾款還了，或者是人不見了，或者是用各種的理由塞搪不進(jìn)行下面的手續(xù)問題，或者是毀約不賣了。如果是當(dāng)事人，雙方交易沒有第三方，這樣的風(fēng)險(xiǎn)不好控制，如果是有中介方，你還可以嫁接一部分。

三、過戶問題，只有房子過完戶了，房子才完完全全屬于買方，但是很多業(yè)主，對(duì)房子有一定的感情，特別是業(yè)主居住過的房子，真正到過戶的時(shí)候，他會(huì)猶豫，或者會(huì)出現(xiàn)問題。這一點(diǎn)有時(shí)候也是不好控制，但是合同上一定要約定好，現(xiàn)在二手房交易合同法律效益一般都有。

二手房交易，如果是雙方互不認(rèn)識(shí)，還是找個(gè)中介公司合適，因?yàn)楫?dāng)事人雙方都很難把控風(fēng)險(xiǎn)，那最好的辦法，就是嫁接中介方來承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。中介公司有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，他們簽的合同也比較完善一點(diǎn)。雖然多出了一點(diǎn)費(fèi)用，但是安全得到了保障。

希望對(duì)你有用。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”二手房風(fēng)險(xiǎn)及避免“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。