買房子簽認購書需要注意什么

我分3塊來回答：

我的首付怎么來的、朋友的首付怎么來的、低首付是什么。

我的首付怎么來的

首先我心里埋了顆種子，一定要買房。然后各種途徑和渠道去了解買房的知識、很認真地做筆記、很認真地思考。

2016年的時候，知道了“低首付”，找到了可以低首付的標的，只要首付十多萬就能買到的房子。

就和男朋友一起湊了十幾萬，還差3萬，于是XYK弄了點出來。

然后房子買了。

買了之后，出租。碰上大漲，房子跟著漲了。

等到時機，賣掉。

拿到錢再加上十多萬，用男朋友的三成名額在深圳買了個房。

整個過程，就是以房換房。

現(xiàn)在也建議大家可以走這種路線，先在別的地方找到自己能夠上車并且有潛力的房子，然后等待時間。我們等待了3年多（本來可以更早，但是當時掌握的信息不夠，有點擔心換不了，就一直拖著了），房子上漲變現(xiàn)。

不建議杠桿太大，那樣很辛苦。（尤其現(xiàn)在房住不炒，千萬別去送人頭）

我有段時間抉擇錯誤，負債了挺多錢，每個月的錢都還債，覺得這種日子很難過。身邊也有一起買房，杠桿很多的朋友，我倆經(jīng)常在一起探討不應(yīng)該杠桿太多，生活壓力大，沒有什么幸福感可言。

如果買對房子，你看著房子隨著時間的流逝而上漲，你會有種“跟時間做朋友”的感覺。

但是買錯的話，你就恨不得時光倒流，把當初那個錯誤的選擇抹掉。

所以，選對標的很重要。特別是現(xiàn)在房住不炒的當下，更需要謹慎。

這個要自己多做功課，多去看房，多分析，多跟有房子的人一起探討。

再講一個我朋友的首付錢怎么來的。

她已成家，做外貿(mào)，個體生意，本來就有一套房。后來也低首付買了一套房。這個錢在她們預(yù)算內(nèi)，所以不用借。后來房貸和車貸還的差不多，又有了結(jié)余的錢，覺得壓力小了很多，想要買第三套房，本來預(yù)計首付二十多萬，但是出了一些事情，導(dǎo)致首付要五十多萬，合同已經(jīng)簽了，只能硬著頭皮上。

各種XY貸、卡倒錢，終于弄下來。

后來我倆經(jīng)常一起討論，這個債務(wù)給生活帶來的壓力有多大。每個月都在硬扛。生活沒什么幸福感可言。好像在為房子而生活一樣。

如果不是當初的欲望，不會導(dǎo)致這樣的窘迫。

確實很后悔。

尤其現(xiàn)在她這套房子賣，得虧本才能賣出去。更讓人后悔了。

所以我們是經(jīng)歷了房子的上漲和下跌，才真正明白，房子，也是一種商品，只是它是一個大宗商品，門檻稍微高一點。

沒有永遠漲的商品。

如果你發(fā)現(xiàn)了永遠漲的商品，只是因為你還沒有經(jīng)歷足夠的周期而已。

所以有時候如果真的買不上房，在你想盡了很多辦法依然買不上房的時候，你可以緩一緩再買。畢竟房子是為了讓我們過上幸福生活的。如果一味地追逐它，喪失了生活的幸福感，得不償失。

首付錢，怎么來？其實不是自己的積蓄，就是各種借，朋友借，銀行借，各種DY。有很多人玩XYK，覺得很開心，拿了未來的錢購買當下的資產(chǎn)。在上漲的時候，覺得自己英明神武，下跌的時候，根本來不及叫慘，炒房客一夜之間，傾家蕩產(chǎn)的新聞大家也不是沒見過。

所有你借來的錢，都是需要還的。

把握好尺度。

下面講講什么叫“低首付”，給首套房的人一個思路。

首先低首付這個操作，只存在于二手房，而且一般存在于金融比較發(fā)達的城市。比如深圳、廣州等地。具體自己的城市有沒有，要問中介。

我們常規(guī)的首付計算方式是：房子總價*30%（首付成數(shù)） = 首付款。

比如一個100萬的房子，那么100*30% = 30萬。你需要首付30萬才能買這個房子。

但是二手房的首付方式，實際上不是這樣計算的！

這是很多沒有買過二手房的人不知道的。

二手房的首付款實際是這樣計算：首付款 = 成交價 – 銀行貸款。

銀行貸款 = 房子評估價 *70%。

（以上的30%和70%我都是按照深圳首套來計算的。如果你所在的城市只需要首付2成，那么就意味著銀行可以貸款8成，數(shù)字也就替換成20%和80%。）

如果房子的評估價足夠高，那么銀行貸款就可以足夠多，在成交價保持不變的情況下，首付款就會相對低一些。

這就是所謂的低首付。

就是讓你的首付少一些，月供多一些。

而房子的評估價，在有些城市是可以做到比成交價更高的。當然，在一些城市，房子的評估價甚至低于成交價，這就會導(dǎo)致：誒，我不是首付2成的資質(zhì)嗎？怎么首付不止2成？

4.最后，更多貸款知識歡迎咨詢，本人常駐廣州，從事貸款行業(yè)3年，同時對廣州房產(chǎn)頗有研究，從業(yè)房產(chǎn)中介6年，持有專業(yè)房地產(chǎn)中介證書，歡迎同樣有需求感興趣的朋友一起交流探討

感謝邀請，下面斗牛財經(jīng)小編開始回答問題。

第一次買房，簽合同時需要注意的地方很多，一定要引起大家注意，不然一不小心就會陷入陷阱。

1、定金陷阱

簽訂合同時，繳納一定定金是很正常的。但是在購房時，對于定金要格外注意，尤其是注意定金和訂金的區(qū)別。雖然一字之差，但是帶來的結(jié)果是不一樣的。

2、模糊詞語

為了保護自己的利益，開發(fā)商往往會使用一些模糊詞，老逃避相關(guān)責任。遇到這種情況購房者一定要多加注意，以防調(diào)入陷阱。

3、房子實際情況

購房合同中，一般都會有房子的面積大小。但是在交房時可能會出現(xiàn)實際大小與合同中不一樣的情況，這點也需要引起注意。

4、開發(fā)商資質(zhì)

購房者在簽訂購房合同之前一定要先確認一下開發(fā)商的資質(zhì)是沒有問題的，這關(guān)系到自己簽定的購房合同是否有效。購房者要注意查看開發(fā)商的“五證”和“兩書”是否齊全，因為只有開發(fā)商完全具備這些證書，才有賣房的資格，這樣購房者購買的房屋才算是合法的，相關(guān)的權(quán)益才能得到保障。

5、空白條款

在合同中，一般會有空白條款或空白頁需要大家補充的。如果在簽訂合同時，沒有需要補充的東西，則要進行刪除，不然會造成日后糾紛的源頭，需引起大家注意。

上面這些方面就是在購房時需要注意的一些問題，除此之外，還有很多細節(jié)是各位購房者在簽訂合同時需要注意的。

好了，今天的回答就到這里，希望能幫到大家。最后，祝大家投資順利！！

實踐中大多數(shù)開發(fā)商在房子買賣合同簽訂前，會要求買房人簽訂《房屋認購協(xié)議書》（簡稱認購書或意向書）。這簽訂認購書要注意什么？買房人簽了房屋認購書，事后不想買了又該怎么辦？

一、簽訂認購協(xié)議書特別要注意哪些事項

1、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件

購房者在簽訂《房屋認購書》之前，要確定開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。因為沒有預(yù)售許可證資質(zhì)的項目，就算和開發(fā)商簽訂了認購協(xié)議書，也不會受法律保護。有的開發(fā)商故意隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實，就要承擔締約過失責任，退還購房者交付的定金、利息。

2、規(guī)避受牽制條款

購房者簽訂認購協(xié)議書時，一定要注意認購書里是否有受牽制條款，例如：購房者在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。此條款沒有區(qū)分不同情況下的過錯方，直接認定為購房者的錯誤并且不退還定金，這是不合理的。所以，最好用市建委制定的認購協(xié)議書示范文本，或者和開發(fā)商在協(xié)議里明確雙方在什么情況下購房者有權(quán)要求終止協(xié)議。

3、不使用模糊概念

在簽訂認購協(xié)議書時，購房者一般都已經(jīng)和置業(yè)顧問談好價格、戶型等信息，如果認購書上對價格條款方面的規(guī)定使用的是”均價“、”優(yōu)惠價“、”折扣價“等模糊字眼，一定要讓開發(fā)商將協(xié)議內(nèi)容更改為具體單價、明確數(shù)額。

4、格式條款進行認真審查

購房者應(yīng)認真審查認購協(xié)議書的格式條款，并提出具體的補充條件，尤其是關(guān)于定金的約定要特別注意。另外，最重要的是別把《認購協(xié)議書》和《房屋買賣合同》等同，這兩者的法律意義是不一樣的。

5、注意認購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性

原則上來說，認購協(xié)議書要保持對雙方平等互利的原則，但大部分情況下，購房者與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議書，都是由開發(fā)商單方面提供的，對購房者來說限制較多。例如，協(xié)議中“價格或者房號保留10天“，這句話應(yīng)該是指開發(fā)商的單方保留，但有的開發(fā)商就會偷換概念，將這句的意思改為保留購房者10天內(nèi)交錢購房的權(quán)利。

二、買房人簽了房屋認購書，事后不想買了怎么辦？

1、開發(fā)商與買房人簽訂認購書的原因

開發(fā)商之所以要與買房人簽訂認購書，主要原因在于：房屋一旦被買房人選中，開發(fā)商就必須向買房人預(yù)留該房屋，并愿意就該房屋與買房人簽訂正式的《商品房買賣合同》，如果買房人不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么就會給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失，買房人需要依照《房屋認購協(xié)議書》的約定承擔違約責任。

2、能不能退定金或訂金

訂金可退：具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，只要當事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定的，都應(yīng)依法根據(jù)約定判斷是否退還。

定金不退：買房人給付的定金在總額20％以內(nèi)的，由于自己原因不想買房的，不能主張返還定金。而超過20％的部分，可以主張返還。

因此，購房者在簽訂購房意向書的時候要注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

3、簽了認購書怎么要回定金

上買房人與開發(fā)商之間簽訂的《房屋認購協(xié)議》中交付的定金明確了是定金的，且不超過法定比例20％的，是沒有理由主張返還的。但是實踐中，還有幾個補救的辦法可以嘗試：

a、調(diào)查開發(fā)商是否取得了《商品房預(yù)售許可證》

如果開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)商在法律上沒有權(quán)利出售該房產(chǎn)，這個時候購房者可以和開發(fā)商協(xié)商退定金，協(xié)商不了可以投訴舉報。但是需要注意的是，雖然開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，但是雙方簽訂的認購書還是是合法有效的。

這就要進一步看協(xié)議中，是否有約定購房人需在簽訂認購書多少日內(nèi)，到開發(fā)商處簽訂正式的網(wǎng)簽合同了。如果開發(fā)商在雙方約定簽訂正式是的網(wǎng)簽合同前，沒有取得預(yù)售許可證，仍是開發(fā)商違約，買房人可以據(jù)此主張返還定金。

b、審查認購書是否有不公平、不合理的條款

如果認購書存在不公平、不合理的條款，買房人可以和開發(fā)商協(xié)商變更合同內(nèi)容，如果雙方協(xié)商不成的，那也可以因為不能歸于購房者的責任，主張開發(fā)商返還定金。

一、檢查“五證地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔貨量責任的法律文件和保證文件。

1、“五證”

“五證二書”可以證明開發(fā)商的項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面是通過了政府的批準的，其開發(fā)的商品房也具備了進入市場交易的資格。

如果覺得“五證”名稱太多不好記的話，其實只要重點查驗開發(fā)商的《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》就行了，因為如果沒有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就拿不到《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》。

2、“兩書”

“兩書”就是《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，可以作為商品房買賣合同的補充約定，也是房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔貨量責任的法律文件和保證文件。

二、檢查認購合同的各項條約是否完善？

1、認購合同

關(guān)于新房的認購簽約合同，地方上是有規(guī)劃的文本文件的，所以在簽約前，要注意開發(fā)商是否采用的是房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。仔細檢查認購合同約定的事項，看看是否有遺漏。

2、補充協(xié)議

合同的補充協(xié)議，是開發(fā)商與購房者雙方根據(jù)具體的交易情況給予的細節(jié)上的補充說明，是購房者容易忽視但也是容易產(chǎn)生維權(quán)爭議的部分。

所以在簽訂認購簽約合同之前，購房者一定要仔細查看合同及補充協(xié)議上的條款內(nèi)容，比較開發(fā)商和購房者雙方所規(guī)定的權(quán)力與義務(wù)是否對等。

3、空白條款

即便采用了有關(guān)部門給定的規(guī)范合同文本，有些不良開發(fā)商也能在這上面做手腳，畢竟開發(fā)商給到購房者的合同中還有不少空白條款，在簽訂之前，購房者一定要詢問清楚填充內(nèi)容，以免日后開發(fā)商在上填寫不利于自己權(quán)益的條款。

三、檢查交房日期是否明晰？

購房者在進行認購簽約時，要注意合同文本上關(guān)于交房時間的描述，不能使用模糊不清的時間點，比如說“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后交房”等等。

一定要求開發(fā)商將交房時間以“某年某月某日”的形式明確寫出，并約定好若因開發(fā)商原因不能按時交房，應(yīng)該如何對購房者進行違約賠償?shù)膯栴}。

四、檢查違約賠償條款是否明確？

在整個購房過程中，會有很多環(huán)節(jié)可能導(dǎo)致整個購房交易不能完成的情況，比如簽約后購房者要求退房、開發(fā)商未能按期交房、房屋實際面積變動超過3％、房屋主體出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題、購房者無法辦理過戶拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書等等。

根據(jù)這些情況，雙方要明確約定好相應(yīng)的違約責任，以免出現(xiàn)購房糾紛。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”買房子簽認購書需要注意什么“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。