商品房和住宅房的區別

隨著投資環境的改變，市民的投資傾向和習慣也有所變化。房產投資是相對簡單、穩定的投資方向。近年來，越來越多市民把資金投向房產投資市場，其中，有著不限購、戶型面積小等特點的商用公寓，尤其受投資者歡迎。

那么，除了不限購，只要資金充足愛買多少套都可以。公寓投資還有什么特點？商用公寓與普通住宅有什么區別呢？

【什么是公寓】

公寓分為經營性公寓和公益性公寓。經營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種：公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等。所謂住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進入的封閉空間。住宅按層數分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。

【公寓和住宅區別】

公寓與住宅先天不同，影響著購房者的投資回報，尤其是投資學區與短期投資的購房者

一，建筑面積百分比不受限制

在中央商務區內，公寓的建筑面積占項目總住宅面積的比例不受限制；而普通住宅的建筑面積與總住宅面積的比是有限制要求的。

其二，公寓的日照條件比住宅差

按照《住宅建筑設計規范》的有關規定，居住產品中的住宅，必須滿足日照、采光等相關條件。而公寓則不一定，因此同一幢樓中公寓的日照條件比住宅差。

其三，土地性質不同

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業用地或教育用地等其它性質用地上。

其四，產權年限不同

住宅的產權年限多為70年，而商務型公寓根據用地性質產權為40年或50年，也有一些70年產權的公寓

其五，水電費計算不同

公寓樓水電費按商用計算，也有一部分是水電民用的，而普通住宅的水電費按民用算。

其六，公寓不能落戶

公寓如果實在商業用地上建起的項目，是商業性質，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據不同地區的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

其七，價格定價不同

一般來說，公寓的單價是比住宅高的，且以小面積戶型為主，也有大面積的。

其八：產權證的用途欄登記不同

監管部門對公寓進行房屋產權登記時必須明確為“公寓”，并在房屋產權證上的房屋用途一欄標注為“公寓”。

其九，公寓不享受就近入學

在很多地區，公寓性質的住宅是不能成為學區房的，也就是說不能讓孩子就近入學。

其十，貸款利率和首付不同

如果公寓性質屬于商業地產的話，銀行對于商業地產的貸款首付以及利率都較高。

【公寓升值，與學位無緣】

公寓是不帶有學位的，就算有名校相傍，業主的子女也無法享受名校就讀資格。

名校學位優勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

【短期轉手，稅費高】

相比住宅而言，公寓的轉讓稅費更高。

住宅在營業稅、個稅、契稅等方面，會根據政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。

而公寓（商業）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達到物業交易總價的10%。

這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，令商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易，通常需通過長線放租獲利，在收租10-20年后才會選擇賣出。

【公寓優缺點】

【缺點】

1、大部分是用于投資性質的，所以一梯N戶，居住密度比較大，安全性、私密性差；

2、產權是屬于商業性質，一般40年；

3、價格高。首先，公寓通常為商業用地建筑的，雖然用于居住，但實際上通常價格會高于普通住宅的價格。

4、采光可能會差一些。因為對于公寓的采光相關法規沒有明確規定，所以很多工具在設計上并不是很注意這一點，因此很多公寓的采光比較差。

水電費等比普通住宅要高。之前提到過，通常公寓是屬于商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

5、落戶。仍然是商業用途的問題，和普通住宅相比，這也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落戶，孩子上學可以按照區片劃分，從而就近讀書，而公寓卻不能落戶。

6、產權。我們都知道，住宅的產權一般為70年，而公寓的產權相對就短很多，和普通商鋪一樣，大多數都只有40年，也有一部分是70年產權的。

7、貸款。普通的住宅貸款比較低，而且可以用公積金貸款，這樣貸款利率就會更低，而公寓不能用公積金貸款，而且還款年限也比較少，一般情況下是最多10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。

【優點】

1.不限購，政策上有助力。

2.公寓類產品多處于繁華地段，配套齊全。

3.公寓類產品面積小，總價低，更多人可以買得起。

4.可作為短暫性過渡產品自住，也可以出租，還可以用來創業辦公。

5.大多數是精裝修，適合年輕人居住。

總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合適。

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商品房與住宅是兩個不同的概念，商品房不等于住宅，而住宅也不全是商品房，這兩個概念互有交集，又屬于不同的集合。

商品房指的是房地產開發企業通過有償轉讓方式獲得國有建設用地使用權，并經合法報建手續開發建設的，面向所有消費者銷售的房屋。廣義的商品房包括商品住宅、別墅、商業用房（純商業用房和商住公寓）和辦公樓。而俠義的商品房專指商品住宅、別墅。

住宅則是各類居住用房的統稱，包括商品住宅、別墅、房改房、安居房、解困房、經適房、集資房、共有產權房、公產住房、軍產房、公租房、廉租房、集體宿舍、農宅、小產權房等等。

由此可見，商品房包括了住宅中的商品住宅和別墅，而住宅中包括了商品房中的商品住宅和別墅。除此之外，兩者之間沒有交集。住宅中的房改房、安居房、解困房、經適房、集資房、共有產權房等，在滿足一定條件下也可以上市交易，但是這些住房并不能稱之為商品房。

沒有太大的區別，商品房和住宅房是一個概念。但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由區分了。第一產權一個是70年，另一個可能是50年；第二，商住房有一部分沒有住宅功能，如衛生間、廚房、臥室、客廳等，因為它給的是商用，而且沒有煤氣。如果是商品住宅，就必須具備住宅的所有功能。另外，所謂商品房即：開發商在市場上銷售的房屋，也包括中介機構掛牌的。住宅是商品房的其中一個產品業態。

區別：

1. 從定義上來看，商品房和住宅房的區別在于商品房包括出租房，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。可以說商品房包括住宅，但不于住房。

2. 商業性質的樓盤項目主要是從土地使用年限、水電收費標準等方面，區別于住宅項目。

商品房：

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品住宅：是指房地產開發企業(單位)建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

以上是律師為大家講解的關于”商品房和住宅房的區別“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。