隨著經濟社會的快速發展，汽車已成為人們的生活必需品并走進千家萬戶。與此同時，不斷增加的汽車數量，使停車難的矛盾日益突出，特別是在城市居住區，住戶擁有的汽車數量眾多，而公共停車位相對不足，停車位因此成為一種稀缺物，車位之珍貴甚至超過房子。由于車位涉及的利益較大，有房產開發商會把作為物業附屬設施的地面停車位賣給小區業主。此時，如果從法律角度考察，就會產生一個疑問，開發商賣車位，實際上隱含著一個前提條件，即在開發商看來，地面停車位屬于其所有，那問題來了開發商有權出售地面車位嗎？

近日，最高人民法院公布了一則有關車位爭議的案例，此案經過一審、二審及再審，最終由最高人民法院作出裁決，使得這個被很多人忽視的問題有了最具權威的答案。最高人民法院認為，小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上并無建筑物，其本質屬于土地使用權，不能辦理產權登記。開發商在向業主出售商品房后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施應歸屬于全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商所有。因此，地面停車位屬于業主共有的土地使用權的范疇，其權益歸屬于全體業主。

房產商與小區業委會就地面停車位歸屬產生爭議

我們先來回顧一下該案的大致情況。某房產公司曾在某市開發景豪苑小區，之后，該房地產公司因地面車位的歸屬問題與小區業委會發生爭議。

房地產公司認為，景豪苑小區建設用地使用權是其出資取得的，因此其為土地使用權人，根據《中華人民共和國物權法》（簡稱物權法）第一百四十二條之規定，景豪苑小區建筑區劃內規劃的地上停車位應當歸房產公司所有。但景豪苑小區業委會稱，案涉車位應屬小區業主共有，房產公司不享有權利，相應理由共有三條。首先，案涉車位使用的是全體業主共有的土地使用權。房產公司在給小區業主辦理了房屋初始登記及轉移登記后，業主共同享有小區全部土地使用權。根據物權法相關規定，地面停車位占用了業主共有道路或場地，車位應屬業主共有；其次，房產公司不能取得爭議車位的所有權證；第三，爭議車位未計入容積率，且不參與規劃建設用地面積的分攤。

最高法院再審裁決廓清兩個重要爭議

此案經一審二審，景豪苑小區業委會的訴請均獲得了法院的支持，小區地面停車位被判應歸業主共有。房產公司不服判決，并以原判決適用法律錯誤、原判決所認定的基本事實缺乏證據為由提出再審申請。最高人民法院經審理，依法駁回了該房產公司的再審申請。

那么，在關于本案的法律適用和基本事實這兩個最為關鍵的爭議上，最高人民法院究竟是如何認定的呢？

房產公司認為原判決適用法律錯誤，應適用物權法第一百四十二條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”，不應適用當地出臺的物業管理條例的相關規定：“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫”。最高人民法院認為，這兩個法律規定并不存在矛盾。因為房產公司向小區業主出售房屋，小區內的土地使用權就轉移至小區業主，小區共有部分土地使用權歸小區業主共有。因此，房產公司關于應適用物權法第一百四十二條之規定，地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決適用的當地物業管理條例，在于明確建設單位只有取得車位、車庫權屬登記之后才能進行出售，但本案爭議的車位并不能取得產權登記，因此不能進行出售。因此，原審法院判決適用當地物業管理條例的有關規定并無不當。

關于原判決認定的基本事實是否缺乏證據證明，最高人民法院認為，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規定，“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”。由于案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使房產公司在建造景豪苑小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但在小區建設完成之后，隨小區內房屋的出售，小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權已歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發商建設的小區經驗收合格，是開發商的基本義務，且綠化是否超過規劃面積對認定停車位是否占用業主共有場地沒有必然聯系。因此，房產公司認為原判決缺乏事實依據的理由并不成立。

地面停車位收費必須嚴格依據相關法律

浙江和義觀達律師事務所的陳律師表示，在現實生活中，關于小區地面停車位的歸屬一直存在著爭議，甚至出現開發商將停車位出售給業主的情況，最高人民法院的這個裁決，從法律層面對這個爭議作出了最權威的回答：開發商實際上無權出售地面停車位。

在弄清小區停車位的歸屬性質這個關鍵問題之后，還要弄清另一個概念：很多小區的物業部門會向業主收取停車費，有業主可能會因此產生疑問，既然法律已明確小區停車位為業主所共有，自己作為業主的一員在小區內停車就不應支付停車費。對此，陳律師表示，從理論上說，不能說這種觀點沒有道理，但應該明確，停車其實是有管理成本等支出的，小區物業公司向業主收取的是管理費，當然，收取管理費用是需要法律依據的，并不是無條件的。按照《物業管理條例》相關規定，物業部門利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會等的同意，按規定辦理有關手續。再根據權利和責任對等原則，物業部門在向業主收取了所謂的停車費用后，就應依法履行職責，如果因為失職對業主的車輛造成實際損失，應承擔相應責任。