這幾天，很多人都收到了開(kāi)發(fā)商的一份通知：不好意思，你的房子需要延期交付，具體交付時(shí)間，需要根據(jù)疫情發(fā)展情況而定，另行通知。

對(duì)此很多準(zhǔn)業(yè)主表示：我的房子真的受到疫情影響了嗎？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)渾水摸魚(yú)？如果延期交付，是不可抗力因素嗎？業(yè)主們能獲得賠償嗎？有沒(méi)有法律依據(jù)？政府有沒(méi)有明確發(fā)文？

本文就從法、理、情三個(gè)方面給大家進(jìn)行剖析。同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商支支招，如何面對(duì)準(zhǔn)業(yè)主們的質(zhì)疑情緒。

1

因疫情延后交付，合法。

相關(guān)部門(mén)已有明確指導(dǎo)意見(jiàn)——2020年2月29日，浙江省建設(shè)廳編寫(xiě)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)新冠肺炎疫情防控有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)指引》，其中指出：

疫情對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房屋交付等義務(wù)履行有較大影響，但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)合同目的和疫情防控對(duì)合同履行的影響程度、因果關(guān)系等綜合認(rèn)定。如商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間或者認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間等時(shí)間節(jié)點(diǎn)在疫情防控期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因執(zhí)行政府采取的疫情防控措施延遲復(fù)工，導(dǎo)致房屋不能按期交付、房屋交易手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記不能按期辦理或者合同不能按期簽訂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以以不可抗力為由，主張將相關(guān)時(shí)間順延至企業(yè)復(fù)工后的合理時(shí)間，并免除相應(yīng)期間不能履約的責(zé)任。

同時(shí)根據(jù)購(gòu)房合同中關(guān)于不可抗力條款的約定，可以說(shuō)，因?yàn)橐咔樵斐傻慕桓稌r(shí)間順延，是合法的。但要明確一點(diǎn)，疫情耽誤幾日，就延后交付幾日，這叫順延。

如果疫情影響一個(gè)月，交付晚一個(gè)月零五天，那多延期的五天，不算順延，不在不可抗力條款約定的范圍內(nèi)，也不在省建設(shè)廳《指引》明確范圍內(nèi)。

2

延期交付情況復(fù)雜，你屬于哪一種？

新房樓盤(pán)延期交付，合理嗎？

這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，要分幾種情況分析：

1、半年內(nèi)要交付的樓盤(pán)，尤其是2-3個(gè)月內(nèi)就要交付的樓盤(pán)。對(duì)于這些樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，延期是非常合理的。

譬如本來(lái)3月份要交付的樓盤(pán)，正常新年后的從正月十五開(kāi)始，到交房還有一個(gè)多月工期，開(kāi)發(fā)商會(huì)做一些收尾工作以及交付前的準(zhǔn)備工作。但因?yàn)橐咔椋r(nóng)民工都沒(méi)有返程，工地停工狀態(tài)。現(xiàn)在已經(jīng)3月了，怎么都不可能立馬交付。

事實(shí)上，交付時(shí)間越近的樓盤(pán)，越需要順延。因?yàn)椋桓肚耙瓿傻墓ぷ鲀?nèi)容，沒(méi)有可以壓縮的時(shí)間了。

2、明后年才交付的樓盤(pán)。

到法理上講，這些樓盤(pán)的確也受到了疫情的影響，也可以順延。但從道理上講，因?yàn)檫€有至少1年半甚至2年以上的工期，疫情耽誤的這幾個(gè)月時(shí)間，大部分開(kāi)發(fā)商是有能力通過(guò)加快施工進(jìn)度的方式追趕回來(lái)的。

因此，這一部分樓盤(pán)，若是有提出要延期的，最容易讓準(zhǔn)業(yè)主們吐槽，頗有一種渾水摸魚(yú)的感覺(jué)。

也就是說(shuō)，離交付期遙遠(yuǎn)的樓盤(pán)，理論上是可以通過(guò)后期組織施工，加快工程進(jìn)度，來(lái)彌補(bǔ)疫情帶來(lái)的延遲，爭(zhēng)取做到不延期交付。

3、交付期在今年年底的樓盤(pán)。

這些樓盤(pán)最惹爭(zhēng)議。后面大半年時(shí)間，不至于一定趕不出工期，按時(shí)交付，但也可能因?yàn)楦鞣N原因耽擱了，的確會(huì)延遲。

每個(gè)開(kāi)發(fā)商的施工節(jié)奏安排是不一樣的。有的節(jié)奏本來(lái)就比較緊，想要再加快，就會(huì)有難度，有的本來(lái)比較寬松，那就有了加班搶工期的條件。

并且，疫情的影響，不僅僅只涉及到工地停工的問(wèn)題。可能還有材料采購(gòu)、加工等，目前盡管全國(guó)范圍內(nèi)大面積復(fù)工，但某些集采線因?yàn)橐咔樵斐蓙?lái)不及供貨，延誤多少時(shí)間無(wú)法確定等時(shí)機(jī)情況也都存在。

因此，這一部分的開(kāi)發(fā)商往往很難確定。但根據(jù)合同的約定，為了做到事先告知，就一定會(huì)先按可能延期通知準(zhǔn)業(yè)主們。是否合理，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)一一對(duì)應(yīng)分析，不能一概而論。

3

希望開(kāi)發(fā)商要講道理，更要講情面

是否合情，往往會(huì)和是否合理相結(jié)合來(lái)看。

是否合情，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)業(yè)主們的溝通。只要有誠(chéng)意，事先溝通，溝通的內(nèi)容確實(shí)有理，那么合理的同時(shí)，一定也合情。所謂合乎情理，即是此意。

另一方面，合情還需要做到的是換位思考，尤其是開(kāi)發(fā)商要多站在準(zhǔn)業(yè)主們的立場(chǎng)上看問(wèn)題。不能因?yàn)橐咔閹?lái)影響了，就特別的理直氣壯。

開(kāi)發(fā)商們是疫情的受害者，準(zhǔn)業(yè)主們更是。讓準(zhǔn)業(yè)主們理解開(kāi)發(fā)商難處的同時(shí)，也要想到準(zhǔn)業(yè)主們的難處。

這才是合情的關(guān)鍵。

延期交房，意味著準(zhǔn)業(yè)主們要多支付租房的成本，也可能耽誤了孩子入學(xué)，還可能影響新人的婚期。

延期交房，意味著拿到產(chǎn)證也要延期，對(duì)于安排好資金周轉(zhuǎn)的準(zhǔn)業(yè)主們來(lái)說(shuō)，或多或少，都會(huì)有不小的損失。

在這樣的情況下，不能光講道理，不講情面。

這時(shí)開(kāi)發(fā)商們的處理方式，更考驗(yàn)的是情商，同時(shí)也是一次品牌的宣傳機(jī)會(huì)。

4

遇到延期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么做？

我在這里做一些假設(shè)和例子，拋磚引玉。

1、確定要延期的樓盤(pán)，是不是可以告知準(zhǔn)業(yè)主們的同時(shí)，給予一些類(lèi)似開(kāi)發(fā)商主動(dòng)抵扣部分物業(yè)費(fèi)、提供購(gòu)買(mǎi)車(chē)位優(yōu)惠抵扣券等交換條件。數(shù)量、數(shù)額不是關(guān)鍵，誠(chéng)意最重要。要體現(xiàn)出，有困難大家一起擔(dān)當(dāng)。

2、還有2年交房的那些樓盤(pán)，這種時(shí)刻，你們應(yīng)該想著告知準(zhǔn)業(yè)主們，一定按時(shí)交付，在安撫準(zhǔn)業(yè)主們心的同時(shí)，這未嘗不是一種廣告宣傳——看，我們?cè)馐芰艘咔榈拇蠹遥趺匆膊荒茏寴I(yè)主們受損失啊。

3、那些年底要交付的樓盤(pán)。我其實(shí)理解你們告知準(zhǔn)業(yè)主們可能要延期的意圖。因?yàn)槟銈冏约阂膊桓冶ＷC是否一定會(huì)延期。

這一定是律師團(tuán)隊(duì)建議的，合同內(nèi)有條款約定，如果因不可抗力引起延期，需要事先告知，否則延期無(wú)效。

同時(shí)，這也符合國(guó)人辦事的習(xí)慣，丑話(huà)說(shuō)前面。到時(shí)候，如果延期了，至少我事先講過(guò)，要是沒(méi)延期，當(dāng)然最好。這一部分內(nèi)容，準(zhǔn)業(yè)主們應(yīng)該看到，也應(yīng)該理解。但是不能把這些責(zé)任就一股腦兒的全甩給準(zhǔn)業(yè)主們。可以參照第一個(gè)建議。

4、如果到時(shí)沒(méi)有發(fā)生延期，皆大歡喜。如果發(fā)生了延期，那么是不是也考慮與準(zhǔn)業(yè)主們共患難，各自承擔(dān)一些損失。類(lèi)似搞一些小活動(dòng)、贈(zèng)送一些小禮物。這些本來(lái)在日常業(yè)主維護(hù)中就是在做的，也有這部分經(jīng)費(fèi)。

或者今后交房時(shí)提供免費(fèi)驗(yàn)房服務(wù)、免費(fèi)代辦產(chǎn)證服務(wù)等等。這些都是花小錢(qián)，出誠(chéng)意的辦法。

5

不要怕渾水摸魚(yú)的開(kāi)發(fā)商，

也不要理會(huì)借題發(fā)揮的準(zhǔn)業(yè)主。

肯定會(huì)有渾水摸魚(yú)的開(kāi)發(fā)商。

可能本身交付就有問(wèn)題，大家就要維權(quán)，再疊加了疫情，剛好有個(gè)借口。這種情況，準(zhǔn)業(yè)主們也不用怕，該據(jù)理力爭(zhēng)就力爭(zhēng)，該打官司就打官司，一切按照合同執(zhí)行，再不濟(jì)，法院的大門(mén)一直敞開(kāi)著。

但杭州大部分開(kāi)發(fā)商，還是有底線的。畢竟一個(gè)項(xiàng)目做完，以后還要做下一個(gè)，名聲、口碑、品牌，總歸是要在乎的。

事情總有兩面性——肯定會(huì)有極個(gè)別準(zhǔn)業(yè)主，借題發(fā)揮。對(duì)這些個(gè)別分子來(lái)說(shuō)，疫情也不過(guò)是多一個(gè)借口。他們沒(méi)有這個(gè)借口，也會(huì)有其他的理由，無(wú)理取鬧的人，是攔不住的。

法律是公平的。對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們也不用一味討好，反正有合同，各個(gè)事項(xiàng)，參照合同執(zhí)行就行了，法院大門(mén)同樣敞開(kāi)著。

6

特殊案例：沒(méi)有延期交付。

最后再講下特殊的案例——即將交付的樓盤(pán)，不用延期。這是怎么回事？

大家還記得，前年底提前交付的西湖國(guó)際城嗎？事實(shí)上，有不少樓盤(pán)，在工程進(jìn)度上放了不少余量。因此，我們經(jīng)常會(huì)碰到一些樓盤(pán)提前交付。

對(duì)于這類(lèi)樓盤(pán)，他們當(dāng)時(shí)省出來(lái)的時(shí)間，剛好抵御了疫情的影響。本來(lái)可能準(zhǔn)備提前交付的，現(xiàn)在就不提前了，按原合同約定交付，工程進(jìn)度也來(lái)得及。

這種情況下，就表現(xiàn)為疫情影響下，仍能按時(shí)交付的形象。其實(shí)，只是這些樓盤(pán)，之前更努力罷了。