建筑物區分所有權中的共有權

建筑物區分所有權的性質有三種，分別是專有權性質、共有權性質以及成員權性質。它們各自定義不同，使用的范圍也不同。對于建筑物區分所有權的規定，比較權威全面的就是《中華人民共和國物權法》。律師365的律師建議您，物權法涉及生活的方方面面，平時在生活之余讀讀物權法，對自己和身邊的家人都是有益處的。

你好，這是一個極其簡單的物權法問題，一、法律上建筑物區分所有權和共有就相同之處是兩者都是民事權利中的物權類型，同屬支配權；二、法律上建筑物區分所有權和共有區別的在于，雖然都符合一物一權的法律原則，但內容不盡相同，1、建筑物區分所有權是一人獨自享有一個物的所有權，但一物三權利，包括專有部分的所有權、共有部分的共有權以及共有部分共同的管理權；2、共有是數人對一物共同享有一個所有權，包括按份共有和共同共有兩種形式；法律依據請查看中華人民共和國物權法。

1.因為物權法中有一種特殊規則，叫做“添附”，用來處理相關情形下的物權的分配和不當得利與侵權責任的問題。

添附的體系中，分為物之結合和物與勞務之結合（此處不展開）。

物之結合分為附合與混合。

2.附合：結合的程度要達到形成合成物的程度，是一種重要成分：非經毀損或付出巨大成本不可分離。若是存在主導成分，則附合物之物權應歸主導成分的所有權人所有。

3.混合：相互混雜難以識別彼此。如貨幣的混合。適用動產附合規則。

4.二者區別：

附合可以是：（1）動產+動產、（2）動產+不動產；

而混合只能是：（3）動產+動產.

在（2）時，物權歸不動產物權人所有；在（1）（3）時，物權歸屬以按份共有為原則，以一方所有為例外。

5.此外，二者發生不當得利與侵權責任時，適用的規則也不同。有人感興趣的話我再說吧。

物權法里對建筑物區分所有權里規定的權利是只包括專有部分所有權、共有部分所有權和因共同關系產生的社員權三種權利。但實際生活中確實存在著共有部分的專有使用權。專有使用權是指由特定的人對共有部分享有的排他性的使用權。他的確定應以合同的形式約定，一是以開發商與業主購買建筑物時的合同進行約定，如業主購買映業主共享的車庫。二是業主大會同意與第三人或者其中的一個業主簽署專有使用權進行約定。

此題司法部答案為ABD.很多人認為有爭議，但我認為其實很容易理解。1、根據題目交代，甲乙丙丁對整棟樓房形成建筑物區分所有。各自對其專有部分享有專有權，共同對共有部分享有共有權和共同管理權。2、根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，建筑物的外墻、屋頂等為業主共有。同時，《物權法》第七十二條第一款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務”。據此，除業主大會另有決議，利用外墻所得廣告收入為業主共有。3、對于三層與四層間的樓板，是大家認為有爭議的地方。一說由全體業主共有，一說由三樓和四樓業主共有。本人支持后一觀點：應當由三樓和四樓的業主共有。這層樓板應由三樓和四樓業主共同利用和共同管理。三樓屋頂裝燈時，不得將其打穿；四樓鋪木地板時，也不得將其打穿，三、四樓之間直接相互影響。重大修繕，三樓四樓必須協商解決。而做這一切，完全沒有一樓的事（不同于承重墻，樓道等共有部分）。即使三樓將屋頂開個窗，或加個快捷樓梯(三樓與四樓直達），也只須四樓的同意，無關一樓業主的事。4、這層樓板，如果認為是全體業主共有，那就麻煩了。根據《物權法》第七十二條第一款規定，如果認為四層樓板是整棟樓業主共有，那么，四樓用戶將其房屋出租所得收益，還得拿出一部分來，全體業主共同受益。這顯然不合理。5、另外，四樓租金也無須與三樓共收益，一方面，他們不同于整棟樓業主；另一方面上下兩層所得收益，各自獲益，各不相干，有利于簡化法律關系。要不然，上下兩層一點收益就得互相分享，會讓生活和法律都變得無比繁瑣。故而，上下兩層也不相互分享收益。重大修繕除外。所以，我認為這題B選項是沒有爭議的。6、本題答案有瑕疵的是D選項。（D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意。）根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條和《物權法》第76條之規定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，應經“雙簡單多數決”表決通過，形成有效的決議。即“應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。本題中一共只有4位業主，只要其中的3個人同意即可，不需要4個人一致同意即可。

建筑物區分所有權，是《物權法》專門為業主規定的權利，它是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有的專有權，對電梯、綠地等共有部分享有的共有權，以及因共有關系所形成的成員權的結合。建筑物區分所有權不是一種單一的所有權，而是一項復合型權利，它由三部分構成，即專有部分的所有權、共有部分的共有權和成員權。專有部分的所有權，是指業主對構造上能夠明確區分、具有排他性且可獨立使用的建筑物部分享有的所有權，如自有房屋的內部空間。共有部分的共有權，是指業主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、外墻面等享有的共有的權利。成員權，是指業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

業主的專有權　　專有權是指業主就其專有部分所享有的所有權。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構造和使用上的獨立性的部分，它是構成建筑物區分所有權的基礎。一般認為此種專有權在性質上屬于空間權。　　區分所有建筑物的專有部分屬于不動產，其權利變更適用于不動產的規定。該專有部分在法律規定的范圍內可以由業主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業主為之并負擔其費用。　　業主的共有權　　共有權是指業主按照法律或者管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。在沒有約定時，各個人的共用部分應依業主專有部分所占的比例定之。　　建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

建筑物區分所有權的特征：

1、建筑物區分所有權的客體具有整體性。

建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。

2、建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。

3、建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。

4、建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。

以上是律師為大家講解的關于”建筑物區分所有權中的共有權“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。