農(nóng)村自建房可以買賣嗎

農(nóng)村的土地歸集體所有，分配給農(nóng)民的宅基地，村民只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。不能買賣，但是可以流轉(zhuǎn)。

而依法申請農(nóng)村宅基地的人通常情況下只能為農(nóng)村村民，而且專指本集體經(jīng)濟組織的成員。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈予他人之后，不可以再申請宅基地。

非本村集體經(jīng)濟組織成員或者是城鎮(zhèn)居民一般不允許申請宅基地。當然也有特殊情況。例如，三西省實施《中國人民共和國土地管理法》辦法規(guī)定，集體經(jīng)濟組織招聘的技術人員在本村落戶的可以申請使用宅基地。

宅基地流轉(zhuǎn)的方式有以下幾種：交換、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股、贈予等。

如今房屋市場很是火爆，不只是城市樓房，就連農(nóng)村的平房，交易量也是逐年遞增，一來是因為城市化進程中，拆遷越來越多；二來是由于現(xiàn)在宅基地很難批下來，沒有宅基地的人只能通過買賣同村人的房屋來獲得農(nóng)房，在農(nóng)房買賣的過程當中如何辦理過戶，成為很多人關注的問題。

客觀來說，農(nóng)房過戶這個問題，一個地方一個政策各地都不一樣，我只能給大家說說我們這里過戶的幾種情況僅供參考，至于大家當?shù)厥鞘裁凑咭膊荒芤桓哦摗?/p>

我們這里農(nóng)房過戶大體流程是，雙方簽訂協(xié)議付錢交易完成之后，帶著房產(chǎn)證，土地證，戶口本，身份證等證件，到不動產(chǎn)登記中心來辦理，如果這些證件不是很齊全，可以去查檔，然后會有相關人員到村里去實地查看房屋進行測量，在這些都完成之后，就等著稅務部門去做評估，然后帶齊資料辦理繳稅過戶就可以了，一般雙方加起來用不了2000塊錢稅款。雖然說現(xiàn)在工作流程有所改進，但是農(nóng)房過戶的手續(xù)和程序還是比較繁瑣的，持續(xù)時間也比較長。

這是在正常情況下的辦理流程，但是有的村子可能涉及到拆遷、征地等問題，在辦理過戶過程當中會引發(fā)許許多多的麻煩，所以就被暫停擱置辦理過戶。這種情況下的處理方式就是只能先雙方簽訂協(xié)議，然后跟村委會打個招呼，找個見證人作下見證，付款交易完成之后，就可以先搬進去住著。

不過這種情況下引發(fā)的矛盾也不少，因為雖然說已經(jīng)交易完成也有協(xié)議，但是畢竟房產(chǎn)證上還是原戶主的名字，真遇到拆遷賠償時，還是以房產(chǎn)過戶為準，協(xié)商不好就要通過法律途徑來解決。

本人從事了多年的宅基地管理工作，特結(jié)合宅基地的政策和工作實際作答。

第一，宅基地在特定的條件下是可以轉(zhuǎn)讓買賣的。

具體來說宅基地要合法地轉(zhuǎn)讓買賣，須同時滿足下列條件：

1. 該宅基地本身無使用權(quán)屬爭議，且所在的村里和社里同意。無使用權(quán)屬爭議，就是該宅基地的使用權(quán)是清楚明了的；由于宅基地的所有權(quán)為集體組織，所以在買賣轉(zhuǎn)讓，當然得征求主人的意見，不過在農(nóng)村的實際情況是，只要購買方符合條件，村里和社里一般都會同意。但一程序不能省略，因購買方要建房還得村里、社里蓋章同意才行。
2. 購買方須符合“”一戶一宅”條件。只要購買方購買后是用來建房，不管是遷建，還是擴建，都得要符合“”一戶一宅”條件（本村的農(nóng)村戶口，宅基地使用面積符合規(guī)定）。

若未同時滿足上述條件，該宅基地的買賣轉(zhuǎn)讓（其實買賣中就包含有轉(zhuǎn)讓這一形式）就是無效的，就不合法。

第二，通過不合法的渠道而購買宅基地所建的房屋，嚴格意義上講都違建，目前正在推進分類處置的相關工作。

不合法的一戶多宅的（即原有農(nóng)房，又不合法地占地修建了農(nóng)房），一些會通過拆舊處理（目前各地都在清理并拆除），一些會通過合法地分戶等進行合法化處置。

城鎮(zhèn)戶口人員、非本村人員購買宅基地建房的，無法確權(quán)，一些地方已妥善處置一部分，一些地方即將啟動新一輪處置工作。

問: 農(nóng)村自建房可以轉(zhuǎn)讓嗎？是否合法？

答: 農(nóng)村自建房可以轉(zhuǎn)讓，但必須在法律規(guī)定的條件下轉(zhuǎn)讓才合法，否則，即非法轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村自建房只能在同一村集體范圍內(nèi)合法轉(zhuǎn)讓。

1、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村自建房的宅基地所有權(quán)為本村集體所有，只有本村集體成員才有使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村自建房，必須連同宅基地一起轉(zhuǎn)讓，因為宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，不能當商品買賣，只有具備宅基地使用權(quán)的人購買農(nóng)村自建房才是合法的，轉(zhuǎn)讓自建房，宅基地一起轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村村民沒有改變宅基地集體所權(quán)的性質(zhì)，所以是合法的。

2、農(nóng)村自建房在同一村集集范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓必須符合一戶一宅規(guī)定。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村一戶人家只能擁有一處宅基地。也就是說農(nóng)村自建房的轉(zhuǎn)讓只能轉(zhuǎn)讓給沒有宅基地的本村村民，有宅基地的人再購買宅基地就違反了一戶一宅規(guī)定。

農(nóng)村自建房的非法轉(zhuǎn)讓。

《土地管理法》規(guī)定，禁止城市人購買農(nóng)村宅基地，禁止農(nóng)民將宅基地出售給城市人，農(nóng)村宅基地不得跨村轉(zhuǎn)讓。也就是說，將農(nóng)村自建房轉(zhuǎn)讓給本村集體以外的人都是不合法的，轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護。

有人說我只轉(zhuǎn)讓房屋，不轉(zhuǎn)讓宅基地行嗎？

行的，確實經(jīng)常有人將農(nóng)村自建房非法轉(zhuǎn)讓給本村集體以外的人員，或者轉(zhuǎn)讓給已經(jīng)有宅基地的本村人員。你轉(zhuǎn)讓房屋確實沒人管得到你，轉(zhuǎn)讓后購買人居住使用房屋也是不受影響的，但轉(zhuǎn)讓后，宅基地是不能確權(quán)過戶登記的，也不能新建、擴建、改建的，遇征占拆遷只補償房屋不補償宅基地，這就是只賣房屋不賣宅基地的代價，也是不受法律保護的具體體現(xiàn)。

總之，農(nóng)村自建房可以轉(zhuǎn)讓，但只有轉(zhuǎn)讓給本村沒有宅基地的村民才合法。跨村轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓給城市人以及轉(zhuǎn)讓給本村有宅基地的人都是不合法的，非法轉(zhuǎn)讓的代價其實相當于轉(zhuǎn)讓房子，不轉(zhuǎn)讓宅基地，宅基地是集體的，沒有宅基地資格權(quán)的人購買了農(nóng)村自建房也無法合法使用宅基地，所以，非法買賣的農(nóng)村自建房不能推倒重建，拆遷補償只補償房屋不補償宅基地。

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