“新冠疫情”趕在春節假期前湖北武漢集中爆發，很快波及全國，對各行各業的影響非常大，幾乎無人幸免。災難面前，開發商也不會例外。眼看著復工時間一再延期，開發商著急也必然的，開發商和購房人簽訂的商品房買賣合同，約定的有交房時間，延期交房是要支付違約金的，那可是白花花的銀兩，你說誰不心急？！

按照開發商樓盤項目的建設周期和規律，商品房的交房時間定在上半年5-6月，下半年定在9-10月的比較多。目前，根據鄭州市2020年2月6日發布的《鄭州市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控領導小組通告》（10號）的要求，包括房地產等建設工程的其他工程復工時間為3月16日，這比往常的開工時間已經晚了一個多月了。往年這個時候，建筑工地經過“封土令”約束所積聚的能量開始釋放，個個工地都是人歡馬叫，熱鬧非凡，真叫一個繁榮！可是今年趕上“新冠疫情”，不能按時復工的可不是一個工地，著急上火的可不是一家開發商。

如果商品房買賣合同約定的交房時間定在5月中旬，那么，剩下兩個月的工期要干完3個月的工程量，實踐中是很難辦的，可以說延期交房已成定局。那么，當疫情影響導致延期交房不可避免，開發商作為商品房買賣合同的出賣人該怎么辦呢？

? ? 一、及時履行告知義務。

在國家工商行政管理部門和建設部門公布的《商品房買賣合同》（示范文本）中，對于交房期限一般都有“遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起××日內告知買受人后可以據實予以延期的合同條款。”

不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。這次“新冠疫情”屬于不可抗力，最高立法機關已經有明確的觀點意見，當事人可以根據合同法第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”的規定主張部分或全部免除責任。

作為開發商需要注意的是，不可抗力情形發生時，要及時履行告知義務。合同法第一百一十八條規定：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。至于怎么才叫及時，主要看出賣人和買受人簽訂的《商品房買賣合同》關于遭遇不可抗力的約定。如果合同沒有約定告知期限，筆者認為，結合這次“新冠疫情”，在各地出臺疫情防控措施要求停工或對復工時間有明確要求時，開發商的告知義務從當地出臺的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控文件公布之日起3日內告知買受人就算及時。至于延期的時間，也要根據疫情解除的時間持續關注，及時向買受人告知不可抗力情形持續的時間。疫情面前，相信買受人都會理解的。

為何要及時告知對方呢？這里面有個誠實信用的問題。假設雙方約定的是5月30日交房，但1月20日國家就公告了“新冠疫情”，各省區市相繼啟動突發公共衛生事件一級響應，并出臺響應疫情防控措施。按照疫情防控的形勢，目前還沒有出現明顯的拐點跡象，但交房延期已經是鐵定的了。此時如果不告知買受人，很多剛需的買受人可能已經開始按合同約定的交房時間預定裝修公司、辦理裝修按揭貸款、選擇裝修材料，購置家具家電等準備工作了，如果疫情影響導致交房延期，買受人收入也可能會減少，后期一連串的準備工作都會受到影響。開發商作為出賣人及時告知不可抗力情形了，買受人的一些準備工作就可以暫緩或另做安排，這樣就可以減少可能給買受人造成的損失。

? ? 二、搜集提供不可抗力情形的證明

雖然“新冠疫情”目前是人盡皆知、家喻戶曉的事情，但作為《商品房買賣合同》的出賣人，還是要按照法律規定準備相關的證明材料，這畢竟是主張不可抗力一方當事人的合同義務。比如國家衛健委的1號公告，當地省市疫情防控部門公布的通告文件、行業主管部門下發的停工令、復工復產文件等。這些公開的疫情防控文件，可以作為開發商主張不可抗力減責或免責的證據，從網上正常下載即可。因為這些不可抗力情形的證明，還可能用到開發商作為發包人與工程承包人的施工合同的延期索賠中。疫情導致各行各業都會受到影響，這種影響是連環的，波及面很廣。未雨綢繆總比臨時抱佛腳更加坦然。

? ? 三、延期交房會承擔什么責任？

《商品房買賣合同》（示范文本）對于出賣人延期交房的違約責任都有格式的要求。一般是按照延期交房的時間，出賣人向買受人支付一定比例的違約金。延期達到一定的時間，買受人還可以要求解除合同。而在“新冠疫情”被認定為不可抗力情形的情況下，開發商只要履行了告知義務，是可以減少或免除違約責任的，同時可以對交房期限予以正常順延。當然，這里的正常順延，開發商需要考慮和工程承包人之間施工合同項下施工組織方案調整、人材機的統籌調配、工程進度款的支付、竣工驗收備案等諸多因素。如果順延交房日期明顯超出不可抗力情形消除后的合理工期和竣工驗收備案時間，則開發商還是應對不合理的延期交房承擔違約責任，到那時能協商則協商，協商不了有可能會被業主們訴諸法院了。

2020年的新冠疫情雖然屬于不可抗力，但目前還沒有明確的免責期界定，需要等政府出臺相關政策。大多城市最終的免責期，可能還要等到疫情徹底控制住之后，才好界定。

需要注意的是，疫情這一“不可抗力”不能成為房企延期交房的借口。如果開發商需要延期交房，也需在一定的合理期限內。

開發商是否免除責任要從以下幾個方面判斷：

1.延期發生在疫情期間，延期天數不能超出實際停工時間。

2.無法施工是疫情爆發導致的，比如當地政府要求停工、封路導致無法運送建筑材料、工地工人無法到崗等。

3.開發商要及時通知業主，并且提供停工證明。

因此，開發商要在符合上述3個條件的情況下，才能以不可抗力抗辯來免除延期交房的責任，否則還是要按合同約定向業主交房并承擔違約責任。”

對于業主來說，接下來需要關心的是，有沒有收到房企的相關通知和延期的說法，或者主動聯系開發商明確具體交房時間！萬一遇到延期交房，可以保留相關證據，為后續追究房企法律責任做準備。

? ?解析：

基于同樣的不可抗力事由，買受人需要做好如下幾點：

一、正確面對“新冠疫情”不能預見、不能避免并不能克服的客觀現實，不提無理要求。

二、采取措施，及時調整裝修采購方案，疫情結束前暫緩支付家具家電的定金或預付款，暫緩定做和裝修有關的家具，門窗等后期可能出現變化的物品。避免造成不必要的損失。

三、若因疫情影響，導致失業或收入減少，影響《商品房買賣合同》履行的，也要及時向開發商或銀行申請延期還款，并提供是否存在不可抗力情形的相關證據材料，比如，感染“新型冠狀病毒”被隔離治療，所在社區被采取管制措施，所在單位被要求停工停產，所在單位受疫情影響倒閉等。

總之，“新冠疫情”面前，需要眾志成城，同舟共濟。大家在做好各自防護，確保自身安全的戰“疫”過程中要多份理解，多份擔當。冬去春來，讓我們靜待春暖花開！