在實際生活中，很多人買房子都會經歷一波三折。購房者最擔心的一種情況莫過于買的新房逾期交付——對于租房者來說，逾期不交房會增大經濟壓力;對于結婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至會影響婚期。

開發商逾期交房怎么辦?

逾期交房也分為兩大類情形。第一大類主要是開發商主動違約，未按照《商品房買賣合同》約定的方式、程序、期限提出交房。在此我告訴大家一個開發商的“套路”，并告知各位購房者應如何規避。在實踐中，很多開發商會違背交房的程序，要求購房者先簽署收房文件后再驗房。此時購房者完全有權利拒絕開發商的要求，并提出應先驗房，后簽署收房文件。在該情形下，若購房者拒絕收房，也應視為開發商未交房，應認定開發商承擔逾期交房責任。當然在該過程當中，購房者要充分舉證證明，沒有收房的原因是開發商違背了正常收房的程序，要求購房者先簽署收房文件再驗房，所以相關的證據購房者應充分保留。

雖然在購房合同中，開發商和購房者都會約定逾期交付后違約金的賠償問題，但是多數情況下賠償金數額往往不足以彌補購房者的實際損失，并且還會存在約定賠付的違約金過低的問題。

那么，當出現開發商逾期交房，約定賠付的違約金過低時，業主能否向法院主張提高呢?

本文將結合相關判例，為大家進行解讀——

一、目前實踐中的情況

總的來說，對于開發商延期交房的違約金計算問題：

當事人可以約定違約方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償數額的計算方式;

對于無約定或約定不明的情況，可以參照有關部門公布的同地段同類房屋租金標準計算;

《商品房買賣解釋》第17條規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

因此，當出現約定賠付的違約金過低的情況時，業主同樣可以參照上述標準，向法院主張調整違約金數額。同時從目前司法實踐來看，也有部分地方法院也會參照銀行同期貸款基準利率計算違約金數額。

開發商逾期交房怎么辦?

【相關案例】

位于昆山市花橋鎮的富隆花園小區，由昆山特富隆房地產開發公司開發。合同約定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照購房款每日萬分之0.5(相當于年利率1.8%)支付違約金。

但是，特富隆公司因為資金和開發進度原因，長時間逾期交房，直到2017年1月才開始交房，逾期時間長達一年多。在交房過程中，開放商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數，違約金標準也只是按照合同約定的萬分之0.5來支付。如果按照開放商的標準，很多業主只能拿到不到1萬元的賠償，遠不能抵消業主的損失。業主集體向開放商提起訴訟。

蘇州中院經審理認為，購房合同簽訂后，業主支付了購房款，開發商沒有如期交付房屋，應承擔逾期交付的違約金。且原合同約定的違約金標準明顯過低，調整為按照銀行同期貸款基準利率計算(年利率4.35%，相當于原違約金增加了1.5倍)。

通過上述案例我們可以看到，在實際案件審理過程中，如果根據合同標準，開發商確實延期交付的，自然要承擔違約金，而且在購房合同中約定的違約金賠償標準過低的，法院會支持業主的正當訴求，提高賠償標準，彌補損失。

二、江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》

我國并不是判例法國家，對于此類情況(違約金過低)，雖然業主可以主張調整，但是在現行法律中其實沒有具體的規定條文對賠償的數額標準進行約束。

但是，近日江西高院印發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，對此類開發商逾期交房且違約金過低的情況進行了規定，明確了：

按購房款固定比例計算違約金數額極低的，可視為無效格式條款;逾期交房違約金按照銀行逾期貸款利息標準計算。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

——為人民法院在審理此類案件時提供了參考和依據。

除了逾期交房違約金調整標準的規定，同時該文件還規定了：商品房交付條件標準、交付與接收的認定和舉證責任、逾期辦證的認定標準、逾期辦證違約金的調整標準等諸多涉及房屋交付的方面的細則。

總的來說，此文件的出臺，最大限度地保障了購房者的權利，也可以有力地敦促開發商秉承“契約精神”，按時如期交房。

開發商逾期交房怎么辦

開發商應該按照約定的時間交付房屋，這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交房，買受人可以根據不同情況，采取不同的方式來維護自己的合法權益。第一，開發商不能按期交房，經催告后在合理期限內仍沒有履行的，買受人可以解除合同；第二，逾期交付，經催告后在合理期限內仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發商承擔違約責任；第三，逾期交付，經催告后開發商在合理期間內交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是，買受人享有解除權的必須在法定期間內行使，不行使的，解除權消滅。

以上是律師對“開發商逾期交房怎么辦”作出的詳細解答，希望可以幫助到您!如果您需要法律幫助可以隨著咨詢我們的律師。