開發商不按期交房應該怎么辦

不要被開發商在合同中約定的低標準違約金唬住，該起訴還是要起訴！

這家開發商確實夠陰險的，我們通常見到的商品房買賣合同上的逾期違約金，一般是萬分之一或萬分之幾的樣子。而這家開發商把逾期交房約定為日萬分之0.01的違約金標準明顯是很低的。這個違約金標準有多低呢？按這個標準1萬元房款的日違約金是1分錢，100萬的房款1天的違約金是1元錢，500萬的房子逾期一天賠5塊錢。這種違約金標準基本上喪失了違約制裁的意義。

但是，這并不代表開發商就可以為所欲為拖延不交房，而購房者只能束手無策。通過法律手段還是能依據制裁開發商的！

咱們先看看《合同法》第114條的規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；

約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

依據合同法的規定，約定違約金如果低于實際損失，當事人可以要求按實際損失來賠償，不是只能按約定違約金標準來主張。

那么開發商不按時交房業主的損失是什么呢？一般可以參照同地段同類房屋租金標準來主張實際損失，道理很簡單：開發商如果按期交房，業就可以收房，可以把房屋出租獲取租金收益，而開發商不交房自然就會給業主帶來損失。這個損失的數額顯然比剛才的那個超低的違約金要低得多。如果大量業主來主張賠償，對開發商來還是一項不小的成本的，應該對其違約行為有一定制約作用。

當然，如果開發商長期不交房，業主也可以根據合同的解除條款提出解約并要求解約賠償，那個問題會復雜些，是否合適要具體研究了。

（本文由 北京楊文戰律師 提供，首發于）

購房合同有關于延期交付房屋的違約賠償責任。一般有兩種選擇：退房，或者索要賠償。如果房價跌了你當然可以選擇退房了，不過按合同交房時間看的話，樓主應該是2010年買的。那時候價格還可以。所以選擇賠償了

有相關法律規定，如果開發商延期交房，購房者想解除購房合同前必須先催告，在催告過后接下來3個月，開發商仍然不交房的，購房者可以退房。所以說，一旦遇到延遲交房的情況時，購房者應當及時書面催告開發商交付房子。如果開發商在收到催告交房通知函后3個月仍然不能按時交房的，購房者可以要求退房，并可要求退還購房款，同時追究開發商的違約責任。有些開發商會在辦理交房手續的過程中，要求購房者簽署一份房屋交接單。購房者需要注意的是，在簽署這類文件時，務必看清楚房屋交接單上的各項內容。如果購房者只是為了拿到鑰匙進行入室驗房，這就并不代表自己接受房屋，同意交房。而這些需要在房屋交接單上標注清楚，以免不必要的麻煩。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

談案說法，哈哈回答。

對于很多中國人來說，房子不僅僅是財富的體現，更是家的象征，有房才有家，有房意味著穩定，更有安全感、歸宿感。買套房子在大多數家庭里都不是一件簡單的事，買了新房，到了開發商承諾交房的期限，開發商卻并未如期交房時，我們要采用合理合法的方式維護自己的權益。

首先，我們應該與開發商溝通，充分了解逾期交房的原因，除非有法定免責事由（不可抗力等），開發商逾期交房即構成違約，需承擔逾期交房的違約責任。

在這里要注意，一些開發商逾期交房后會以“不可抗力”為由逃避責任，哪些情況屬于“不可抗力”范疇呢？

不可抗力事件的范圍主要由兩部分構成：

一是由自然原因引起的自然現象，如，火災、旱災、地震、風災、大雪、山崩等；

二是由社會原因引起的社會現象，如，戰爭、動亂、政府干預、罷工、禁運、市場行情等。

一般來說，把自然現象及戰爭、嚴重的動亂看成不可抗力事件各國是一致的，而對上述事件以外的人為障礙，如政府干預、不頒發許可證、罷工、市場行情的劇烈波動，以及政府禁令、禁運及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭議。如在合同中將不屬于不可抗力因素的內容列入合同款項，則因違反法律規定，成為無效條款，開發商不能以不可抗力為由行使抗辯權，而必須承擔違約責任。

在逾期交房的情況下，購房者可以要求解除合同，也可以要求支付違約金或賠償損失。在房價持續上漲的今天，大多數購房者都會選擇要求開發商支付違約金，而不選擇解除合同，除非房屋存嚴重質量的問題影響使用。

購房者與開發商簽訂的合同中，一般都會對違約金的支付標準以及解除合同的條件進行約定，購房者只需按照合同的約定主張權利即可。如合同中沒有約定，則可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、十七條的規定主張權利。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

哈哈大狀特別建議：

在遭遇開發商逾期交房時，要注重收集最終何時交房的相關證據（交房通知書、維修記錄等），以免權益受損。在房屋交付后，即可與開發商進行協商處理，如協商不成，可以依法向法院提起訴訟。

　　如屆時開發商無法交房，購房者應給開發商一定的寬限期，允許開發商在該寬限期內交房。但開發商要承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交房日期所發生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。

　　如寬限期滿，開發商仍不能交房，購房者有權解除合同，并有權要求開發商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%.

如果開發商不愛合同約定期限交房，可以按照合同的約定。要求開發商承擔違約責任，先可以協商解決。但協商不成以后，可以到法院起訴開發商未按照購房合同約定的時間交付房屋。購房人要有權要求逾期交付房屋的違約金責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定逾期超過90天，有權向開發商追究責任。并按照逾期后，每日向對方已交房款的萬分之二的違約金。要求房產公司承擔違約金責任，以最大的限度減少自己的損失。最后提醒購房者必須準備好購房合同，以備維權時所用！

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。需要注意的是：本條規定的是合同沒有約定違約金數額和損失計算方法的情況下，確定損失賠償額的計算標準和方法。”一般情況下，房地產開發企業會跟買受人在合同上約定交房的時間，若房地產開發企業超過約定的時間交付房屋的，即可認定為逾期交房，買受人可根據合同約定的時間主張賠償。若房地產開發企業主張不可抗力導致工程延期，需要出示有效的證據證明；若房地產開發企業交房時沒有達到法定的交房條件，即使房屋已經交付給買受人占有，也構成逾期交房，買受人可追究其責任，要求賠償損失。然而現在樓主糾結的是能不能退房的問題。開發商逾期交房是我們在實務中最常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險，所以不管法律還是合同對開發商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權益。我們簡單直白地說，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實踐中比較常見的是兩個點：60日和90日。一般逾了這個期限，購房者即可要求退房。

根據合同約定，延期交房產生違約金，根據竣工驗收備案表時間，起訴開發商就好。

以上是律師為大家講解的關于”開發商不按期交房應該怎么辦“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。