社區小產權房子能買嗎

你好我是鄉野老孫的作者很高興為你解答一下問題。

1新農村建設改造，也一個不錯的事情但是我覺得想買農村社區的房子不太好吧為啥呢？畢竟你不是這個村里的村民，沒法購買，但是現在也有好多村里蓋的樓上出售的但是買的很少，大產權的沒有，村里蓋的都是集體房產證，也說也沒有升值空間。

2 在一個就是你購買了村里的樓房你不定能安穩的居住，畢竟你是外來人，不管在哪都有幾個存心不良的人就怕使壞，村里的房子只有居住權沒有買賣權，要么村里有親戚的還可以考慮一下購買，不然以后很麻煩。

3 最主要的是農村的樓房必須一次性付清，不能貸款，這一點就很拿人。所以說呢理性購房好點！

我02年二環西路邊1280一平買的小產權，現在同小區的賣7000多一平，到村委交點錢改個集體的合同就行。小區對面河道擴寬拆了一座小產權樓，政府又給旁邊蓋了一座一模一樣的，居民整體搬遷，新樓還都給辦證了。再說一個，同學結婚買的小產權，去年拆遷了，補償款和帶證的回遷房。你說該不該買。

小產權房一般情況下我個人不建議去買，原因：

1：什么是小產權房呢？小產權房就是未得到國家相關部門的審核批準所建的房子，土地大都是組織集體土地或村集體宅基地甚至是違規國有土地所建。

2：小產權房，沒有國家相關部門批準，辦不了產權證，購買者只有使用權沒有所有權，雖簽了一份使用年限合同，但遇到市場規劃拆遷，購買者得不到法律的有效保護，很難得到補償賠償。

3：如果開發商是違規占用國有土地所建，那遭到國家相關部門強拆的可能性極大。此時，購產者將會處在線房兩空的境地。所以不建議購買。

如果購買者真想購買，第一：先了解開發商是誰，目開發的有哪些成功的商業樓盤，實力怎么樣。第二：所建的土地是開發商競拍所得還是村集體組識土地或是集體單位組織的土地。是村集體組織的土地或是集體單位組織的土地，那開發商必要是要與它們合作開發而且是第一大股東，所有經營方式都是大股東管理。第三：為了預防萬一，簽合同時必須把未到使用期限中途遭拆遷賠償條件寫清楚。

我身邊的朋友有好幾個人買了農村小產權房！我們總結出來的建議是，農村鄉鎮的小產權房，滿足一定的條件下，是可以買的！

一，農村小產權房在與當地商品房差價很大時，而且買房子主要是用來自己住的時候，可以購買。

我們這里的商品房價現在達到了5000多一平米，但幾個城郊農村小產權房每平米只要2800元，只要一半的錢，就能住上一樣的大房子，何樂而不為呢？

人們都說城里人買小產權房有風險，說什么拆遷的時候會血本無歸，其實不然！你買的剛剛修好的樓房，怎么會說拆就拆了，只要房子是用來住的，你買來是用來住的就不會有太大的麻煩，如果你想用來投資，到時候以后再轉賣出去，可能會存在一些麻煩。

二，購買小產權房可以同時得到一個農村戶口的時候，可以購買。

在我們這里，購買小產權房也是有條件的。一是給購房方可以買一個小產權房所在村的戶口，前幾年5000塊錢一個，你家買小產權房子的時候，就可以一并買了這個村的一個戶口。一家子只要一個戶口在這個村，就不用擔心小產房日后的權益了。

三，小產權房所在的村子干部或者群眾與你有一定親屬朋友關系的時候，可以購買。

在我們這里能夠買到小產權房的人大多都是頂著親戚的名義，或者以村干部關系好你才能夠買到一套，即使日后拆遷，村民們能夠得到補償的時候，你作為出資方，最起碼能夠收回建房成本的。

最后想告訴你的是，全國農村小產權房總數量是一個非常龐大的數字，不是說拆就能拆的！在個別地方，一些沒有任何手續的房子，連小產權房子也不如的空房子在拆遷的時候都得到了相應的補償，更何況這小產權房并不能完全等同于違法建筑，起碼在村子里是被認可的！

所以，有條件的話農村鄉鎮小產權房是完全可以購買的！不過，欠缺的地方就在于住在小產權房子里，小區里面可能會有一些農民會打場曬糧，有的可能還搞搞養殖，衛生情況不是太好，周圍鄰居的素質參次不齊，如果你有充足的心理準備，也是可以克服的！

總之，遇到這樣的購房機會，看中條件是完全可以購買的！抓緊機會下手吧。

其實，不存在社區小產權房和非社區小產權房，小產權房就是小產權房。

要搞清楚小產權房是否能辦理產權證，就要把小產權房的一些關鍵問題搞清楚。

什么是小產權房

我們平時說的小產權房是就是鄉產權房，這種房子是修建在鄉鎮集體所有制土地之上的房子，就是小產權房。

商品房和小產權房最大的區別在于土地性質。

小產權房是集體土地所有制上修建的，沒有繳納土地出讓金，以出售為目的的非法修建的住宅；而商品房的出讓地，繳納了土地出讓金，具有商品房預售許可證，經過國家招拍掛出讓的土地上修建的住宅。

小產權房的買賣不受法律保護

一些鄉鎮土地上修建的住宅，是沒有產權的房子，有的人為了區別于商品房，就把這名字取為小產權房，這小產權說通俗一點，就是沒有產權的房子，不能辦理產權證和不能按揭貸款，買賣屬于非法的買賣，簽訂的合同也是不受法律保護的合同。

具體其原因是因為集體土地只能滿足本村村民的使用，包括修建工廠，修建住宅等都是合法的，但如果你要把集體土地修建成住宅進行銷售，這法律就不允許了，就是非法的。

因此，集體土地所有制上修建的對外出售的住宅，是非法的，不受法律保護，當然就無法辦理產權證了。

買了小產權房怎么辦呢

如果你因為買了小產權房而無法辦理產權證，在未來很多權益是無法保障的，比如小產權所在地需要拆遷，你就無法獲得更多的拆遷補償。

為了保護自己的合法權益，你要收集好有關你購買房子的一些證據證件，以便在房子出現糾紛的時候，找到對自己有利的證據。

你可以把你購買的合同（雖然這合同不受法律保護，但在出現糾紛的時候，還是可以證明你是購買的這小產權房）；支付房款的收據；房款轉賬的憑據；也包括人證和其他物證等。

在出現糾紛的時候，法庭對此的判斷，是征求買賣雙方的意見，如果賣家愿意出售，買家愿意接受，那法院就會判決房子保持原狀；如果賣家不愿意賣了，那買家就要歸還房子給賣家，賣家退還買家的房款，如果買家由于購買這房出現一些經濟損失，賣家應該適當的給予買家一些補償。

總之，在小產權房的買賣當中，買家處于不利的位置，處于一個劣勢當中。

從上面幾點分析來看

購買的小產權房由于是在集體所有制土地上修建的住宅，本身是不受法律保護的，不支持本村之外的人購買，因此，小產權房不能辦理產權證，只有鄉政府頒發給你的房屋使用證，沒有產權證。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。

首先，要評價小產權房子有沒有風險，我們先要明白什么是小產權房子。

許多人把相對于商品房70年產權的40年產權和50年產權認為是小產權，這是非常錯誤的。我國房屋產權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成的，因此居民所購買的房子有兩個證：《房產證》和《土地使用權證》。房產證是房屋所有權的證明，只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權。但土地的使用權則依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條劃分為：1.居住用地70年；2.工業用地50年；3.教育、科技、文化、衛生、體育用地70年；4.商業、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。由此可見，70、40、50只是根據土地使用方式不同而劃分的年限，事實上都是屬于“大產權”的范圍的。

而所謂的小產權就是房屋銷售者的土地來源是集體所有，并不是花錢由政府出讓得來。 也因此誕生了“小產權”房屋的各種風險。

風險一：沒有房產證、產權證。

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。沒有房產證，就意味著購房人不是法律認可的合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。（注：這種房子的產權證只有鄉一級政府和村級才能頒發，因此也被叫做“鄉產權房”。與正式的產權證有差別。）

風險二：不能辦理銀行貸款和抵押貸款。

購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；

同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

風險三：無法過戶

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶。小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

風險四：易拆遷，難補償

小產權所集中出現的地段，往往是城市建設的灰色地帶。一旦納入城市規劃，將成為拆遷的首選。但購房人因不是房屋合法所有人，將很難得到補償。即使有補償費，也可能只是給土地所在的集體如：農村的大隊或者鄉政府。這樣購房者的利益等于是沒有任何的法律支撐。

風險五：質量沒保證

小產權房子售價低，開放商成本回收不高。往往會在建設小產權房屋時，時偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。此外小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規劃之列，所以不能得到有效保證。

其實，想買小產權房的人，一般也知道其間的風險很大，之所以心存僥幸，不過是以為現在沒名沒分的小產權房，未來也有“轉正”的可能。

最近，國土資源部、住房與城鄉建設部發了個《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，其中有一條涉及關于歷史遺留問題的規定值得關注：防止小產權房通過不動產登記合法化。這個消息實際上已表明了，小產權房轉正無望！

轉正無望即意味著不能拿到不動產權證，很難進行入市交易，不能進行銀行貸款，更不能拿出來進行抵押貸款。如此多的“不能”，意味著購買小產權房本身就是風險巨大。

先來解讀下“什么叫小產權房”。小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以也稱“鄉產權房”。因為其產權約定由由鄉政府或村政府頒發，沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，所以人們將這類房子稱為“小產權房”。

買“小產權房”有一個最大的好處，就是房價便宜，而且沒有交易過程中的稅費產生。而最大的風險還不是很難進行交易，如果遇國家的征地和拆遷時，很難得到補償，也無法索回買房款。

所以買“小產權房”之后，就有點命若琴弦的感覺，哪一天特殊情況發生了，連住的權力都有可能喪失。

梳理下國家有關小產權房的界定，早于2015年國土資源部在《不動產登記暫行條例》實施前夕便有過回復：小產權房本就是非法，不動產登記不可能改變憲法規定的土地所有制，也不會將小產權房轉正。這個回復已是相當的明確。

不過，樓市在2015年至2016年上半年十分的火熱，就有一種傳言稱，小產權房可以通過繳納部分“差價款”，納入不動產登記范圍。這種傳言相傳甚廣，卻沒有實際的依據，是個明顯的謠言，誤導了一部分購房者。

今年9月，兩部委發布的《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，以單列條目的形式強調了“防止小產權房通過不動產登記合法化”，就是一個糾正網傳的強力信號。

其實，隨著樓市調控不斷深入，長效機制也正呼之欲出。近期，住建部發聲支持北京、上海進行共有產權住房建設試點，并希望獲得經驗復制、推廣。其中，北京首個共有產權住房項目銷售均價為22000元/平方米，差不多是同區域、同地段房價的一半不到。這說明，中國的房改正步入深水區，剛需想買到價格便宜的房子，還會更多的渠道與選擇。

沒產權的房子就像沒拿證的小媳婦一樣，雖然具備居住睡覺等功能，但是有可能媳婦會隨時走人，而且官司你還打不贏，只能自認倒霉。

因此小產權房不是不能買，買之前就要對可能存在““雞飛蛋打”的情況做好思想準備，小心臟不好的，最好去買大產權房心理更踏實。

以上是律師為大家講解的關于”社區小產權房子能買嗎“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。