房屋征收過程中設有抵押權的房屋如何補償？其實不難辦！

房屋抵押有可能是購房時的購房貸款抵押，也可能是房屋所有權人因個人債務原因將房產抵押給債權人，在抵押登記期間房屋所有權受到限制，不能辦理轉讓變更登記等。但這并不影響拆遷和房屋征收。

當存在抵押的房產遇到拆遷和房屋征收時，房屋所有權人作為談判對象同征收人協商征收補償標準，協商一致則簽訂補償協議，協商不成則要經過行政和訴訟手段對補償價格進行確認，這些都是房屋所有權人來決定和處理。但是由于該房存在抵押登記，所以在確定了拆遷補償款標準后，要優先把拆遷補償款支付給房屋抵押權人，償還了涉抵押債務后，剩余部分的拆遷補償款才真正屬于房屋所有權人。

對于房屋上抵押權的實現，我們首先要確定抵押權的效力，房屋設定抵押是為了債權的實現，如果因抵押合同無效、抵押合同內容或者其他法定無效情形，那么自始是不存在抵押權的，就不會涉及到房屋拆遷抵押權實現的問題。如果抵押合同無其他瑕疵，可以生效，那么，當房屋拆遷時，除了進行協商，抵押權可以分以下情況進行實現：

1.拆遷時選擇了貨幣補償的方式：

貨幣補償是一種簡單、便捷的補償方式，被拆遷人選擇住房可以不受地點等的限制，同時不會產生延長過渡期限、被拆遷人不能及時回遷等后續問題。當被拆遷人選擇了貨幣補償方式的時候，抵押人與抵押權人達成書面協議的，房屋征收部門應當按照協議對被征收人給予補償。達不成協議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構辦理提存。

2.拆遷時選擇了產權調換的方式：

產權調換是另一種補償方式，拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權。產權調換后，原抵押物不存在，又無可供償還的貨幣，那么，該如何實現抵押權？對于這種情況，抵押權人可以變更抵押物，抵押權人可以就產權調換房屋到抵押物登記部門辦理變更抵押物登記手續，抵押人與抵押權人就解除房屋抵押權達成協議并且已到抵押物登記部門辦理了解除抵押物登記手續的，房屋征收部門應當對被征收人給予補償。

未協商或者協商后未就解除房屋抵押權達成一致意見的，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構依法辦理提存手續。