未辦理房產(chǎn)證的房屋如何買(mǎi)賣(mài)

自從國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度以后，不動(dòng)產(chǎn)證取代了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證正式退出了歷史舞臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)證是房屋權(quán)屬的唯一合法憑證。除了符合銷(xiāo)售條件的商品房外，其他房屋必須是辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記以后才允許合法上市買(mǎi)賣(mài)，房屋交易必須依法交納營(yíng)業(yè)稅、契稅等相關(guān)費(fèi)用。房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)證必須符合如下條件：1，辦理了工程規(guī)劃和施工許可手續(xù)且竣工驗(yàn)收合格。2，必須按規(guī)定交納市政設(shè)施配套費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

有一套180平米的現(xiàn)房，還沒(méi)辦房產(chǎn)證，想把它賣(mài)出去，怎么操作好呢？小菜認(rèn)為，辦法還是有一些的，具體操作方式分享如下，供參考。

第一、先確認(rèn)大前提

你180平米的房子已經(jīng)是現(xiàn)房了，還沒(méi)有辦房產(chǎn)證，現(xiàn)在想把房子賣(mài)了。

從這些背景信息描述來(lái)看，大致可以得出如下兩個(gè)大前提：

01、房子是一手商品房

這個(gè)前提是最重要的！

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房子不得轉(zhuǎn)讓。但已購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

這個(gè)法律規(guī)定的立法目的是禁止來(lái)源不明的房子入市交易，比如，城中村違章建蓋的房子，無(wú)法取得房產(chǎn)證，這類(lèi)房子的買(mǎi)賣(mài)就是不允許的，小產(chǎn)權(quán)房也是不允許的。

這個(gè)法條的立法目的也不是要禁止已購(gòu)未取得房產(chǎn)證的一手商品房入市交易。相反，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，已購(gòu)未取得房產(chǎn)證的一手商品房是可以交易的，只是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，必須等到取得房產(chǎn)證后才能過(guò)戶(hù)。

大白話(huà)就是，私下可以交易，買(mǎi)賣(mài)合同也是有效的，但產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶(hù)，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證。

這個(gè)法條在屬性上屬于行政管理性規(guī)范，不屬于合同效力性規(guī)范。

究竟是什么意義呢？

也就是說(shuō)，雙方可以達(dá)成交易，簽的合同也是有效的，但因?yàn)槟銈儧](méi)房產(chǎn)證，所以，我作為不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，因?yàn)槟銈儾粷M(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件，我就不能給你辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

我不給你辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，這是我作為管理機(jī)關(guān)應(yīng)該遵守的工作原則，但我不給你辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不代表我就因此否定你們之間簽署的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

因此，已購(gòu)未取得房產(chǎn)證的一手商品房，只要開(kāi)發(fā)商“五證”齊全，并已網(wǎng)簽備案，就這類(lèi)房子進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，簽署的合同是有效的。

02、房子可能是全款買(mǎi)的，也可能是按揭買(mǎi)的

這是付款方式的問(wèn)題，也是很重要的大前提！

基于法律對(duì)銀行債權(quán)和抵押權(quán)的保護(hù)，會(huì)對(duì)雙方簽署的交易合同有效性產(chǎn)生決定性影響。

（1）全款買(mǎi)的

由于不牽扯第三方利益，雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同自雙方依法簽署時(shí)生效。

（2）按揭買(mǎi)的

根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押期間的房子不得買(mǎi)賣(mài)。但抵押權(quán)人同意的除外，受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外，出讓人用售房款提前結(jié)清貸款的除外。

也就是說(shuō)，只要雙方的交易沒(méi)有實(shí)質(zhì)性地威脅到銀行的債權(quán)和抵押權(quán)，銀行就沒(méi)有必要去行使否定權(quán)，但一旦銀行行使否定權(quán)，雙方簽署的、以銀行貸款抵押物為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同，就會(huì)歸于無(wú)效。

大白話(huà)就是，銀行是雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同的審判官，你們影響到他的利益了，他就會(huì)讓你們的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；如果沒(méi)有影響到他的利益，他才懶得去管這些閑事。

第二、把房子賣(mài)出去，如何操作？

分析前面的兩個(gè)大前提，有助于我們認(rèn)識(shí)接下來(lái)要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？會(huì)不會(huì)私自交易，造成自己向買(mǎi)房人違約，而導(dǎo)致自己為了賣(mài)個(gè)房子，而得不償失。

搞懂前面的兩個(gè)大前提后，我們現(xiàn)在來(lái)討論房子買(mǎi)賣(mài)操作層面的問(wèn)題：

01、全款買(mǎi)的房子的操作

基于上面的分析，這種情況下，雙方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)外，幾乎是沒(méi)有啥限制的。

實(shí)踐中，可以采用兩種方式來(lái)操作：

（1）定金協(xié)議

雙方就房子買(mǎi)賣(mài)的大體細(xì)節(jié)和條款都談妥后，簽署定金協(xié)議，繳納合同定金。

這個(gè)定金協(xié)議的性質(zhì)是立約定金！就是簽署定金協(xié)議目的是為了擔(dān)保日后正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，具有擔(dān)保作用。

具體流程：買(mǎi)房看房，看完覺(jué)得滿(mǎn)意后，雙方洽談，就買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容達(dá)成一致，簽署定金協(xié)議，繳納定金，出具收條，然后等房產(chǎn)證下來(lái)，簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，按約定付房款，交房，其他手續(xù)交接，完事！

（2）買(mǎi)賣(mài)合同

雙方不簽署定金協(xié)議，直接簽署買(mǎi)賣(mài)合同，按照約定支付首付款，扣一部分尾款。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人雙方就不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

這是《物權(quán)法》對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的糾偏，也是區(qū)分當(dāng)事人之間物權(quán)行為和債權(quán)行為的立法依據(jù)。

基于這項(xiàng)法律規(guī)定，雖然雙方買(mǎi)賣(mài)房子不能辦理過(guò)戶(hù)，但雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的，受到法律保護(hù)。

正是由于買(mǎi)賣(mài)交易了，也有了款項(xiàng)和房屋的交付，會(huì)出現(xiàn)大額資金往來(lái)，但房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，產(chǎn)權(quán)沒(méi)過(guò)戶(hù)，對(duì)賣(mài)家?guī)缀跏菦](méi)有風(fēng)險(xiǎn)的！但對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是極大的！！！

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于哪里？

比如，賣(mài)家把房子賣(mài)了，錢(qián)收得差不多了，但房子還在賣(mài)家名下，萬(wàn)一賣(mài)家對(duì)外大額負(fù)債，被眾多債權(quán)人起訴，房子大概都會(huì)被查封，甚至被拍賣(mài)。

如果房子被查封，或者被拍賣(mài)了，對(duì)買(mǎi)家來(lái)講，一點(diǎn)辦法都沒(méi)有，只能眼睜睜地看著房子被處分，無(wú)力挽救。

因?yàn)樵诜缮希孔舆€屬于賣(mài)家的財(cái)產(chǎn)，被他的債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，就在情理之中。而買(mǎi)家和賣(mài)家之間，只是有買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，基于買(mǎi)賣(mài)合同付的款項(xiàng)，也只是一種普通的債權(quán)而已，跟他的其他債權(quán)人是一樣的。

如果賣(mài)家負(fù)債累累，買(mǎi)家付出去的款項(xiàng)幾乎就等于打水漂了，房子同樣拿不到，如果再花錢(qián)裝修的話(huà)，那買(mǎi)家虧得就更慘！！

當(dāng)然，這只是少部分人可能會(huì)存在的情況，多數(shù)人應(yīng)該都是誠(chéng)信和善良的。

具體流程：買(mǎi)家看房，確認(rèn)無(wú)誤后，雙方面談合同細(xì)節(jié)，達(dá)成一致后，簽署合同，繳納一部分款項(xiàng)，扣些尾款，移交房產(chǎn)資料，移交房屋，等待房產(chǎn)證下來(lái)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，付尾款，完事！

02、按揭買(mǎi)的房子的操作

基本操作流程跟全款買(mǎi)的房子類(lèi)似，只是注意一個(gè)問(wèn)題就可以了–結(jié)清貸款！

結(jié)清貸款再交易，對(duì)雙方都是一種保護(hù)。

怎么說(shuō)呢？

（1）對(duì)賣(mài)家而言

房子基本賣(mài)了，貸款還要接著還到房產(chǎn)證下來(lái)，是不是憑空多付些利息？這樣就不劃算。

一定不要做一種交易，就是將按揭轉(zhuǎn)給買(mǎi)家去還，等房產(chǎn)證下來(lái)了再去結(jié)清貸款。

這樣做的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

就是征信！！！買(mǎi)家不按時(shí)還款，每個(gè)月就晚一兩天還，等房產(chǎn)證下來(lái)，賣(mài)家的征信是不是就徹底花了？！

（2）對(duì)買(mǎi)家而言

最大的風(fēng)險(xiǎn)就是買(mǎi)賣(mài)合同簽了，但是銀行“一不高興”，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那是不是買(mǎi)家就玩廢了？

說(shuō)白了，貸款不結(jié)清，買(mǎi)賣(mài)合同就是效力待定狀態(tài)，可能有效，可能無(wú)效，那就是一種不確定的交易狀態(tài)，除了債權(quán)人查封，還有銀行抵押權(quán)，這一壺可不好喝。

第三、站在賣(mài)家的角度，還需要注意些啥？

總的來(lái)說(shuō)，期房買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)家的風(fēng)險(xiǎn)很小，基本都處在有利的位置，但也有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，需要加以注意。

01、尾款

由于房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，雖然買(mǎi)賣(mài)合同簽了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于約束賣(mài)家在取得房產(chǎn)證后積極配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

基于這個(gè)交易慣例，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于收尾款和辦手續(xù)順序問(wèn)題，也就是要在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之前或者同時(shí)，要把尾款全部收回來(lái)，不宜等到過(guò)戶(hù)完了再收款。

02、對(duì)房子使用的監(jiān)督

一般如果簽了買(mǎi)賣(mài)合同的話(huà)，又付了大部分款項(xiàng)，多數(shù)都會(huì)在簽完合同就交房，但房子還在賣(mài)家名下，萬(wàn)一買(mǎi)家有些非法用途，或者出租出去沒(méi)把控好租戶(hù)，租給了傳銷(xiāo)組織，牽扯到房東，帶來(lái)一些不必要的麻煩，就不是很好。

因此，不管對(duì)方是出租，還是自住，都要側(cè)面多監(jiān)督下，或者在合同中約定好出現(xiàn)這些情況的責(zé)任負(fù)擔(dān)問(wèn)題。

03、裝修款的報(bào)備

如果是將毛坯房賣(mài)出去，對(duì)方接房后要裝修，裝修方案要到你這里報(bào)備，并將裝修預(yù)算、決算單據(jù)留一份給你。

這樣做的目的在于萬(wàn)一后期扯皮，交易終止，結(jié)算裝修費(fèi)用的時(shí)候，不會(huì)被漫天要價(jià)。

因此，在沒(méi)有取得房產(chǎn)證的情況下，將180平米的現(xiàn)房賣(mài)出去，還是需要注意很多問(wèn)題，雖然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，將風(fēng)險(xiǎn)全控制在自己的節(jié)奏中，不要出現(xiàn)差錯(cuò)。

　　《房屋所有權(quán)證》是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的法律憑證，是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備要件。未經(jīng)登記的房屋不受法律保護(hù)，同時(shí)也會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)不必要的麻煩和損失。 　　

1、未經(jīng)登記的房屋不能買(mǎi)賣(mài)。即使私下成交，也不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 　　

2、未經(jīng)登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進(jìn)行貸款，是一種銀行認(rèn)可的安全融資方式，如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。 　　

3、未經(jīng)登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，租賃雙方發(fā)生糾紛(欠租或到期不騰房)，出租人的合法權(quán)益不能得到保護(hù)。 　　

4、未經(jīng)登記的房屋不能保護(hù)合法權(quán)益。當(dāng)權(quán)利人因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與他人發(fā)生糾紛或遭到侵害時(shí)，由于無(wú)法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提供產(chǎn)權(quán)證，自己的權(quán)益得不到保護(hù)。 　　

5、未經(jīng)登記的房屋不能得到補(bǔ)償。一旦遭遇房屋拆遷補(bǔ)償，購(gòu)房人會(huì)因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證而有可能得不到補(bǔ)償。 　　

6、未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈(zèng)與手續(xù)。房屋進(jìn)行贈(zèng)與或繼承時(shí)，要辦理公證手續(xù)。而按規(guī)定，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，公證部門(mén)不予辦理相關(guān)手續(xù)，繼承人和受贈(zèng)人的權(quán)益得不到保障。 　　

不請(qǐng)自來(lái)我來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易，從法律上說(shuō)發(fā)生交易行為是不受法律保護(hù)的，購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)非常大的，因?yàn)橘u(mài)方一旦出現(xiàn)房屋糾份或外債的情況，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)要維護(hù)自己的權(quán)利，就非常困難，出現(xiàn)問(wèn)題只能自己承擔(dān)。

以下這些房子一定不能買(mǎi)！①，利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)；②，未經(jīng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)，未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)，私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)，私自改變土地使用用途；③，土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛；④，沒(méi)有銷(xiāo)售資格證，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋屋；⑤，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；⑥，土地或房屋未解除抵押的；⑦，開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的房屋；⑧，土地，房屋被有關(guān)部門(mén)查封的；⑨，有法律規(guī)定不讓出售的房子。對(duì)于以上這些沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，就是再低的價(jià)格也不能買(mǎi)，一旦出事是不受法律保護(hù)的，切記，切記！！！

但有些房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)的房屋想進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，一般分兩種情況：①，剛剛交了首付的房子，但還沒(méi)有開(kāi)始按揭；②，房屋正在按揭中，但還沒(méi)有交房；以上這兩種情況是可以交易的。交易流程主要有三個(gè)步驟，一定要注意：①，首先賣(mài)方必須還清所有貸款；②，必須要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意更名為新的買(mǎi)方名下；③，買(mǎi)方也是全款購(gòu)買(mǎi)，不能按揭。這種房子交易的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，省去交易的所有稅費(fèi)；缺點(diǎn)是不能按揭，對(duì)于以后出售也比較難。

另外一種交易方式是：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶(hù)，這是比較穩(wěn)妥的方法，前提是買(mǎi)賣(mài)雙方必須要簽訂一份協(xié)議(房產(chǎn)證下來(lái)辦理過(guò)戶(hù))，約定好首付款和過(guò)戶(hù)時(shí)間，然后預(yù)付首期款，等房產(chǎn)證下來(lái)辦理戶(hù)，必需先過(guò)房產(chǎn)證，再過(guò)土地證，全部辦理完必后再交付所有尾款！！以上就是沒(méi)有房產(chǎn)證的交易流程，希望我的解答對(duì)你有用。我是明天更美好，歡迎互動(dòng)交流！！！

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

這個(gè)必須去找專(zhuān)業(yè)律師！

您好！謝謝邀請(qǐng)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，可不可以買(mǎi)，這個(gè)要看具體情況：

1、小產(chǎn)權(quán)房：

（1）小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家的相關(guān)要求，這類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

買(mǎi)這類(lèi)房子的時(shí)候要慎重，不過(guò)如果是在縣城郊區(qū)，因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的，天高皇帝遠(yuǎn)，其實(shí)買(mǎi)的人也很多，畢竟便宜，多數(shù)人都只是直接私自簽訂協(xié)議。

（2）當(dāng)然還有一種小產(chǎn)權(quán)房，叫做經(jīng)濟(jì)適用房，這類(lèi)房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)繳土地出讓金。這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房是合法的，只要交足購(gòu)房款，轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。這類(lèi)房子可以買(mǎi)，價(jià)格確實(shí)也便宜。

上述兩類(lèi)房子是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，因此你必須全額購(gòu)買(mǎi)，無(wú)法在銀行貸款，購(gòu)買(mǎi)自住的建議可以入手，投資的話(huà)不建議。

2、違背土地性質(zhì)建設(shè)的商品房

在中國(guó)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及偏遠(yuǎn)縣城或城郊區(qū)，存在著很多土地性質(zhì)為工業(yè)用地，實(shí)際卻建設(shè)為商品房出售的建筑。因?yàn)楣I(yè)用地的出讓金較便宜，商住用地的土地出讓金貴，因此很多奸商給鄉(xiāng)鎮(zhèn)府及縣政府部分貪污腐敗份子賄賂，申請(qǐng)工業(yè)用地，實(shí)際在建設(shè)商品房出售，因土地性質(zhì)為工業(yè)用地，因無(wú)法辦理商品房產(chǎn)證，故全部也都是簽自己設(shè)定的協(xié)議，此類(lèi)建筑，如果有人知情舉報(bào)至上級(jí)，屬于違章建筑，一旦奸商無(wú)法擺平，就存在被拆除的可能。這類(lèi)建筑不建議購(gòu)買(mǎi)。

希望以上回答能對(duì)你有所幫助，有其他任何疑問(wèn)，歡迎留言提問(wèn)，有空我將一一回復(fù)。

房產(chǎn)證沒(méi)有不能過(guò)戶(hù)。可以先簽買(mǎi)房協(xié)議，付定金。產(chǎn)證辦好后，過(guò)戶(hù)要付營(yíng)業(yè)稅，所得稅（你朋友），你要付契稅。具體到房產(chǎn)。交易中心咨詢(xún)

產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦理下來(lái)是不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，如果在產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦理下來(lái)的時(shí)候進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，那么是屬于合同房買(mǎi)賣(mài)，需要注意以下幾點(diǎn)：

確定產(chǎn)權(quán)證下來(lái)的時(shí)間（可以給開(kāi)發(fā)商致電查詢(xún)）；

約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)后的過(guò)戶(hù)時(shí)間；

協(xié)商違約責(zé)任；

如果有貸款的情況下，那么這個(gè)貸款誰(shuí)來(lái)償還；

約定稅費(fèi)繳納人；

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后到公證處辦理合同公證；

然后等產(chǎn)權(quán)證下來(lái)后在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；

建議買(mǎi)這種房子最好找家大型的中介操作；

以上是律師為大家講解的關(guān)于”未辦理房產(chǎn)證的房屋如何買(mǎi)賣(mài)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。